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房地产纾困基金,央企民企两极分化

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自部分地区出现停供后,会议上提到要做好保交楼的工作。为此,建设银行和央行筹集800亿规模的纾困基金,据报道称,未来规模将达到千亿。

值得注意的是,纾困基金的目的是只救项目,不救房企。最根本的原因也是房企违规操作造成的资金链断裂,最后项目变成烂尾楼。

从破产房企一哥恒大近期的操作来看,恒大仍未认输,甚至“韧性十足”,一边卖香港的恒大中心大厦,一边卖恒驰汽车,为了就是拖延时间,尽可能的活到房地产回暖,或是有资金相助的那一天。



但目前的表态,很明显是不会直接救助房企的,只要纾困基金保交楼行得通,未来其他地方也会效仿这类模式,破产房企想重生,怕是要等到烂透了才有人救。

受停贷潮影响最深的郑州,已出台房地产纾困基金的初步方案。暂定规模为100亿元,这也是停贷潮以来,首个落地的地方性地产纾困基金。

根据“天眼查”平台显示,郑州国家中心城市基金成立于2019年,大股东为郑州市中融创产业投资有限公司,最终实际控制人为郑州市财政局。

据文件显示,第一层母基金(纾困专项基金):由中心城市基金下设立,规模暂定100亿。

第二层子基金:由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建,原则上纾困专项基金出资比例不高于30%,项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建,各主体的出资比例由各方协商确定。

第三层项目盘活资金筹集:通过子基金自有资金或融资方式筹集,其中自有资金出资原则上不高于40%,其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。



纾困专项基金的多层级参与运作方式将放大母基金的资金规模,叠加“盘活危困房企高净值项目”的方式,也将逐步产生置换资金并带动其他项目资金压力。

值得注意的是,文件中提到,通过纾困基金带动社会资本盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目。

据了解,该房地产基金已筹集首期800亿,分别由建行和央行募集。建行透露,基金总的规模可能达到3000亿-4000亿元,建行只是其中一个基金管理人。

说明救项目的力度还是比较大的,但按100亿救1-2个楼盘来算,目前停供项目已超100个,最后3000-4000亿元,恐怕也不够容纳所有项目。

虽然算上不够,但监管层初步希望该基金给出险房企的项目作项目股东,给资本金增信,相当于债转股,“可以很好地把一些出险项目盘活,还可以再融资”。

如今的情况是项目能救,房企救不了,在这情况下,购房者不敢买民营企业的楼盘,而央企和国企受益于此。

从7月房地产销售数据来看,今年1-7月房地产销售几乎腰斩,除越秀所有主要房企销售萎缩。

值得注意的是,全国百强房企销售金额7月单月增速-39.6%,较6月收窄3个百分点,央企-9%,地方国企-25%,民企-53%,增速差异进一步扩大。

在民企不断爆雷的情况下,购房者对民企的信任度已大幅下滑。从数据上看,央企和地方国企已拉开较大差距,说明市场上愿意买民企楼盘的购房者已越来越少,央企有望最先恢复正增长。

这重点就在于信任,需求虽然减弱,但在民营信任危机之下,民营的需求将会传导至央企和国企,抗周期能力强的头部房企是当下的更好选择,也是最有可能恢复正增长的房企。



央企和地方国企迎来回暖机会,其他民企都在等待救援。

8月5日晚间,四大AMC之一的中国华融发布消息称,与阳光集团签署了纾困战略合作协议。上述AMC高管对第一财经记者透露,目前国内四大AMC都在做类似推进工作,确定项目后会陆续披露,但最关键的仍是实际落地情况。

7月中旬,摩根大通帮助富力地产10支原本在2022年至2024年到期的票据,成功合并置换为三笔票利均为6.5%的票据,到期时间变成了2025年至2028年,整体展期3-4年。

在房企一片哀嚎的当下,富力获得了3年左右的喘息机会。但曾经的一哥恒大,倒是没人搭理。

据香港经济日报报道,7月28日恒大集团标售湾仔中国恒大中心全幢商厦,市场估值约90亿港元。最有机会竞标成功的是李嘉诚的长实集团。



除了卖楼以外,恒驰汽车已于 2022 年 7 月 6 日正式开始预售,截至目前已累计收到预售订单超过 3.7 万台。

但恒驰汽车的的被执行金额已超1亿元,可谓是一边欠债一边卖车赚钱,反倒订单还很好,最后能不能交的出车?

结语

现在民营房企没有选择的权利,只能苦苦等待救援,而央企最有机会恢复正增长。

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