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预售资金监管不能被开发商牵着鼻子走

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谭浩俊

近段时间,陕西西安、湖南长沙、广东东莞、江西九江等地先后出台商品房预售资金监管新规,加强预售资金流向透明度,进一步压实开发商、政府部门和银行三方的主体责任。如九江市住建局公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户,并提示购房人购房时注意核实预售资金监管账户信息;长江市对预售资金流向进行全程监管,对项目工程建设款实施重点监管,保证资金“留在项目、留在当地”。

对商品房预售资金监管,有关方面本是有明确要求的。1月29日,住建部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》明确指出,监管额度内的资金必须专款专用,必须用于有关的工程建设。要求监管部门需按工程进度及时拨付资金,首次拨付节点不得早于地下结构完成。对金融机构也有明确要求,如果银行擅自拨付监管额度内资金,需负责追回资金,无法追回的依法承担赔偿责任。

但从实际情况看,一些地方没有真正把预售资金监管好。近段时间以来,部分楼盘因延期交付引发的问题被广泛关注,强化预售资金监管、银行放贷政策一再被提及。我国商业银行发放个人住房按揭贷款必须要遵守《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的规定。该《通知》第四条规定,“为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”这也意味着,银行必须在楼盘封顶后才可以放贷。然而,有些银行为了抢占市场份额,放宽了对开发商的各种限制,一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向,导致烂尾楼情况发生。

“保交楼”是稳民生的前提,要稳定房地产市场,坚持房住不炒,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善住房需求,压实地方政府责任,“保交楼”、稳民生。其实,如果预售资金监管得好,至少可以通过预售资金的拨付避免因开发商资金断裂导致项目出现烂尾情况。这也是地方进一步加强商品房预售资金监管的重要原因。有关部门必须严格按照相关制度执行监管,避免个别开发商与建筑商、供应商利用监管空隙,通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式,提前支取预售监管资金。

加强商品房预售资金监管,决不能被开发商牵着鼻子走。对商品房预售资金的监管,必须说到做到,并切实做好。九江市提出的公示商品房预售资金监管账户,并提示购房人购房时注意核实预售资金监管账户信息的做法,很有新意,其他地方应当学习借鉴。当预售资金公开透明并接受舆论和公众、特别是购房者的监督,才能压实开发商、政府部门和银行的主体责任,既防止开发商弄虚作假,又能避免监管机构、银行有为开发商私开绿灯、私设渠道的问题。一旦出现问题,购房者可以以监督者的身份要求监管机构、银行等将资金归位,否则就能依法追究相关方的责任。

近年来,商品房预售制已受到不小的诟病,在此背景下,如果再出现预售资金被挪用、滥用、乱支等问题,将会对房地产市场发展带来不利影响。只有认真研究解决预售资金监管等现实问题,才能有效兴利除弊,从根本上推动房地产市场健康平稳发展。

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