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明年起,做好资产泡沫破灭准备?3大信号初现,楼市走向逐渐清晰

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一直以来,国内房地产市场有没有泡沫,始终是社会各界争论的话题。不过,有两位权威人士则认为,房地产市场确实存在着泡沫。银保监会主席郭树清曾这样评论房地产:房地产是我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。而原央行副行长吴晓灵则表示,留给人们在泡沫中狂欢的日子不多了,为潮水退却后做准备,这是每个国家、每个人都需要面对的现实。吴晓灵此番观点出现,直指当前的高房价的问题。


实际上,房地产市场究竟有没有泡沫,主要看三个方面:第一,房价和收入之比。按照国际标准,通常房价和收入比是6-7倍。而现在国内一线城市房子买一套房要6-700万,二三线城市至少也要2-300万。与此同时,当地的居民工资收入在3-6000元之间。按照这样的房价收入比来看,国内房价已经远远脱离了居民的收入,尤其是一线城市房价,更是高得太离谱。

第二,房子的租售比。主要是看房东在投资了房产之后,如果用于出租,需要多少年才能回本。我们拿上海为例。在上海市中心租一套80-90平米的二室一厅,一年的租金在10万元,而这套房子的售价却在6-700万之间。这也意味着,房东如果买下这套房子用于出租,需要60-70年才能收回本金,这样的投资回报率还不如银行存款利率。显然,国内大城市的房子已经不具备投资价值。


第三,居民和房企的金融杠杆都已经用到了极致。资料显示,房子已经占我国居民家庭总资产的77%,只有23%才是金融资产。国内居民房贷规模达到了38.8万亿,拥有2亿多房奴,另有2亿人在共同还房贷。

同时,房企的金融杠杆更是吓人,仅在2022年上市房企中,净负债率超过100%的有阳光城(166.59%)、中交地产(211.4%)、富力地产(123.3%)、首开股份(142.76%),而这些高负债率的房企,不仅有私企还有央企和国企。


现在很多人提出,既然国内房地产市场存在着泡沫,那这个泡沫什么时候破灭呢?对此,有专家曾经大胆预测,现在有3大信号已经出现,楼市走向逐渐清晰,从明年起,我们就要做好资产泡沫破灭的准备。那么,究竟是哪3大信号呢?

首先,越来越多的城市加入到房价下跌的队伍中来了。根据国家统计局公布的70个重点城市新房和二手房情况,新房价格同比下跌的城市有48个,同比上涨的城市只有22个。而二手房价格同比下跌的51个,同比上涨的只有12个。其中有6座城市的二手房价已经回到了5年前。


再者,现在疫情反复,各行各业又不景气,企业效益下滑,老百姓都在担心将来会失业,所以人们存钱的意愿在上升,而买房的需求在明显回落。据央行数据显示,2022上半年,住户存款增加的规模,较去年同期多增2.88万亿。居民储蓄的意愿表现更强烈,占比达到58.3%,将近6成,而买房和投资的意愿则在进一步下降。如果大家都不愿意买房,而是去储蓄了,那么国内的房地产泡沫很快会破灭。

最后,房地产市场出现了抛售潮,说明了很多炒房者长期看空房价。根据贝壳研究院的数据显示,2022年5月份,重点监测的50城中,有60%的城市二手房挂牌量呈现增长态势,其中,长春、哈尔滨、苏州等城市的新增二手房挂牌量环比增速超过100%,太原、济南、南昌、南通、无锡等城市的新增二手房挂牌量环比增速在50%以上。一边是房地产市场出现抛售潮,另一边刚需购房者数量没有那么多,房地产泡沫的破裂就只是时间的问题了。


目前,国内房地产市场3大信号已经出现,未来楼市的走势逐渐清晰。它们分别是房价下跌的城市越来越多、老百姓购房愿望逐步下降,以及房地产市场出现抛售潮。预计未来我国各地的房价大概率会呈现稳中有降的态势,通过时间换空间的方式,让房价逐步回归合理区间,与当地居民收入相挂钩,真正达到“房住不炒”的目标。

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