买房注意：去年纽约卖出7645套水浸房

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8月2日公布的一项研究显示，纽约数千栋有水淹史的房屋已被转卖，未来可能给新房主造成数万美元的损失。

报告显示，仅在2021年，纽约人就购买了7645套之前曾遭受洪水破坏的房屋，总价值超过2350万美元。这项研究由美国自然资源保护委员会（Natural Resources Defense Council）委托，由Milliman咨询公司负责进行。

纽约州和当地法律并没有强制要求卖方向买方披露洪水历史或风险。事实上，纽约的《房产条件披露法案》（Property Condition Disclosure Act）有一个漏洞，允许卖家向买家支付500美元的信用额度，而不是公布房产历史的某些细节。

对于房主来说，与洪水相关的成本可能要大得多。CityLimits的作者发现，在纽约州，平均每户家庭每年的预期损失为104美元，而之前被洪水淹过的房屋的损失是这个数字的30倍。

自然资源保护委员会的律师乔尔·斯卡塔（Joel Scata）说：“这份报告的目的是让人们注意到，由于糟糕的信息披露法律，购房者无从了解洪水损失，这一点是多么不安全、多么不公平。”

该组织分析了全美各地的洪水披露法律，发现最严格的是南部的德州、路易斯安那州、俄克拉荷马州和密西西比州，这些州在洪水历史披露方面的监督都获得了“A”级。相比之下，纽约的成绩为F。

该评级的解释称：“纽约的信息披露法不利于买家了解一处房产的洪水风险或过去的洪水损失。”

据Zillow网站报道，虽然纽约州在洪水方面的信息披露法律很薄弱，但它在披露有关“鬼屋”方面非常积极，只有四个州有法律要求卖家披露房子里闹鬼或其他超自然活动，纽约就是其中一个。

今年6月，纽约州议员通过了一项修改不动产法的措施，要求房东向潜在租客披露洪水历史和风险。现在，如果一处房产位于联邦紧急事务管理局（FEMA）所圈定的漫滩，或之前被洪水淹过，则租约中必须包括洪水保险，以及通知承租人的保险政策中不包括洪水保险。

该法案在立法会议的最后一天获得了州议会的批准，目前正在等待州长凯西·霍彻尔（Kathy Hochul）的签字。

但目前还看不到针对房屋销售的此类措施。去年10月，City Limits报道了在没有全面的官方数据库的情况下，潜在买家和租客在了解一处房产的洪水历史时面临的挑战。专家们建议采取零敲散打的策略，比如研究可能与水有关的违规行为，比如发霉、漏水和油漆脱落，但也指出了这种方法的局限性，它取决于之前的租客报告这些情况。

科技公司ClimateCheck提供了一份关于特定地址的免费报告，显示该地址发生洪水和极端降水的风险，以及其他与气候相关的风险，如干旱和炎热，但它只使用区域数据，因此可能无法全面记录洪水的历史。

随着气候变化影响加剧，屋主面临的成本压力可能会上涨。如果采取措施，将全球变暖幅度控制在不超过工业化前水平1.5摄氏度以内，纽约房屋业主在30年抵押贷款期内的平均洪水损失将超过9.3万美元。报告估计，在没有这种积极的脱碳努力的情况下，纽约州的房主可以看到他们的抵押贷款在这30年里增加188683美元。

斯卡塔说：“购买以前被洪水淹没的房屋，尤其是在气候变化的时代，对购房者来说风险很大。这就是为什么他们拥有尽可能多的信息，以便做出明智的决定是非常重要的。”

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