二手房告别“指导价”？13城已实质松绑，仅沪深严格执行

13城二手房指导价已实质性取消？

来自克而瑞研究中心的最新数据显示，截至目前，除了上海和深圳以外，已有13个城市二手房指导价制度实质性取消，这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

“贷款不受指导价影响。”在东莞虎门镇从事房产中介工作已有5年的经纪人廖女士告诉南都·湾财社记者，目前银行放贷已基本不受到指导价影响。8月6日早上，当记者以购房者身份咨询廖女士一套指导价为228万房源的贷款情况时，对方向记者表示可按照实际成交价贷款，首套首付为两成。

距离东莞正式宣布建立二手住房交易参考价格发布机制刚刚过去不到一年，实际交易和银行放贷层面已基本不受到指导价影响。

“重重落地”之后再“轻轻抬起”，这是上述13个城市共同面临的尴尬。

13城已优化或取消二手房指导价

2021年2月8日，深圳率先在全国推行二手房指导价，全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。该政策后来被网友调侃为“打击炒房”的神器，政策带来的实际效果显著。

两个月后，宁波建立了热点学区二手住房交易参考价格发布机制，涉及112个小区的二手住房交易参考价格。此后，包括广州、北京、成都、东莞等城市陆续跟进政策。截至2021年底，全国共有15个城市建立了二手住房交易参考价格发布机制。

但政策在发布1年左右的时间里，上述城市在具体执行层面又有明显差别。

从克而瑞研究中心调研的数据来看，成都和宁波的松动主要表现在高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格参照指导价；广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。

还有一部分城市二手房指导价“名存实亡”，比如北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米；而温州、合肥等4城没出台过实施细则。

南都·湾财社记者注意到，上述15城中，西安最先“官宣”暂停发布二手房参考价机制。

2021年7月，西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，要求西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，形成二手住房成交参考价格，并对外发布。

今年6月底，有购房者关注到二手房成交参考价陆续从西安多个二手房交易平台上消失，后经西安市住建局相关工作人员确认，西安目前暂停发布参考价，部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。

二手房流动性压力仍普遍存在

二手房指导价的声音逐渐减弱，和楼市下行压力不无关系。

有业内人士指出，在楼市上升期，二手房参考价机制是“炒房客”的“红线”，让过热的楼市回归理性区间。但在房地产市场整体走势不明朗的情况下，该机制便宛如一条“高压线”，反而给二手房市场的流动性增加了压力。以深圳为例，据官方数据，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比减少57.3%，创下近15年的新低。

目前深圳仍在严格执行二手房指导价政策。南都·湾财社记者 孙阳 摄

而在其他城市，二手房流动性压力也普遍存在。根据国家统计局数据，自2021年10月，西安二手房价首次出现环比下跌，此后也几乎一直保持着降势；而在宁波，自2021年8月到2022年7月，宁波二手房均价持续下跌接近11个月了，同比跌幅是6.98%。

直到今年7月，低迷了一段时间的二手房市场热度逐渐回升。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，截至7月26日，7月成都、深圳、南京、杭州、佛山、北京、青岛、苏州这八城新房成交43326套，二手房成交52043套，二手房成交明显超新房成交。

数据变化的背后，是各地对于二手房调控的放松起到了关键作用。

具体来看，易居研究院监测数据显示，7月成都二手住宅成交17296套，环比增长3.6%，同比暴增386.1%，创下2012年1月以来的最高月度成交记录。

而在西安，据中指研究院发布的数据，7月西安新房价格环比涨幅为0.4%，在百城数据中排名第二，仅次宁波（环比涨幅0.7%）。7月西安二手房环比涨幅0.15%，止跌回涨，平均价格为16388元/㎡。

深沪是否会放松二手房指导价？

二手房成交缓慢上行，因二手房指导价政策被压制的市场需求短期集中释放是重要原因。从长期来看，国内楼市又将产生怎样的变化呢？

对公共政策、政府治理等领域有一定研究的中国人民大学智能社会治理中心副教授王鹏认为，各地取消二手房指导价相关的措施，本质上是放松调控，这同房地产行业的发展有关。一方面，部分地方政府财政收入的重要来源是房地产行业，地产行业需求不旺对于政府的财政收入会有一定影响；另一方面，房地产行业其实是窗口行业，跟老百姓的日常生活息息相关，同样是社会信心指数的一个重要体现。王鹏讲道，“房地产行业长期不振，房价下跌，对于消费信心的恢复、经济社会的发展都会产生重要的影响。”

但因二手房调控“放松”产生的回暖影响并不会蔓延到房价“疯涨”。专注于房地产纠纷案件，擅长房地产领域的北京金诉律师事务所创始人戴金花向南都·湾财社记者表示，二手房指导价本身不是法律强制性规定的二手房价格，仅是政府调控的指导价，不是市场价格。以现有的楼市情况，取消二手房指导价不太可能影响二手房价格大幅上涨。

目前上海、深圳的指导价仍没有变化，是否会参考其他城市进行优化？针对此问题，戴金花认为，未来其他城市是否取消二手房指导价格，一般来说主要取决于楼市的市场价格是否稳定的情况，是否需要政府的调控。

克而瑞同样指出，二手房指导价放松，其意义不仅限于松绑城市本身，更重要的是，向市场传递激活二手房流动性的信号。二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用，进而带动包括更多城市、更大范围的市场预期和置业信心的修复。

南都·湾财社记者 孙阳