二手房单月成交2万套，上海迎来“报复性”买房？真实情况可能不是这样

本文来源：时代财经 作者：童洁

上海的盛夏，室外气温直逼39度。往年7-8月是楼市的淡季，炎热的天气阻挡了买家看房的热情，中介门店、售楼处门庭冷落都在意料之中。

但今年有些不一样。7月下旬开始，上海的房产中介迫不及待在社交平台宣传起了“楼市回暖”的喜讯，“7月二手房成交近2万套”的消息刷屏。

在一家房产中介做店长的沈立（化名）告诉时代财经，这是去年上海发布二手房“三价就低”政策以来，他第一次真真切切感受到市场的暖意。如果用数据来说话，7月上海的确交出了年内最好的一份二手房成交成绩单。

一房一万监测数据显示，7月上海二手房住宅成交约19650套，环比6月上涨约27.1%，成为年内成交量最高的一个月，也创下近一年来的最高成交套数。

“现在不失为买房的好时机”

8月第一个周日的晚上11点半左右，沈立在朋友圈发布带看日记，总结8月第一个忙到“脚不沾地”的日子。他写道：“8月的第一个周末，一共睡了10个小时，吃了3顿饭，看了不知道多少套房子，恨不得有分身的能力”。

出于防疫的考虑，公司要求带看全部实行预约制，通常在客户没有特殊原因的情况下，他都会将带看时间安排在早上10点至晚上8点。最近，要求看房的客户量增加，沈立不得不延长带看的时间，调整至“早9晚9”。

在这12个小时里，他至少要带9组提前预约的客户去看房，尤其到了周末，看房的客户更多，同事忙不过来的时候，他还需要帮忙分担带看任务，一天下来带看十几组客户都是常态。

“最近接待的这些买家大多数都是老客户，有一部分买家是疫情前就在咨询买房，6月全面解封后保持着联系，大概半个月之前，他们看到我在朋友圈的带看日记里写市场回暖，担心房价会上涨，陆陆续续来预约看房。还有很多新客户也是有同样的担忧，都集中出来看房。”

看房的人数多了，成交上涨也就成为自然而然的事了。7月末与房东签下购房居间协议的买家顾晶向时代财经表示，买房是她在年初定下的目标，原本计划6月前完成，但经历封控后，她的想法曾发生转变，一度想要放弃在上海购房，将现金抓在手里。

“5月下旬中介问需不需要提前帮我预约看房，当时我的回答是‘等一等’。之后和家人就今年是否买房商量过很多次，我和丈夫在深思熟虑后一致认为，今年买房的计划可以暂时搁置，不要让自己有太大的压力，等以后双方的工作更加稳定再考虑。”

就像沈立所说，“楼市回暖”的风声动摇了顾晶的决心，她忍不住打开与中介的对话框，询问近期房价的变化。起初，中介表示近期看房的人多了许多，议价空间越来越小，到后来，中介几乎每天向她推荐房源，同时劝她“不要错过好房子”。

经过中介多番劝说，顾晶心生焦虑。7月，中介告知顾晶，此前她有意向的两套房子均已卖出，顾晶决定重启购房计划。她迅速将目标区域的房源信息看了一遍，筛选出一批感兴趣的房源，要求中介为她排期看房。

“看房的过程比我想象的要顺利，房源比上半年增加了很多，但没有中介说的那么抢手，价格也可以商量。”顾晶认为，在选择增加、议价空间尚存的情况下，现在不失为一个买房的时机。

未见“报复性”买房

实际上，在上海全面解除封控的时候，外界有声音认为上海即将上演“报复性”买房。但即便是在年内表现最好的7月，“报复性”买房也未发生。

沈立认为，二手房成交增加背后与贷款政策的悄悄松绑有着莫大的关系。

去年8月，上海针对二手房市场出台“三价就低”政策，规定在二手房交易中，买家申请房贷的额度以合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中最低的报价为准。

一般而言，由卖家与买家商定而定的合同网签价为“三价”最高，由房产交易中心自动评估得出的核验价为次高，银行对所交易房产做出的资产价值评估价为三者中最低的报价。

如此一来，买家在申请房贷环节就无法按照真实的购房价进行贷款。沈立称，“三价就低”政策下，若买家购买的为首套房，大多数房源的首付需要6-8成不等，仅极少数房源的首付比例能够做到5成，政策松动后，首套房的首付比例都能做到5成左右。

沈立以一套500万元的房源为例，按照此前的政策，500万元的房子银行给出的评估价大多在300万元左右，首套房贷满65%的情况下，买家能申请到的房贷额度最高为195万元，首付为305万元。

近期政策松绑，银行评估价有所上调，500万元的房子评估价大致可以达到400万元，首套房最高可贷260万元，首付款为240万元。也就是说，500万元的房源，政策前后首付款差额达到65万元，而房源的总价越高，差价也就越大。

不过，政策的松动并不足以推动楼市的“报复性消费”。沈立坦言，他所在门店7月的成交中，至少有6成为此前积压的购房需求，包括部分买家在6月解封后仅签署居间协议，7月才完成网签。

对比往年数据也可以看到，上海二手房市场与历史成交高峰仍有距离。据一房一万统计，与2020年、2021年同期相比，今年7月成交套数为三年内最低；若对比近5年数据，今年7月的成交套数仅高于2018年；对比数据放大至十年，今年7月的成交套数则排在第6位。

“按照最近的趋势，带看量增加，但成交还没有特别明显的增长，我推测8月出现‘报复性’买房的可能性也很小。”沈立说道。