目标5000亿！别低估北城“浮山后”的置业价值

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大学时爬浮山，俯看浮山后，房子挺新，路很宽，没几辆车却有牛群经过。听人说下面的房子每平1000多块，那时觉得怎么会有人到这买房。后来怎样，20年浮山后房价涨了三五十倍。

这些年青岛楼市“浮山后”的例子经常有，什么新都心、东李村、白云山，从爱搭不理到高攀不起，用不了几年。

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寻找楼市“新浮山后”的关键词

房产君这不是忆甜思苦往嘴里塞后悔药，因网友粉丝咨询“即墨买房选哪里好”，这才有感而发，想给这些“浮山后”们做个总结，它们都是主城新区。

新区拥有城市发展的后发优势，老区无法推倒重来，只能局部修补，新区白纸一张，可以从容规划，与时俱进、超前布局，浮山后当年就号称把20年后的预案都做好了，结果至今不落伍。

新区靠主城，发展才高效。与主城区距离感十足的飞地型新城，需要太长的时间聚集人气，等大家都接受认同了，新区“新意”也许都没有了，价值感可能已向更新的新城转移了。

以主城新区的标准在即墨寻找未来的“浮山后”，即墨主城东北方向的汽车产业新区应该是很有竞争力的选项。

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即墨置业的“东西之争”和第三方向

这些年即墨楼市的板块划分大家并不陌生。比较独立的蓝谷另当别论，主城置业则是东部的创智新区、西部的商贸城、南部的北都心以及新势力汽车产业新城之间的选择题。

东西之争算是主旋律。前三四年，创智比较热，后三四年，西部商贸城又抢了主角。它俩本质上还是新城与老城的PK。商贸城新盘不少，区位上还是老城的衍生品和增生部，其优势在于比较成熟的教育配套。创智就是白纸上变现蓝图，城市界面真正能够代表新即墨的城市形象。

两者对比，西部以教育配套见长，买在这里虽然整体观感略逊，但毕竟孩子上名校的机会更大。但西部也存在学校划片问题，近几年住宅供应井喷，未来西部名校学位僧多粥少几成必然。

创智的整体环境好于西部，生活配套尤其是教育配套的现状较西部偏弱，更明显的短板就是置业成本。创智新区的大规模开发赶上了上合效应，还曾制造过即墨主城地王，虽然后来也就势放价，但现在主流房价普遍过万，部分楼盘的价格甚至到了一万三四，对很多购房者而言，吸引力不够。

规划不错，环境可人，新的像个“浮山后”，但一个价格已经很难平易近人的“浮山后”，肯定不是大多数人理想的置业目的地，以性价比论，毗连创智，甚至曾一度和其统称为东部片区的汽车产业新城，新上加新，价格平实，“浮山后”含量更足，堪称即墨置业的“原始股”。

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5000亿产业文章！即墨楼市的真正潜力股

日前公布的《青岛市即墨区国土空间分区规划（2021-2035）征求意见稿》，将汽车产业新城确认为即墨主城区的重点片区，未来，这里将打造以产城融合、低碳智慧、宜居宜业的功能完善的生态科技新城。

汽车产业是个真正的大买卖。即墨汽车产业新城是青岛市确定发展汽车及零部件产业的唯一专业功能区，目前已形成一汽－大众、奇瑞等四大整车龙头带动，涵盖核心配套的千亿级产业集群。

甚至千亿也只是起点，根据《青岛国际汽车城产业发展战略规划》，青岛市正在谋划即墨汽车产业新城与莱西新能源汽车基地的打通与整合，目标是打造212平方公里的青岛国际汽车城。到2025年，实现汽车产业营业收入2000亿元，整车产量突破130万辆，2035年，实现汽车产业营业收入5000亿元，整车产量达到200万辆，届时，青岛这个奥帆之都、上合之都，大概率会拥有另一顶桂冠——汽车之都。

根据测算，只一个一汽制造基地年产值200亿元，已经能带动直接就业6000人，间接就业3万人，将这样的数字同比例放大，未来这片土地上将聚集八十到一百万汽车人口。

产业带来人口聚集，人口聚集激发居住需求，而科学的规划又能兼顾产业、城市、居民生活的多种需求，在更高的水准上实现宜居宜业，这就是我们前面提到的新城的后发优势。

从媒体披露的只言片语里，我们已经能够感受到，汽车产业新城在居住体验层面的优越质感——“依托山体林地，加强森林资源保护与修复，提高森林覆盖率，依托自然河流水体，形成河湖水系保护体系，实现人与自然和谐共生。”“打造体育运动公园、湿地公园、生活运动公园、汽车城公园、生态公园、湿地公园等六大主题公园”。

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森林绿意，山水景致，公园四布，足够的空间容量加上参照斯图加特等汽车名城的高规格规划，汽车产业新城的未来画卷绝对会打破许多人对汽车产业这个主题的字面理解，这里不只有生产致富的澎湃，也会有城央田园的惬意。

滨河中央居住区，汽车产业、汽车服务、汽车运动、汽车教育等板块科学分布，通过地铁、高速，区间路网与创智新区、蓝谷、即墨老城区甚至青岛传统主城高效互联，汽车产业新城的适住性全城通用。

这里的置业价值极具发展性，一个是价格的成长性，以代表项目青特城为例，距离创智4公里左右，洋房价格八九千元，每平价差三四千元。

二是配套的高起点和进化预期。需求和配套是互促互补的，拥有城市级战略地位和庞大产业、人口体量的汽车新城，它所拥有的配套一开始就是最好的。

2018年，局属青岛大学即墨实验学校就已建成投用，而已经启动的龙泉中学招标，只一个高中部的标的额就高达14亿多元，如此高投入的学校，硬件水准达到即墨乃至青岛一流是起码的事，至于教学质量和教学效果，青岛第二实验中学近年来的崛起证明，人们在选择居所时会汰旧求新，新老名校的实力对比也会此消彼长，居住有质感的区域诞生新兴名校的几率更大。

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