上海楼市：买房一定要看风向和格局！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好，想问一下五大新城的青浦新城未来发展如何？有推荐的么？

沪叔：你好，青浦新城作为虹桥国际开放枢纽和长三角一体化示范区的重要“襟带”，其发展潜力不可小觑。交通对任何一个片区的发展都尤为重要，更是青浦新城的重头戏。未来，青浦新城会打造城市轨道交通网，做到区域内30分钟可达，45分钟便捷直通长三角，可以说，青浦想要走上快车道的“野心”一目了然。除此之外，青浦新城规划还将继续在产城融合上发力，打造青浦新城中央商务区，聚焦创新型、流量型以及高端制造业，吸引各大企业总部落户青浦。医疗设施也是相当优秀，三级甲等医院——中山医院青浦分院预计在这里落户，长三角演艺中心也将被安置在这里，还有综合性大学等等。目前，青浦新城轨道交通依赖17号线，到虹桥商务区需要半小时；商业上聚集了青浦万达茂、吾悦、约东渡蛙城等企业，又有平和双语学校、协和双语学校、兰生复旦、上海青浦世界外国语学校、宋庆龄学校、复旦附中青浦分校等学校，加上复旦大学附属中山医院青浦分院，青浦区中医医院，复旦大学附属妇产科医院青浦分院等医院，可以说各个方面都比较优秀了。当下，青浦新城二手房房价差距有点大，新房供应不多，具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：叔，我手里有一些存款，想存银行，朋友劝我投资，说通货膨胀，钱放在银行不值钱。请问钱放在银行真的会贬值吗？买房投资固然能保值增值，但是投资房产需要好多钱，对我们普通人来说买房并不容易，以后房价真的会稳定上涨吗？买房赚钱适合我们普通人吗？

沪叔：你好，对许多人来说，房产保值增值能力虽然强，但买房需要投入大量资金，不如把钱放在银行储存起来。这种想法固然有道理，但如果想实现阶级跃迁，增加财富，房产投资是最容易入手的一项。人的赚钱模式有三种，首先是用钱赚钱，以公司上市、股票价值上涨等形式实现获利，以这种方式赚钱的是极少数；其次是用资产赚钱，最常见的就是房产投资，买一二线城市的房产，可通过租金与房价上涨后卖掉的方式赚钱；最后是用体力赚钱，这也是大部分人的赚钱模式，将钱存在银行获取利息，这样的方式赚钱少，易受通货膨胀影响。房价浮动是城市发展的必然，手里有预算的人建议买入房产付首付，通过房产撬动杠杆增加财富，这也是最适合普通购房者的赚钱模式。

提问：沪叔，你好，坐标上海，已婚无房，现在有一些现金，想购买一套房子自住。问一下当前的上海的楼市中还有洼地可以捡漏吗？未来这些洼地的发展潜力如何呢？值不值得买入呢？对刚需购房者有什么建议？

沪叔：你好，上海楼市最近的热度依然很高，市场上的一手房依旧受到火热追捧，一些优质板块的一手房也开始触发积分制，使得部分积分不够的购房者也开始纷纷关注二手房市场。而房源数量及预算问题是制约买房人购房的两个主要因素，一就是房源的数量，尤其是优质房源的数量越来越少，而一些原来是低洼楼盘的近郊板块也正在慢慢被刚需购房者填平。随着城市的外扩。一些近郊板块也逐渐成为了热门板块，而在未来，远郊板块也会逐渐受到购房者的青睐。如今的各位购房者更加重视性价比，对于刚需购房者来说，可以扩大视野也许能够淘到不错的楼盘。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔你好，我不喜欢居住密度太高的小区，很影响居住的舒适度，这好像是跟容积率有关，但是什么是容积率？容积率多少才是合理的？那现在买房要注意哪些跟容积率相关的东西？

沪叔：你好，居住密度与生活舒适度密切相关，居住密度过大，居住体验感会受到影响，而容积率则是衡量楼盘居住舒适度的一个重要标准。不同城市容积率计算标准不同，一般来说，容积率计算公式为：容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。容积率越低，住户居住舒适度越高，但对于开发商而言获利越少。住宅容积率随不同产品业态有一定差别，高层住宅的容积率最高，但最高不应超过4.0，而独栋、联排别墅容积率最低。19层以上的住宅小区容积率2.4-4.5，12-18层住宅容积率1.8-2.5，7-11层住宅容积率为1.5-2.0，6层以下住宅容积率0.8-1.2，联排别墅容积率0.4-0.7，联排别墅容积率0.2-0.5，以上范围为合理容积率。如果容积率较高，小区的人口密度就会较大，物业服务质量也会较差，居民公共空间较少，绿化面积也会较少，居住舒适度较低。

购房者在选择楼盘时，要着重关注自己所选房源区域内容积率，不要被开发商发布的综合容积率误导。除此之外，小区楼栋间距也不宜过小，会十分影响采光，还应重点关注绿地率，开发商宣传的绿化率为绿化覆盖率，会包含一些无效绿化面积，所以绿地率才是最真实的绿化水平。购房者在买房时，注意要保存好买房楼书、广告等证据材料，购房合同中也要写明开发商对容积率的具体承诺，尽力保障自身合法权益。