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恒大“出局” 融创掉队 万科徘徊 |资色·数读③

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持续触底叠加断供潮,使得中国房地产市场染上一层悲观的底色,销售下滑已成业内共识,差别只是幅度有多大而已。

标普7月26日发文称,中国近期发生业主拒还房贷事件,表明购房者信心在下降,该机构预计,今年全国房地产销售将下滑28%-33%,降幅几乎是前次预测的两倍。

如果说市场代表了趋势,具体到房地产企业,行业下滑的阵痛则表现的更加明显。8月3日,《财富》世界500强揭晓,中国上榜企业的营收占500家上榜企业总营收的31%,首次超过美国,但房地产仅有五家房企上榜,比去年减少三家。

市场有限,房企之间的竞争日益激烈,尤其是龙头房企,更需要谋略和战术上的应对,如果说在行业上行期,房地产企业是冲在最前面的先锋,那么,在行业下行期,他们更能代表身处迷茫的房地产行业未来可能的出路和方向。

数据来源:克而瑞,由和讯房产整理

01

金地&绿城

携手晋级TOP10?

下半场的号角已经开始,但房地产市场并没有好转迹象。克而瑞数据显示,百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅仍保持在49%的较高水平。

这意味着,截至目前,房地产行业主流房企实际操盘的销售规模只有去年同期的一半,可见缺口之大。从趋势来看,市场销售也没有明显好转。根据克而瑞数据,2022年7月,近8成企业单月业绩环比降低。

龙头房企也不例外,和讯根据克而瑞数据比对的结果是,7月龙头房企的销售额全部低于6月,环比降幅均值为28.93%,其中,降幅最大的是中海地产和招商蛇口(001979),降幅均在40%以上。

经过前七个月的激烈对抗,龙头房企的座次已悄然发生改变,以克而瑞全口径数据为参照,金地集团(600383)和绿城中国晋升为TOP8和TOP9,数据显示,金地集团前七月销售额1191亿元,绿城中国销售额为1050.5亿元。

可以说,从今年初开始,金地集团和绿城中国一直保持稳定输出,从1月晋升TOP10之后,后续无论是历经了疫情影响还是断供潮,每月都保持在TOP10之列,抗风险能力初步得到验证。

有升必然有降,不出外界所料,中国恒大和绿地控股(600606)跌落TOP10,数据显示,今年前七月中国恒大实现销售额263.1亿元,位列行业第四十八位,实际上,从今年开始,中国恒大就已无缘TOP10。

数据显示,绿地控股前七月实现销售额763.0亿元,位于行业第十四位,据和讯观察,绿地控股今年1月凭借120.1亿元的销售额,位居行业第九,此后一直没有再进入TOP10。

值得一提的是,融创中国虽然还在TOP10,但从6月开始,融创中国负面消息不断,销售压力显著加大。数据显示,2022年前七月,融创中国实现销售额1236亿元,位居行业第七,两月之内下降三个名次。

02

万科VS保利

地位之争“穷追不舍”

目前来看,碧桂园的老大地位非常稳定,在过去的任何一个月份里都没有动摇,但排名第二和第三的万科地产和保利发展,则呈现出你追我赶的趋势,这也是TOP10房企地位之争的一大看点。

克尔瑞数据显示,今年前七月万科地产实现销售额2472.9亿元,位居行业第二,而保利发展实现销售额2432.2亿元,位居行业第三,两者之间差额仅为40.7亿元,非常接近。可以说,对于这样销售体量的房企来说,这样的差距基本可以忽略。

保利发展争第一,这已经是公开的秘密,而且据说已经被写入公司的十四五规划。对万科地产来说,保持在行业第一阵营,这是最基本的目标。保利发展迈向第一过程中,第一步就是赶超万科,随后是碧桂园,最后实现登顶。

有意思的是,万科地产和保利发展在世界500强的排名上亦是不相上下。据和讯观察,2018年以来,两家公司排名始终紧邻,在2018年至2020年,保利发展的营收水平始终在万科地产之上,但2021年和2022年,万科地产则处于上风。

