郑州房地产纾困基金落地，百亿基金能否撬动社会资本？

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导读：备受关注的郑州房地产纾困基金有了初步方案。

作者 |第一财经 亓宁

备受关注的郑州房地产纾困基金有了初步方案。8月5日晚间，据河南当地媒体报道，郑州在近日出台了房地产纾困基金设立运作方案，暂定规模100亿元。这也是7月初全国烂尾楼业主断供风波以来，首个落地的地方性地产纾困基金。

此次纾困专项基金的设立，主要用于缓解房地产项目停工停按揭月供带来的社会问题和金融风险，提振市场信心。

但也有业内人士在接受第一财经记者采访时表示，这一模式过于理想化，多数机构参与的动力可能有限，能否实现预期效果，还有待进一步观察。

按照7月初曝光的国内多地烂尾楼盘的统计，郑州停工项目数量位居全国前列，涉及恒大、融创、奥园、阳光城等多家出险房企。

第一财经记者致电多家房企了解到，目前郑州纾困基金的具体使用方案尚未明确到房企层面。

第一财经记者就此致电郑州市房管局办公室相关工作人员，被告知“先联系宣传部门”。

百亿基金能否撬动社会资本？

文件显示，纾困基金采用母子基金的方式运作，各开发区、区县（市）还要根据不同项目吸引不同类型的社会资本参与子基金的设立。

从基金运用来看，盘活资金将专项用于危困房企的问题楼盘项目，重点解决部分停工停按揭月供问题。在此过程中，央企、地方国企和国有投融资公司将成为项目盘活主体，最终达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。

专项基金本身规模暂定为100亿元，相关开发区、区县（市）还要根据纾困项目，吸引不同类型的社会资本参与子基金的设立。

“100亿元平摊到十几个烂尾项目上，一个项目最多可获得7、8亿元，最多可以让项目多周转一小段时间。但要吸引更多资本进来，盈利是首要问题。”一位长期研究地产行业的机构人士对记者表示，百亿规模本身作用很小，重点在于吸引更多社会资本参与，但多数机构参与的动力可能有限。

在他看来，如果以低价收购的模式，参与救助的企业最后还要贴钱，出手的动力也会大大降低。因此，在基金发力初期，可能还是需要国企带动，但是出资额能达到多少仍很难预期。

按照郑州市政府的安排，子基金的实施主体主要由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建。

其中，必须出资的除了纾困专项基金外，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，前者出资比例原则上不高于30%，其他各主体出资比例协商确定。

此外，项目盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中前者原则上不高于40%，其余资金则通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。以此计算，在纾困专项基金出资30%假定下，理想情况下最终撬动的资金总规模有望超过800亿元。

按照上述预期，通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1～2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到“盘活一个，救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。

不过，上述机构人士仍然认为，如果方案最终还是更倾向于“救项目、救市场”而非“救企业”，可能过于理想化，很难实现预期效果。

亿翰智库分析认为，地产基金的规模是否足够是一个问题，此外统贷统还的模式是否能从国开行贷到资金目前还不确定。因此虽然要求地方政府压实责任，但是地方政府可能面临“巧妇难为无米之炊”的困境。

“一切纾困方案在落地之前都难以判断具体效果，不能只停留在纸面。”一位资产管理公司（AMC）高管对第一财经记者表示。

多方参与推进“保交楼”

“保交楼”已经成为当前防范化解重点领域风险的最重要的工作之一。

目前除郑州外，陕西咸阳、四川遂宁等也已提出“一对一”模式的保交楼初步方案。

8月5日晚间，四大AMC之一的中国华融发布消息称，与阳光集团签署了纾困战略合作协议。上述AMC高管对第一财经记者透露，目前国内四大AMC都在做类似推进工作，确定项目后会陆续披露，但最关键的仍是实际落地情况。

同日，上海银保监会召开年中工作会议指出，支持上海市做好“保交楼”工作。

7月28日，中央政治局会议首提保交楼，并强调压实地方政府责任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。

随后，央行、银保监会在下半年工作会议中均强调了“保交楼”的重要性。央行称，因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

银保监会表示，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。银保监会有关部门负责人近日在接受媒体采访中也表示，将指导银行在地方“保交楼”工作安排的总体框架下，“主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究”。

光大证券金融行业首席分析师王一峰表示，落实好“保交楼”关键在于“压实地方政府责任”。各地“保交楼”问题复杂、情况不一，具有鲜明的地方特色。落实责任要求，需要地方政府结合本地实际情况，发挥主观能动性和创造性，根据地方资源禀赋、房地产市场运行情况，灵活采取有针对性的举措。

亿翰智库研究指出，在单纯依靠市场化方式较难解决问题的情况下，建议在国家层面提供初始信用和建立协调机制，比如第一步在全国层面成立保交楼基金，对金融机构特别是AMC机构给予无息或者低息贷款，鼓励其主动参与盘活项目；第二步建立保交楼信用机制，从国家层面协调信贷资源，并规范信贷投放和回收等全流程运作，明确金融机构、地方政府和项目开发商等相关主体承担的责任。