疯狂！南开“楼市壕化”，真的止不住了！

刚结束的7月，天津楼市成交情况，与酷热的天气，形成了小反差。

没能延续6月“量价齐涨”的态势，走了个“反方向”。

但是，我们无数次强调过——

天津楼市，已开启“大行情套小行情”。

楼市分化，从未像今天如此剧烈。

“大行情”确实低迷，但每个月都有一些“小行情”格外兴奋。

用数据说话，7月的“小行情”来自——绿城。

虽然7月整体“量价齐跌”，但绿城，却点燃了楼市热情。

我们习惯了一直在线的绿城号召力，但依然有点小小惊讶。

在商品住宅权益口径房企排名中，绿城位列第三名。

但它的套均总价，已经跃升至第一名。

成为高端改善的“领头羊”。

绿城的各主力楼盘，继续保持区域销冠，上演“绿城现象”。

绿城水西雲庐，成交面积5621平米，西青区第一名。

同时，也是全市第三名。

绿城桂语听蘭，是空港板块“三冠王”。

成交面积、套数、金额，全部第一名。

绿城柳岸晓风，7月成交25套，位居大梅江第一名。

这三大红盘，均为板块内的改善产品。

绿城似乎在天津发起了一场“改善投票运动”，收获了一场“大满贯”。

从改善到高端改善，绿城果然不负所期。

但绿城在天津的“小红旗”，还没有插完。

马上，绿城体系中的王炸级产品——绿城凤起悦鸣，即将高调入市。

天津楼市，真正的“顶壕”，终于出现了。

事实上，如今关注度最高的高端改善，就是绿城凤起悦鸣了。

最近，终于迎来售楼处正式亮相，释放出“震撼的惊叹力”。

实景图

实景图

从名字，已能看出它的规格。

“凤起系”，绿城专门用在老城地块上，都是核心区的高端改善大宅。

有多稀缺呢？

全国众多绿城盘，但只有10座“凤起系”。

绿城对“凤起”两个字，有极高要求，不会随便使用。

在杭州老城的“凤起系”很厉害——绿城凤起潮鸣。

已是业内公认的“教科书”，仅拿奖就拿了20多个奖项。

如今算是杭州楼市的镇山石。

二手房鲜有挂牌，偶尔放出一套，也要3500万。

顶级改善，必须要满足几个维度。

集聚这座城市最好的地段、高级烟火气、高端圈层、好品质……

对于天津来说，南开是顶级改善的“超级土壤”。

南开楼市的“壕宅化”，真的止不住了。

单价6万多，不算新鲜事儿。

为什么呢？

因为南开“地王高发”，是“地王专业户”。

和平靠学区、河西靠新区、南开靠地王。

具体说来，两个原因：地利+人和。

南开没有大面积的新区，只能靠拆迁。

能出让的地块就很有限，都是“插花状”的小地块。

算上全部可出让的，建面也不过400万平米，而仅一个新梅江的建面就1800万平米。

因此，南开核心地段，“出地必地王”。

刚结束的二批次土拍，南开昌源里地块综合楼面价2.8万/平米。

但有房企测算，实际纯住宅楼面价或将达3.7万/平米，又是妥妥的地王。

据透露，未来房价也得奔着6万/平米去了。

另一方面，南开是天津人口最多的市辖区，更是全市科技教育中心区。

16所综合性大学和63家市级以上科研院所，是全市高知、高素质人口的聚集地。

大专学历以上人口占比31%。

算上老人与孩子，这是非常高的数值。

以至于，很多外地人，只知南开不知和平。

其实，和平、河西是没有真正的新房高端改善大宅的，就得看南开了。

南开800万以上的成交量，在市内六区占比高达40%。

关键是成交均价——59686元/平米。

比和平、河西800万以上的成交均价，高出1-2万/平米。

说明什么？

和平的高总价是靠学区，河西的高总价是靠大面积。

南开，才是真正的“高端改善逻辑”。

天津偏偏又是单核城市，单中心发展，能满足“壕属性”的地段并不多。

所以，也就会引发有钱人扎堆进同一个地段。

这就是，为什么南开能“壕化“。

绿城凤起悦鸣所处的老城厢板块，2003年启动大规模建设。

当年的高端宅，如今房龄都超过15年了。

积累了大量改善需求，正经历大规模的换房周期。

仅贝壳挂牌的二手房，就高达990套。

他们现在的居住面积，基本在90-120平米，再次换房，至少要150平米以上。

“穷人忍受不了学习的苦，富人忍受不了生活的苦”。

当户型、园林、外檐、物业……跟不上时代，是一定要置换的。

问题是，南开老城厢内根本没有新房供应，十几年没有宅地出让。

改善人群有实力、有需求，但是“无善可改”。

他们买房绝不会过长江道，地缘情节很浓，不能放弃城市核心的“标签感”。

所以前一段时间，发生了什么现象呢？

很多老城厢的改善人群，竟外溢到惠灵顿买房，只因南开没有合适的房子。

恰逢其时，绿城凤起悦鸣，就是针对老城厢的“靶向型改善”。

精准而针对性的解决，改善人群的住房需求。

房价由地段决定下限，由产品决定上限。

绿城凤起悦鸣的外立面，已经正式亮相，相当惊艳。

绿城做了全国首创的“钻石水晶切割”外立面。

效果图

乍一看，像两层楼共用一块玻璃似的，是极致的“窗墙比”。

在南向，几乎看不到墙体。

大面积的高透玻璃，配上香槟金的金属框，颜值超赞。

效果图

这两年，天津楼市出现了很多新产品。

“玻铝”风格已触碰瓶颈期，算不上眼前一亮。

不愧是绿城，姜还是老的辣。

出场即巅峰，直接突破进了一个新赛道。

效果图

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圈层方面，绿城凤起悦鸣“没得说。”

户型面积从150平米到220平米，妥妥的“顶壕范儿”。

总价得将近千万级了，圈层相当纯粹，有钱人更在乎“邻”。

别看总价这么高，关注度一点也不低。

坐头等舱的人，从来不会关心经济舱的票价。

高端改善，已是独立行情。

效果图

全国来看，高端市场都是一枝独秀。

虽然全国楼市态势尚未扭转，但一线城市的高端市场很热。

每一轮行情，都是高端改善领头。

比如上海，2020年7月高端改善最先启动，到11月才蔓延到普宅。

天津也如此，上半年高端改善的成交份额在提高。

800万以上的成交占比，比2021年提高30%。

反观，250万以内的成交占比还在缩水。

说到底，只要承认“贫富分化”，就能理解高端改善的独立行情。

天津是座有“老钱”的城市。

从人均存款就能看出——12万，比深圳还高。

天津5.4亿平米的存量房中，有强烈高端改善需求的，将近1000万平米。

这些有“老钱”的人，基本不受经济、楼市行情影响，靠资本利得持续买房。

所以，天津每年高端改善的市场规模，极其稳定，大约100亿左右。

由此，绿城凤起悦鸣，在天津有独立的赛道。

下半年的“顶壕行情”，就看它了！