富力暴雷幕后：亏损164亿元，违约298亿，700亿短债压顶

@房财经 程姗

8月7日，立秋。

李思廉博士交出了富力地产2021年成绩单。虽然这比常规披露的时间晚了4个多月，但他比许家印、郭梓文等"难产"强多了。

成绩可以预见，很糟糕!298.83亿元借款已经违约。

2021年亏损164.53亿元，而上一年赚了91.46亿元;2021年营收762亿元，同比下滑12%;有息负债1371.71亿元，其中700亿元在12个月内到期，而现金(包括限制现金)只有211.04亿元——缺口500亿元以上。

这些数字，让李思廉压力山大。曾经的华南五虎，何以沦落至此?

困难的2021年

富力2021年的主席报告，用了三千多字。

字里行间，能读出李思廉的忧伤。他是一个民营企业企业家，而信贷违约多发生于这一群体创办的公司。

商业银行、投资者和消费者的担忧和负面情绪，让整个地产行业产生连锁反应。再加上银行对预售资金监管加强、贷款收紧，雪上加霜。富力没有置身事外。

尽管富力一直在降负债，但暴风雨来得太快了。

在2019年底，富力借款总额为人民币1,971亿元，净负债比率为 199%。于过去两个财政年度，富力继续大幅减少借款至于2021年底的人民币 1,288亿元，减幅达35%。在2021年，借款总额下降人民币309亿元(占19%)，但净负债比率依然高达130%。

为了拯救现金流，富力73亿元把广州富力国际空港综合物流园卖给了黑石集团;两个大股东李思廉和张力向富力提供了80亿港元无息财务支持;2021年富力只拿了30亿元用于买地，同比减少80%。

面对庞大的债务数字，这些依然杯水车薪。

最为致命的是，富力已经有298.83亿元借款已经违约。一年前还有700亿元要还，而现金不足211亿元——可动用只有62.57亿元。

“我们和同行被迫迅速适应数十年来一直依赖的市场及融资状况的突变。”李思廉表示，面临行业及外部因素的挑战，富力的管理层及员工长期承受压力，需要无止境地专注于整体目标，同时关顾短期责任。

“这是一个困难的2021年。”65岁的李思廉感慨。时间飞逝，他创立富力，已经快30年了。

匮乏的资金

富力在缩表，但很缺钱。

2021年总资产为3985.4亿元，比上一年减少了444亿元;其中2021年负债为3156.8亿元，减少了345亿元。

在3156.8亿元负债里，银行借款、境内债券、优先票据及其他借款合共人民币1,371.71亿元——有息负债，其中人民币700亿元将于未来12个月内到期偿还，而富力的现金总额(包括受限制现金)为人民币211.04亿元。现金短债比只有0.3。

为了缓解压力，富力只能与债权人寻求债务展期。据悉，已有49.44亿美元(约331亿元人民币)的优先票据(2025年、2027年和2028年到期)，可以选择以实物形式支付未来两年的利息。

这只是解决利息的问题，本金怎么还?富力没有给出答复，只能走向债权人“征求同意”展期路线。

此外，富力还在与现有贷款人商讨借款续期，但这是一件很难的事情。为了筹资，在2021年富力还收到一位合作伙伴给来的39.33亿元资金，年利息高达13%至15%。

不过，富力手上仍有大量可供开发土地储备总可售面积共4,997万平方米，足以应付未来数年所需。预计所持有的丰富土地储备资源于未来数年可产生人民币7,131亿元的可销售资源。富力有超过200个预售项目，预期带来人民币2,200亿元的可售资源。

富力表示，透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产，旨在运用资金减少负债及补充营运资金。在国内一二线城市，继续出让开发公司股权，并进一步控制行政成本，减少非必要开支。

市场行情不利于富力的债务解决。于2021年，合约销售总额为人民币1,202亿元，销售总建筑面积941万平方米。截至2022年6月末，富力地产累计销售收入约为265亿元，同比下降49.8%;销售面积达2033600平方米，同比下降48.5%。

危险的富力

富力暴雷的祸根，早在五年前已经埋下。

2017年7月，在李思廉、孙宏斌和王健林的会面之后，富力斥资199亿元收购77家万达酒店，并耗资数十亿接盘万达海外两个项目，一跃成为全球最大豪华酒店业主。2017年富力纯利润达到214亿，同比猛涨204%。但次年，减去投资溢利后，富力纯利润跌回83亿元。

截至2021年，富力拥有93间运营中酒店，总建筑面积为4,103,700平方 米，总客房数为28,192间，分别由万豪、洲际、希尔顿、凯悦等酒店集团管理;另有41间在建及规划中的酒店，连同运营中的93间酒店，合共拥有134间酒店。

受疫情影响，酒店的运营首当其冲。2021年酒店总资产501.6亿元，负债172.28亿元;运营收入为53.67亿元(上一年为45.62亿元)，亏损14.22亿元——其中融资成本亏了10.9亿元。

不仅酒店，富力的地产开发主业也录得亏损，2021年物业开发营收690亿元，亏损157亿元，而上年营收为786亿元，赚了74.35亿元。富力物业发展的整体毛利率为13.9%，而上年度则为25.2%。

此外，富力的物业投资(主要是写字楼)，利润大幅收窄，从2020年盈利42亿元缩水至16亿元，

销售回款艰难，出售资产成了富力地产最佳的“自救”方式。早在去年开始，富力就开始频繁转让资产。

比如，2021年9月，富力老板李思廉和张力把自己持有的富力物业卖给碧桂园服务，对价约100亿元。这部分钱又无息提供给富力地产。

今年5月30日，富力又将海南首府项目，以约10亿元的价格出售给力量能源。据悉富力正计划出售2017年收购的万达酒店资产，目前在接洽的酒店约10个，单价在2-7亿元之间。

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