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二手房单月成交2万套,上海迎来“报复性”买房?真实情况可能不是这样

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本文来源:时代财经 作者:童洁

上海的盛夏,室外气温直逼39度。往年7-8月是楼市的淡季,炎热的天气阻挡了买家看房的热情,中介门店、售楼处门庭冷落都在意料之中。

但今年有些不一样。7月下旬开始,上海的房产中介迫不及待在社交平台宣传起了“楼市回暖”的喜讯,“7月二手房成交近2万套”的消息刷屏。

在一家房产中介做店长的沈立(化名)告诉时代财经,这是去年上海发布二手房“三价就低”政策以来,他第一次真真切切感受到市场的暖意。如果用数据来说话,7月上海的确交出了年内最好的一份二手房成交成绩单。

一房一万监测数据显示,7月上海二手房住宅成交约19650套,环比6月上涨约27.1%,成为年内成交量最高的一个月,也创下近一年来的最高成交套数。

“现在不失为买房的好时机”

8月第一个周日的晚上11点半左右,沈立在朋友圈发布带看日记,总结8月第一个忙到“脚不沾地”的日子。他写道:“8月的第一个周末,一共睡了10个小时,吃了3顿饭,看了不知道多少套房子,恨不得有分身的能力”。

出于防疫的考虑,公司要求带看全部实行预约制,通常在客户没有特殊原因的情况下,他都会将带看时间安排在早上10点至晚上8点。最近,要求看房的客户量增加,沈立不得不延长带看的时间,调整至“早9晚9”。

在这12个小时里,他至少要带9组提前预约的客户去看房,尤其到了周末,看房的客户更多,同事忙不过来的时候,他还需要帮忙分担带看任务,一天下来带看十几组客户都是常态。

“最近接待的这些买家大多数都是老客户,有一部分买家是疫情前就在咨询买房,6月全面解封后保持着联系,大概半个月之前,他们看到我在朋友圈的带看日记里写市场回暖,担心房价会上涨,陆陆续续来预约看房。还有很多新客户也是有同样的担忧,都集中出来看房。”

看房的人数多了,成交上涨也就成为自然而然的事了。7月末与房东签下购房居间协议的买家顾晶向时代财经表示,买房是她在年初定下的目标,原本计划6月前完成,但经历封控后,她的想法曾发生转变,一度想要放弃在上海购房,将现金抓在手里。

“5月下旬中介问需不需要提前帮我预约看房,当时我的回答是‘等一等’。之后和家人就今年是否买房商量过很多次,我和丈夫在深思熟虑后一致认为,今年买房的计划可以暂时搁置,不要让自己有太大的压力,等以后双方的工作更加稳定再考虑。”

就像沈立所说,“楼市回暖”的风声动摇了顾晶的决心,她忍不住打开与中介的对话框,询问近期房价的变化。起初,中介表示近期看房的人多了许多,议价空间越来越小,到后来,中介几乎每天向她推荐房源,同时劝她“不要错过好房子”。

经过中介多番劝说,顾晶心生焦虑。7月,中介告知顾晶,此前她有意向的两套房子均已卖出,顾晶决定重启购房计划。她迅速将目标区域的房源信息看了一遍,筛选出一批感兴趣的房源,要求中介为她排期看房。

“看房的过程比我想象的要顺利,房源比上半年增加了很多,但没有中介说的那么抢手,价格也可以商量。”顾晶认为,在选择增加、议价空间尚存的情况下,现在不失为一个买房的时机。

未见“报复性”买房

实际上,在上海全面解除封控的时候,外界有声音认为上海即将上演“报复性”买房。但即便是在年内表现最好的7月,“报复性”买房也未发生。

沈立认为,二手房成交增加背后与贷款政策的悄悄松绑有着莫大的关系。

去年8月,上海针对二手房市场出台“三价就低”政策,规定在二手房交易中,买家申请房贷的额度以合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中最低的报价为准。

一般而言,由卖家与买家商定而定的合同网签价为“三价”最高,由房产交易中心自动评估得出的核验价为次高,银行对所交易房产做出的资产价值评估价为三者中最低的报价。

如此一来,买家在申请房贷环节就无法按照真实的购房价进行贷款。沈立称,“三价就低”政策下,若买家购买的为首套房,大多数房源的首付需要6-8成不等,仅极少数房源的首付比例能够做到5成,政策松动后,首套房的首付比例都能做到5成左右。

沈立以一套500万元的房源为例,按照此前的政策,500万元的房子银行给出的评估价大多在300万元左右,首套房贷满65%的情况下,买家能申请到的房贷额度最高为195万元,首付为305万元。

近期政策松绑,银行评估价有所上调,500万元的房子评估价大致可以达到400万元,首套房最高可贷260万元,首付款为240万元。也就是说,500万元的房源,政策前后首付款差额达到65万元,而房源的总价越高,差价也就越大。

不过,政策的松动并不足以推动楼市的“报复性消费”。沈立坦言,他所在门店7月的成交中,至少有6成为此前积压的购房需求,包括部分买家在6月解封后仅签署居间协议,7月才完成网签。

对比往年数据也可以看到,上海二手房市场与历史成交高峰仍有距离。据一房一万统计,与2020年、2021年同期相比,今年7月成交套数为三年内最低;若对比近5年数据,今年7月的成交套数仅高于2018年;对比数据放大至十年,今年7月的成交套数则排在第6位。

“按照最近的趋势,带看量增加,但成交还没有特别明显的增长,我推测8月出现‘报复性’买房的可能性也很小。”沈立说道。

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