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廊坊确认取消限购限售,将对楼市产生多大影响?

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廊坊废除限购的消息再次传出。8月8日上午,新京报记者就此问题与廊坊市政务中心取得联系,该中心的相关工作人员确认,《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施明白卡》(简称《政策明白卡》)第一条提出,取消户籍、社保(个税)等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件;对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域,取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

上述工作人员进一步回应称,“也就是说,廊坊现在已经取消房地产市场限购、限售政策,具体情况还需要相关主管科室回复。”

问题在于,廊坊废止限购的消息传出,为什么影响如此之大?一方面,因为2017年廊坊发布的限购政策规定限购区域涵盖廊坊市主城3区和下辖的7个县市,包括环京重镇燕郊、香河、固安;另一方面,在执行限购的五年里,环京楼市从高峰跌入低谷,量价齐跌,市场一度冰冻,虽然后来有所好转,但仍是低位运行。

毫无疑问,廊坊废止限购,将在一定程度上增加购房需求、促进市场活跃,但是在整体房地产市场消费信心不足的情况下,尤其是今年以来受疫情影响,其效力会有多大,尚未可知。

廊坊市废除限购成真

近日,廊坊市推出了《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》,其中一条是《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施明白卡》。《政策明白卡》明确指出,优化调整住房限购、限售政策,取消户籍、社保(个税)等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套房时,按照本地户籍对待。对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域,取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

据了解,今年6月17日,廊坊市曾发布过《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》,被称之为“廊六条”,但是第一部分内容并未显示,呈现为“略”。对照《政策明白卡》的其他内容,与“廊六条”内容基本一致。

除了取消限购限售外,《政策明白卡》还包括满足房地产业合理资金需求,充分保障引进人才的合理住房需求,提高房地产交易服务水平,打通安置房、保障性租赁住房筹集与存量商品房的通道,用好绿色建筑金融政策支持等内容。

具体来看,在支持购房者购房方面,力度较大,诸如对符合条件的个人住房按揭贷款加大投放力度,合理确定并推进落实商业性个人住房贷款最低首付比例;对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,力争2022年8月份全市新发放个人住房贷款加权平均利率较4月份下降30个基点;二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

事实上,廊坊废止限购的传言一直在路上。今年4月,有媒体报道,廊坊市政府发布一则《关于公布市政府规范性文件清理结果的通知》,对3个市政府规范性文件予以废止,其中《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(简称《意见》)赫然在列。当时,新京报记者曾从廊坊市人民政府多个部门核实获悉,确实发布了废止文件。

时至今日,距离廊坊发布最严限购令已经超过五年。在此前的2017年6月,廊坊市出台《意见》,从严调整住房限购措施,实行住房限购的区域为廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。

具体的限购内容是,非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房,或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭,暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的,暂停在当地购买住房,包括新建商品住房和二手住房。与此同时,严格落实差别化住房信贷政策,对首次购买住房的居民家庭,申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于30%;对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房。

这份限购文件囊括了环京楼市最重要的几个地区,诸如三河、大厂、香河等北三县以及廊坊主城区、固安等地区,叠加其他调控政策,至此,以燕郊为主的环京楼市神话破灭。

如今,限购被废止,这对于环京楼市来说,无疑是利好的。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示:“在本地购房需求较弱以及当前房地产市场整体压力较大下,廊坊取消限购具备一定的市场必要性,能缓解当地楼市较为低迷的局面。房地产市场调控的目标是稳健发展和良性循环,在市场较为低迷下取消过往严苛的政策是允许的。”

环京楼市有所回温

2015年-2017年,受北京购房需求外溢等影响,环京楼市成为投资、投机重地,成交量、房价持续走高。以廊坊市主城区为例,2015年廊坊市主城区房价在7000元/平方米左右,到2016年底,部分楼盘价格冲击2万元/平方米大关。不只廊坊市主城区,固安、香河等县城部分新盘都冲破2万元/平方米,尤其是与北京通州仅一桥之隔的燕郊,房价在炒房客的推动下攀升,个别项目价格一度接近4万元/平方米。

