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冯毅成:重振价格体系是恢复信心的关键

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冯毅成 “导致信心难以恢复的关键是价格混乱。”

今年上半年,全国一二线城市的楼市救市政策基本出清,4月份构筑了阶段性的市场底,6月构筑了政策底。

然而救市至今,市场信心的恢复依旧举步维艰,其中最重要的一个风向标不是成交量,而是成交价格。

如今,新房大力度花式促销,二手房“割肉”促销,法拍房价格跳水,整个市场陷入了价格泥潭,严重拖累了新房入市的价格确立。

新房不仅面临周边在售竞品的价格压力,还要面对周边二手房与法拍房的价格冲击。

在整个市场陷入“以价换量”的泥潭困境时,价格体系(不只是新房)已经混乱无序,如此往复对房地产多个方面(包括主管方、企业、业主)基本是弊大于利。

成交量的回暖不一定带来楼市的回暖,而价格企稳才能恢复市场信心。

而想要价格企稳,就必须重振包括新房、二手房、法拍房在内的价格体系。

“以价换量”的成绩不值得欢喜

上海解封一个月新房成交量激增,但之后开始呈现疲软状态。不仅如此,上半年全国救市政策基本出尽后,不少城市都是短期内成交量上升,但之后开始呈现疲软,尤其是6-7月份,这种现象普遍突出。

究其原因,一方面是新政短期刺激成交量上升,后继乏力;另一方面是部分楼盘集中推售或集中签约,造成短期数据激增。总而言之,市场的购买力和购房需求没有实现持续增长,离总体恢复到良性循环还有较大差距。

而各地各类型房产交易(包括新房、二手房等)以降价换来的成交量并不值得市场欢喜。

一个靠降价支撑成交量的市场是不健康的,这样的市场也不可能获得持续发展。在“买涨不买跌”的市场观念中,二手房普遍降价成交就是楼市低迷的主要特征之一。

负面情绪的传导不仅破坏信心与期望,还会影响行业运行。这种降价成交的情绪不但会助长购房者的观望情绪,而且也会伤害二手房东的既得利益,经济损失之后更难有欲望置换新房。二手房的降价成交会严重影响购房者对新房市场的预期,直接降低新房市场的成交量。

相比之下,新房“以价换量”充满了各种无奈。

降价不一定说明开发商多么有诚意,但一定跟资金面紧张有关。降价部分不一定是开发商的利润,也可能是开发商准备削减的配置成本。包括但不限于精装标准、公区配置,甚至可能会改变交付规划和降低后期运营质量。只有错买的,没有错卖的。房地产公司的营销价格,是经过多个部门严密计算的结果,任何购房者不要妄想“捡漏”。

当然,对于刚需购房者的基本需求而言,房价越低当然越实惠,本文不对这一需求过多分析。

以二线城市地价3万的楼盘为例,按照传统逻辑应该卖6万,财务成本起码要在5.2万以上才能实现(短期账面上)保本。此时如果整体均价按照4万或者4.5万销售,你会觉得买房是“捡漏”吗?你敢买吗?

财务成本价即品质安全线。当一个楼盘售价高于等于它的财务成本价,是值得考虑购买的,如果低于财务成本价,建议谨慎对待。合理利润是房屋品质的保障。一个项目只有保证它有合理的利润,才可能保证应有的品质和长期良好的运营(物业管理等)。

降价将严重影响品质升级

低迷市场会严重干扰区域品质改善升级的进程,甚至有可能发生永久性破坏。土地是不可再生资源,能够用于核心区位品质改善的出让地块本就不多,具有豪宅基因开发实力的房企少之又少。

如果这种项目最后向低密市场混乱的价格体系妥协,那么这些核心地块的改善品质将大打折扣,最终受损失的还是业主。明明可以在核心区位上从建造工艺和配置一步到位,打造出“天花板”品质的房屋交付给业主,结果迫于售价上的无奈而降低工艺或配置投入,最后在一流的区位上做出二流的产品,这是对城市资源、时间资源的巨大破坏与浪费。而且这种破坏与浪费是不可挽回的。