目前来看,保利发展势头较好,从2020年的行业第五,到2021年的行业第四,再到今年的行业第三,虽然说不上是因为对手犯了错误,还是自己实力增强,但保利发展的行业地位不断在上升。

有意思的是,在不同维度的排名里,保利发展已经超过了万科地产。根据中指院数据,今年前七月保利发展实现销售额2497.0亿元,比万科地产高出24.1亿元,位居行业第二。

无论从什么样的维度来看,万科地产和保利发展都非常接近,处于同一起跑线上,不过,行业下滑的过程中,两家究竟谁更胜一筹,还需要时间来验证。

目前来看,综合财报数据显示,2021年保利发展拓展项目145个,拓展金额1857亿元,而万科地产的对应数据为:获取新项目148个,权益地价总额约1401.5亿元。据广发证券(000776)统计,保利发展2021年拿地金额/销售金额为35%,2021Q1-2022Q1连续5个季度拿地力度保持在32%-38%,超过主流房企。

今年以来,保利发展仍然延续较高的拿地积极性。中指院数据显示,2022年1-7月,保利发展拿地金额464亿元,位居行业第二,而万科地产拿地金额203亿元,位于行业第十。保利发展拿地力度是万科地产的两倍多。

此外,两家房企都具备一定的融资优势。据和讯观察,万科地产2021年年末存量融资综合融资成本降至4.11%,保利发展的综合融资成本约4.46%,均保持行业前列。

也正是因为这样旗鼓相当的对手,这一场地位争夺战才格外值得期待。

03

中海 华润 招商

行业排名“稳中有进”

在这一次由去杠杆引发的行业下行趋势中,国企和央企由于具备融资优势,迎来发展基于,其中尤以中海地产、华润置地、招商蛇口为代表。

好像具备某种默契,相较于保利发展高举争第一的标签,中海地产、华润置地、招商蛇口这三家房企选择在低调中稳步前行。根据克而瑞数据,2022年前七月,中海地产、华润置地、招商蛇口分别实现销售额1570.0亿元、1490.0亿元、1428.4亿元,分为位居行业第五、六、七名。

具体来看,上述三家房企从年初一直占据行业TOP10中的三席,而且几乎锁定了五、六、七的名次,直到6月才取代融创中国,各自前进一个名次,拿下TOP10中的四、五、六。

实际上,2020年以来,中海地产、华润置地、招商蛇口三家房企的名次就开始稳步前进,比如,华润置地2020年位居行业第九,2021年位居行业第八,而今年就跃升至行业第五。不过,在这三家中进步最快的还是招商蛇口,2020年公司正式进入TOP10,随后名次逐渐提升,直至目前的行业第六。


数据来源:克而瑞,由和讯房产整理

从基本面来看,三家房企的共同特点是具备融资优势,拿地积极。根据中指院数据,2022年1-7月,华润置地、招商蛇口、中海地产的拿地金额位居行业TOP5,其中,拿地最多的是华润置地,金额为479亿元,居于行业第一,后两家紧随其后。

此前,瑞银发布报告称,中国政府为保持良好的金融体系,可能不太愿意出手拯救非国企发展商,而中资发展商将去杠杆,并增加其于少数重点城市的份额,以建立优势。该机构表示,内房股中首选包括华润置地及中海。

值得一提的是,在具备行业发展优势的基础上,上述房企在多元化的探索方面也颇具指引意义,比如,华润置地和招商蛇口在地产主业之外的收入都已超过百亿。数据显示,2021年华润置地的物业投资及管理收入为158.67亿元,招商蛇口的园区开发与运营收入为325.33亿元。

相较于上一轮大开大合的高负债多元投资,国企在多元化方面的重要启示也许正是来自其稳健的基因。

“从纯粹的房地产开发业务到综合发展模式下的多元化业务,是公司过去40多年发展不断沉淀的结果。”招商蛇口董事长许永军在年初业绩会上表示,在“十四五”战略规划中,公司进一步全面梳理了泛多元化业务,结合所处阶段的不同和多元业务特点,将“综合发展”作为重要策略之一。

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