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浙系千亿房企,强管控过寒冬

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记者/ 钟黛 编辑/ 谭璐

楼市局部回暖,部分民营房企拟重整旗鼓,走出债务泥潭。

近日,中梁控股官微称,主动进行美元债管理,下半年拟打好翻身仗。

今年内,中梁5月到期和7月到期的两笔美元债已完成交换要约,分别展期至2023年4月15日和2023年12月31日。

除此之外,中梁还剩三笔存续美元债,到期日均为2023年

不过,其中一笔为可回售债券,本金余额为2亿美元,将于今年9月17日行权。如果债权人坚持回售,中梁需要兑付或进行展期处理。

整体来看,中国大部分的美元债兑付压力已腾挪至明年,以时间换空间。

中梁方面透露,下半年工作将强化营销结果导向,确保签约指标达成;强化应收账款管理,确保全年销售回款指标达成。

债务违约

7月29日,中梁控股一笔美元债到期,未偿本金余额为4.39亿美元,其中大部分本金此前已达成交换要约,展期至2023年12月31日,并豁免了“交叉违约”。

而剩余的1257.4万美元未达成交换要约,且到期未付,构成违约。该部分本金对应的利息还有30天宽限期,如到期仍未支付,也将构成违约。


由于该笔债券已豁免“交叉违约”,本次违约事件对中梁的影响较小。

当下,已有不少房企美元债交叉违约、境外债务重组,部分房企甚至被债权人提前境外清盘,较为被动。相比之下,中梁的境况相对可控。

与同业相比,中梁控股上市晚、海外发债不易,美元债的规模不大,因此兑付及管理压力较小。

截至2021年底,中梁控股未偿还债务总额约401.81亿元,其中包括银行及其他借款约316.81亿元,优先票据约81.81亿元及资产担保证券约3.19亿元。


来源:视觉中国

截至2021年末,剔除预收账款后,中梁控股的资产负债率约为75.8%,净负债比率约为35.4%,非受限现金短债比约1.04,即期债务总额约195.39亿元。

中梁实控人杨剑曾成立私募基金,募资数百亿,投资于中梁的房地产项目。中梁还设置了一套小股东“优先”机制,项目由小股东强监管。

一位和中梁有合作的某房企高管对《21CBR》表示,“中梁各个项目都比较独立,有不少小股东。受其制约,中梁在项目层面做不了超额融资。相比之下,一些债务较多的房企,踩了项目超融的红线。”

中梁控股官微也表示,经过本轮主动债务管理后,已有效改善整体财务状况。

聚焦主业

中梁地产素有“小碧桂园”之称,通过高周转、高激励的方式扩张,抓住了三四线城市去库存和棚改的红利。

2016年-2019年,中梁销售额为190亿元、649亿元、1015亿元、1525亿元,年复合增长率达100.22%。


2021年,中梁的全年合约销售按年上升2%至1718亿元,在克而瑞房企全口径排名中居第20位。

在业内,它与祥生、德信、佳源三家,并称浙系房企“四小龙”。行业下行时期,中梁在业务、组织架构、人事等层面都进行了调整。

今年1月,中梁的架构调整方案流出。中梁控股集团平台公司的多项创新业务被裁撤,相关员工或转岗至地产集团,或被裁。此举被视作其聚焦地产主业的信号。

紧接着,2月,杨剑又出售了名下的物管公司。碧桂园服务公告,已签订协议,拟收购中梁百悦智佳93.76%股权。

在组织架构方面,中梁由强力扩张的“阿米巴模式”转向强管控模式,上半年已完成调整,形成强总部+强区域平台+事业部的模式。


阿米巴模式

据中梁控股公告,2022年前7个月,合约销售金额共计434亿元,同比下降59.4%;7月单月,合约销售金额约47亿元,同比下降60.8%,环比微涨5.7%。

“越是黎明前越黑暗,我们要更加强调安全健康,保持合理流速,强化组织韧性,最小化成本过冬。”在中梁的半年会上,杨剑表示,下半年房地产行业或将逐步走出至暗时刻,销售量将缓步上升。

8月4日午后,中梁控股一度大涨超11%,收涨7.78%。一名投资者对《21CBR》表示,股价异动,或因市场传言中梁计划重启拿地。


2021年全年,中梁累计合共85块土地,买地总金额约为526亿元。

上述与中梁有合作的房企高管对《21CBR》表示:“中梁土评会已恢复上会,重点关注长三角区域,现阶段原则上不在公开市场拿地,而在原有优势项目附近勾地为主。”

而一名中梁控股集团中层人士则对《21CBR》表示:“之前一直没拿地,但是也都是在看机会的。”

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