“便宜无好货”在房地产就是真理。有品质需求的购房者,一定要学会反向思维买房,要学会分析每个楼盘的成本组成,才可能对品质投入有基本判断。比如说武汉光谷,是武汉经济最有活力,且常年保持GDP总量第一的区域,房价水平合理,区域购买力较强,区域内完全有能力并且也应该实现一次居住品质升级。

然而面对当前低迷的市场,三个备案价触摸光谷价格和品质“天花板”的楼盘被混乱的价格体系(包括所有类型的商品房价格)拖累。2万左右的地价,按必要成本投入与合理利润计算,楼盘单价起码要卖到3万左右才可能保本,也才有可能交付优秀的品质。

虽然光谷中心城可售新房并不多,已规划可开发的居住用地并不多,但是从2016年颁布“光谷中心城”规划后,区域投资客较多,他们以单价五六千的成本买房,如今以1.9万到2.3万的价格抛售到市场,严重限制了新房销售的价格。另一方面,过去几年光谷兑现势头迅猛,地王单价依次从1.3万、1.6万攀升到2万,也使得新房市场价格差距较大。

如果是在“慢牛”的行情中,这样的价格差会被市场较快消化,然而在低密的市场中,同一区域在售新房价格差距近5000元,使得新房市场无比内卷。

至于光谷中心城的二手房、法拍房,其小区投入成本、交付品质与在售高档项目不可同日而语。这些当年单价大几千元的房子更多是刚需盘,和目前在售的改善小区的品质不在一个水平线上。同一区域的二手房、法拍房的成交价会严重干扰和拖累新房的成交价格。明明是不同的房屋品质(规划、设计、配置、质量、物业等),但在普遍缺乏理性解读价值的市场下,这些最重要的价值点反而容易被买家忽略,甚至容易被怀揣私心的中介、分销人员以片面之词“颠倒黑白”。

回头来看,如果这三家触摸3万单价的楼盘迫于形势而大规模降价销售,将会是一个多输局面。光谷也将错失高端人居品质升级的机会。平心而论,以光谷人的收入,值得拥有更好的人居产品。而现实的尴尬却是前几年地价上涨过快,目前新房售价受限,企业的合理利润难以保证,产品的品质升级滞缓。

那些坚持不降价、不减配降质的楼盘,是对企业良心与品质升级使命的坚守,值得市场尊敬。购房者也要意识到,买房子不同于买股票,短期价格的浮亏或浮盈都是浮云,房屋不具备短期交易的操作空间。买房就是买一个居住环境,一定要把品质放在首位,舍得为品质买单。

如何重振市场价格体系?

我们今天所有的楼市政策都是在坚持“房住不炒”的纲领和“三稳”方针下推行的。“三稳”就是要稳地价、稳房价、稳预期。而如今同一区域包括新房、二手房、法拍房在内的价格普遍相差较大,显然是时候重振价格体系了。

比如说是否可以考虑做二手房成交指导价?将同一区域的二手房、法拍房与新房定价系统统筹兼顾,按照各自房源属性、房屋价值等多个维度给出一个参考计算公式,让三者之间形成一个合理价格定价区间。

此举有利于定价更加理性,有利于稳定市场预期。从目前来看,要实现上述建议的难度较大,但千里之行始于足下。我们今天讲的救市,最核心和最根本的是要恢复市场信心,而信心的关键指标就是价格。

如果没有稳定健康的全面(新房、二手房、法拍房等)价格体系,在低密市场中很难恢复市场信心。无论是企业暴雷,还是周边房源继续降价都将一次次降低市场热情与预期。

另外,伴随当前低迷市场的延续,所有背负房贷的家庭将承受巨大的利息损失与货币贬值压力。这些家庭买房,之所以能够接受5.6%甚至5.8%以上的房贷利率,是因为整个市场是单边上涨的行情。

这些家庭可以通过逐年上升的房价来覆盖他们的持有成本(利息、货币贬值)。而目前这条路基本堵死,压力可想而知。从这个角度看,稳房价、稳预期对于社会具有更高维度、更广泛的积极意义。诚然,就目前来预计,新房市场的成交量很难再重回历史巅峰水平。

因此,我们要尽快摆脱只看成交量、成交总额的数据局限,要尽快回到房价这个实在的指标层面。

如何建立和完善制度,是重振价格体系的关键。合理的房价关乎到大面稳定、市场信心与行业方向,任重道远。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

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