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“防烂尾”风险!多地加强商品房预售资金监管 有地区银行开始严格落实“先封顶才放贷”

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近段时间以来,部分楼盘因延期交付引发的问题被广泛关注,强化预售资金监管、银行放贷政策一再被提及。8月7日,北京商报记者梳理发现,目前已有包括西安、长沙、绍兴、东莞在内的多地发布商品房预售资金管理细则,明确各方责任,要求预售资金应存入银行专用监管账户,不得随意支取、使用。

房贷政策方面,为规范房企拿地、保护购房者权益,北京商报记者从青岛地区多家开发商处获悉,青岛地区目前要求所有楼盘封顶后银行才可以发放按揭贷款。事实上,在早前发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)就已提出此要求,但个别银行违规发放贷款的案例仍不时涌现,对此,分析人士认为,金融机构应当从防范"烂尾楼"和金融风险角度,重新严格落实房贷发放的政策。


多地政府加强商品房预售资金监管

预售资金监管指的是房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房地产开发商需要将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

在"烂尾楼"风波伊始,多地业主发布的停贷告知书中就曾质疑银行存在违规放贷以及预售资金监管不力的情形,为防患于未然,对于这笔交房"保险金"已有多地推出细则,明确压实各方责任。

北京商报记者梳理发现,各地发布的预售资金监管细则主要明确了监管账户设立、监管额度、开发商违规挪用将如何追责、监管部门各自权责等多个方面的内容。

具体来看,长沙市政府办公厅近日出台的《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》对全市商品房预售资金采取"全额全程、流向流量、监测监管"方式,强化"政府监控、银行监管"模式。即要求购房人交存的定金、首付款,银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款,全部通过监测专户存入到监管账户,对资金流向进行全程监测,对项目工程建设款实施重点监管,保证资金"留在项目、留在当地",优先用于项目建设,保障房地产项目竣工交付。

为防止开发商截留、收存购房款,东莞市住建局提出,对已取得商品房预售许可的项目,由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息,通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式,将购房款(含定金、首期款、分期付款、一次性付款等)直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户。

除了对开发商可能存在的违规问题"划红线"之外,银行也必须在预收资金流程中承担起责任。河北沧州发布的《沧州市商品房预售资金监管办法》(征求意见稿)要求,如果监管银行违反本办法规定,拒收、拒付或擅自拨付商品房预售资金,或者违规使用商品房预售资金,造成预售资金被挪用,导致工程无法按期竣工的,除承担相应法律责任外,由其上级主管部门依法处理,并不得再承担商品房预售资金的监管;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

从相应条款来看,各地均明确监管银行不得擅自扣划,房地产开发商不得擅自将资金挪作他用,试图封堵可能挪用预售资金的各个环节。

招联金融首席研究员董希淼指出,现阶段,有一些该进监管账户的资金并没有进来。例如一个大的楼盘,往往有多家做按揭的银行,把钱转入同一家银行账户中,这些银行没有动力。此外,开发商也不愿意将资金转到监管账户,因为会受到多重约束。下阶段,要对该转进监管账户的资金但未转进的情况加以明确应承担的责任。

这一地严格落实"先封顶才可放贷"政策

在"烂尾楼"事件发生后,银保监会曾多次"喊话"指导银行在地方党委政府"保交楼"工作安排的总体框架下,坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策,主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究,做好具备条件的信贷投放,协助推进项目快复工、早复工、早交付。

为规范房企拿地、保护购房者权益,已有地区对银行放贷政策进行了调整。8月7日,北京商报记者从青岛地区多家开发商处获悉,青岛地区要求所有楼盘封顶之后银行才可以发放按揭贷款。

"目前青岛要求所有的项目,不管是大型开发商还是小型开发商的项目全部都要求封顶之后才可以发放贷款。"青岛地区一位开发商相关人士介绍,"按照建筑方常规的操作,封顶之后开发商要把土建工程款全额结给建筑方,在结清之后开发商还能正常运营,那么银行才会发放贷款,如果封顶之后开发商不能正常运营,银行便不会放贷。"

"这个政策比之前严格了很多,现在明确规定必须要执行,而且是以政府为主导进行干预。"上述开发商人士强调,"目前收到的通知是要求青岛地区所有银行都按照这一规定执行。这个要求是制约开发商的,对购房者的保障力度会更大,如果开发商出现‘烂尾’情况,购房者可以申请解除购房合同。"

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,严格执行"先封顶才可以放贷"政策对防范"烂尾楼"、资金监管方面将起到重要作用,该政策也为购房者提供了一个重要保障。在执行过程中,开发商需要注意资金略收紧带来的影响以及资金回款问题。

事实上,封顶之后才可以发放贷款并不是一个新政,早在2003年出台的《通知》中就明确提出,为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

但由于各地区实际情况不同,对这一政策的执行情况也不一。一位银行业人士在接受北京商报记者采访时直言,很早就有"先封顶才可以放贷"这个政策,但在执行过程中确实也遇到一些难点,比如:可能影响到部分房企现金周转,房企项目开工,进而对个别房企拿地造成影响;另外,也不排除个别房企采取一些规避监管措施等。

今年以来,亦有多家银行因向未封顶楼盘发放贷款被罚。经北京商报记者统计发现,仅4月以来,就有多家银行分行因向购买主体结构未封顶住房的个人发放个人住房贷款而被监管机构处罚,其中,既包括国有大行亦含股份制银行。

随着调控力度的加大,严格执行"先封顶才可以放贷"政策也将成为常态。严跃进强调,2003年央行就已发布相关政策,但各地在执行过程中有所偏差。当前需要重新学习此类政策精神,基于目前购房者的呼声和诉求以及从防范"烂尾楼"和金融风险角度,重新严格落实央行2003年对于房贷发放的政策。

做好住房消费者权益保护工作

保交楼是稳民生的前提,中共中央政治局7月28日召开会议强调,要稳定房地产市场,坚持房住不炒,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

针对房地产金融政策,董希淼建议,首先,要对现有政策进行优化。比如,阶段性放松开发商融资"三条红线"约束,阶段性放松房地产贷款集中度管理制度,给银行留出更多的整改时间。对于实力较弱的开发商,现阶段要及时收缩业务线,将精力放在保证楼盘交付的工作上。地方政府要起到综合协调的作用,主动推动各方解决问题,同时加强预售资金监管。

"此外,对制度可以进行创新。"董希淼进一步指出,比如,支持一些银行发放房地产并购主题债,支持合理的并购。针对可能烂尾的楼盘,央行可以创设"保交楼"专项再贷款,给银行提供低成本资金支持,银行获得资金支持后加大为楼盘定向输血。

上述银行业人士进一步表示,后续保交楼还需要压实主体责任,房企积极作为,金融、产业等部门政策积极配合地方政府,处理好个别"烂尾楼"盘,保护业主合法权益,稳定市场信心。

在此前的回应中,也有多家银行表示,未来将全面持续跟进涉及楼盘情况,积极采取措施,与客户做好沟通和住房消费者权益的保护工作,努力促进房地产市场平稳健康发展。

北京商报记者宋亦桐

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