上海楼市：从现在开始，别在乱买房！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，花桥跟现在规划的五大新城比的话，选择哪一个比较好？沪叔：你好，选前者。五大新城位置较偏，目前发展尚未成熟，而且还占据上海的房票，而买配套完善成熟的花桥的优质房产，既不占据上海的房票，又有发展空间。上海楼市调控收紧，一些购房需求会外溢到环沪区域，而昆山花桥则是环沪各方面都较为出色的一个区域。对于购房自住客群而言，上海11号线通往花桥，便捷的交通会极大提高通勤效率，花桥的各项配套齐全、居住氛围浓厚，城市界面也不错，对上海工作花桥置业的自住客群非常友好。

提问：沪叔，你好，预算不多，在徐汇工作，主要是自住，不想在郊区偏远的地方买新房，上下班通勤时间太长了，想知道在房价较高的徐汇地区，老破小是否值得购买呢？

沪叔：你好，徐汇滨江地区，周围的高端江景房，风景优美，生活配套设施齐全。而从楼市的整体数据来看，一线江景房不仅有较大浮动，而老破小的涨幅较低，且是受到楼市通涨的影响及周围江景房的带动作用才出现小幅变化；但是如果楼市下跌，老破小将首先受到影响。对于江景房来说，江景，地段，产品是决定其楼盘价格的首要因素，而对于老破小来说，地段优势才是最明显影响价格的因素。陆家嘴滨江地区的老破小有较大的涨幅，但是对于周边设施的依赖程度较高。而徐汇滨江地区的老破小，价格梯度明显各个地段差距较大，整体配套设施也比较一般。徐汇滨江地区的老破小比不上陆家嘴地区，但是可能随着地段的变化会有空间。

提问：沪叔，您好，想买首套房，看中了一个楼盘，大家都说顶层和底层不要买，那二楼应该没问题吧。感觉二楼价格也没有其他楼层高，不用担心底层潮湿，而且上下楼也很方便，看起来挺不错的，想问一下二楼能不能买？

沪叔：你好，虽然很多人都说了不买底层和顶层，但这并不意味着其他楼层可以随便挑选，尤其是二楼，部分楼盘二楼甚至不如一楼。首先，从购房者最关注的价格来看，二楼的价格没有竞争力，价格比一楼更高，但是又明显低于其他楼层。而二手房买卖中，二楼并不便宜，与一楼相比，价位优势不如一楼，溢价优势又不如其他楼层。

其次，从居住体验来看，二楼的房子会出现返水，厨房和厕所管道堵塞之后，最底层的支线管道就会返水，而一些一楼做了独立管道，返水会从二楼开始，极其影响生活体验。除此以外，还有采光问题，小区的乔木灌木的树冠容易遮挡二楼采光，还会影响通风。另外，二楼设计的腰线层也会影响居住体验，影响采光、渗水，可能堆积灰尘垃圾，还有防盗问题。总而言之，二楼的房子，能不碰尽量不要买，实在想买，不如看看价格更低的一楼，如果一楼装有独立管道，居住体验说不定比二楼还要舒适。

提问：沪叔，你好，本人在上海工作，想在周边环沪的城市买房投资，看到身边有些人花桥不错，想知道花桥投资值不值得？

沪叔：你好，购买花桥楼盘主要分为两种人，一种是为了自住，另一种是为了投资。对于自住人群来说，花桥地区地铁便利，商业氛围好，娱乐设施完善且与上海属于同城化城市，整体城市氛围较好。对于投资人士来说，花桥地区是值得关注的。花桥地区整体品质楼盘数量较少，二手房源也不太充足。