房企遭遇评级调整潮，中骏稳健发展展现经营韧性

继碧桂园、旭辉、新城控股三家示范民营房企被降级后，国际三大评级机构对于中国房企的信用评级下调似乎成为了行业常态。

数据显示，自去年6月以来，在三大机构的评级调整动作中，评级下调和评级撤销占比在六到七成。针对下调评级的原因也基本类似，主要是认为企业销售下滑、再融资渠道收窄等因素使得企业流动性灵活性下降。本轮地产行业遭遇的流动性压力，是房企遭遇评级下调潮的重要因素。

然而，随着国内民营企业融资环境的改善，国际评级下调对于企业的风险预判影响似乎正在减弱。此前对于穆迪评级下调的行为，旭辉控股CFO杨欣公开表示：企业的境外信用评级主要影响的是美元债的发行及成本，在当下的市场环境下，对旭辉的正常经营及境内融资影响非常有限。本次调整不会触及任何违约，也不会带来融资成本的跳升。

“当前地产行业的评级下调潮更多是对地产行业本轮下行周期的滞后的和可能过度的反映，而不是对地产行业未来风险的提前预判。”在亿翰智库分析人士看来，针对房地产企业的评级在预警风险方面做得并不好。

近期，穆迪将中骏的“B1”公司评级以及“B2”高级无抵押评级列入下调观察名单，给出的理由同样是对企业销售和再融资面临的压力。

实际上，中骏在上半年严峻的市场环境下依然实现了325.81亿元的销售业绩。据克而瑞数据统计显示，中骏的销售业绩位居2022年上半年房企销售排行榜28位。其中，位于核心城市的杭州中骏鼎湖未来云城、北京大兴未来云城等重点项目均有着不错的销售表现，展现出企业的经营韧性。

在行业利润普遍下滑的情况之下，中骏毛利率保持在较高的水平线上。据中房网数据研究中心发布数据显示，2021年中国前三十家上市房企中，平均毛利率为21.40%，同比下降4.96%。2021年中骏的毛利率为21.7%，高于中国前三十上市房企的平均值。

身处当今行业周期之下，资金流动性成为了房企发展的重要支撑点。中骏在财务结构上不断优化，其中去年企业的非受限现金与短期债务的覆盖率为1.0倍，剔除预收款项后的资产负债率为67.3%，净负债率为70.7%，“三道红线”方面维持达标的状态。

在穆迪的评级报告中，也肯定了中骏在偿债、回售方面的举动。穆迪表示，截至目前中骏的还款记录良好，利用其内部现金来源偿还了2022年3月到期的5亿美元债券和2022年7月票据持有人行权回售的约9.5亿元人民币债券。这样的表现，让中骏的短期偿债压力变小，安全边际不断提升。尤其在房企债务违约屡见不鲜的当下，中骏成为少数没有违约还在保持正常运营的民营房企，也反映出企业稳健、安全的经营基本面。

随着一系列支持民营企业债券融资政策落地，民营企业的融资环境在逐步修复。在这种情况下，以中骏为代表的民营房企在国内的融资环境将有所改善，未来有望出现好转。

今年下半年，随着地方政府支持力度的不断加强，房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地，将继续利好市场销售和投资。对于投资者和购房者而言，应该更加理性看待行业的共性问题，不能盲目迷信国际信用评级市场对中国房企的判断。