但是,随着2017年前后环京一系列调控政策出台,尤其是廊坊市发布限购政策,给楼市“当头一棒”,环京房地产市场迅速降温,成交腰斩。

据诸葛找房统计数据显示,固安新房在2016年成交30565套,2017年跌至11110套。香河新房在2016年成交27617套,2017年跌至16506套,2018年跌到谷底,为2532套,不过此后又有所回温,从2019年的5583套上升至2021年的8661套。

今年以来,廊坊房地产市场整体仍较为疲软,不过在“廊六条”的作用下,6月份,环京楼市有所回温。根据克而瑞环京投资决策系统统计,今年6月,廊坊市区住宅市场环比量价齐涨,当月共成交739套,环比上涨8.8%,同比下跌27.8%;成交面积7.77万平方米,环比上涨11.9%,同比下跌26.3%。

与此同时,6月份,三河市共计成交212套,环比上涨221.2%,同比下跌83%,成交面积2万平方米,环比上涨209.7%,同比下跌82.3%;大厂商品住房市场共成交138套,环比上涨94.4%,同比下跌46.5%,成交面积1.51万平方米,环比上涨115.4%,同比下跌40.7%;香河区域共成交41套,环比下跌33.9%,同比下跌91.5%,成交面积3958平方米,环比下跌30.3%,同比下91.1%。

在廊坊从事房地产开发的一位业内人士向记者表示,从2017年至今,廊坊房地产限购政策已经执行了五年多,也给企业的销售回款带来了影响。这段时间里,一些小企业基本已经淘汰,剩下的规模型房企,也面临着一些亏损和回款困难。

最近两年,随着执行层面政策有所松动以及改善需求增多,燕郊、固安等地楼市有所回暖,成交量回升,但是以价换量增多。

去年,一则“燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上流传,由于“资不抵债”,网名为“厚土”的业主准备将位于河北燕郊天洋城的一套于2016年购买的40平方米房子赠与别人,彼时还剩70多万贷款。虽然是个例,但是能够折射出,环京市场仍处于低迷的状态。

事实上,今年以来,受疫情、通勤等影响,环京楼市成交下行更甚,尤其是在5月份之前。一位环京房产中介人员表示:“今年应该是环京楼市5年来最差的一年,进不去,怎么买房呢?”

网络图

解除限购对楼市影响或许不太大

廊坊市废除限购成真,是否能够为环京楼市注入强心剂?是否能够推动当地房地产市场的明显回温?

合硕机构首席分析师郭毅认为,廊坊废除2017年楼市限购政策,从廊坊大片区来说,只有燕郊利好更明确一些,比如地铁站的建设、沿路检查站的撤销或外迁计划,有可能会拉动购房需求。但其他片区对购房人的吸引力不是太大。

中原地产首席分析师张大伟表示,尽管环京市场中商品房价格已经回落,但是购房人对环京市场还在观望,购房人的心理预期和信心还需要一定时间和条件才能恢复。目前,购房人对跨区域买房还是比较谨慎的,而在疫情管控的环境下,使得环京到北京的通勤时间拉长,这又会影响购房人对环京区域市场的信心。

“从目前来看,廊坊解除限购,会对市场带来一些影响,但是影响不会太大。主要因为房住不炒的大环境已经形成,人们购房主要是为了自住,会变得更加谨慎,这就使得廊坊区域的购房需求大幅减少。”上述房地产开发人士说。

此外,在北京工作多年的赵先生向记者表示:“目前环京二手房转手依旧很困难,由于疫情防控还在继续,再加上时而传出‘环京房企爆雷’的消息,环京区域一些个人房贷断供案例也在不断增加,所以购房人暂时不敢轻易购房。”

新京报记者 段文平 张建

编辑 武新 校对 刘军

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