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二手房告别指导价

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经济观察报 记者 丁文婷 执着打新整整2年,陈莉决定放弃。

从2021年8月开始,陈莉准备在上海买房,陆续参与的4个新盘摇号,仅入围1个并因排序垫底没能选房,其余3个均因为积分太低连“门槛都没够上”。

在新房市场屡屡碰壁,陈莉决定转战二手房,“之前不是不考虑二手房,是买不起”,陈莉算了一笔账,如果买新房,她可以用200万首付买到600万的房子,但如果买二手房,按照“三价就低”政策,600万的房子,首付至少需要400万。

所谓“三价就低”是指银行根据合同网签价、房地产交易中心涉税评估价和银行评估价中最低的价格来审批贷款额度。这一政策和二手房挂牌核验价一道,自2021年7月推出,深刻影响了上海二手房市场的成交。

但陈莉最近发现,一直关注的二手房小区交易中心涉税评估价从5万元/平方米出头涨到了7.1万元/平方米,而小区的成交单价在8万元左右。交易中心涉税评估价一直是“三价就低”中最低的存在,其上涨会带动银行贷款额度提高。“首付可以少付130多万!”这让陈莉有机会考虑二手房了。

不仅是上海,据克而瑞研究中心统计,自去年2月深圳率先推出二手房指导价后,截至2021年底,全国至少有15个城市陆续建立二手房指导价发布机制。

如今,15个发布了二手房指导价的城市中,已有西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡等13个城市暂停执行二手房指导价,而现在,上海无论是挂牌核验价还是交易中心涉税评估价均出现松动,也被视为二手房市场的积极信号。

松动与取消

7月4日,西安明确表示将暂停发布二手房指导价,这距离二手房指导价发布施行还不到一年。

西安一名中介人员告诉经济观察报,从今年5月底开始,贝壳、安居客等网站上显示的价格均为业主挂牌实际价格。5月前,部分热门小区只能显示指导价,不能显示真实挂牌价。不过,房屋贷款一直都不受指导价影响。

类似的变化也发生在成都。成都某连锁中介店长黄琦表示,从今年5月初开始,高于指导价的挂牌价格也可以在APP平台上展示了,只需要在展示房源下标注出该小区的二手房参考价格即可。

更大的转变在于,过去客户贷款只能按照政府发布的二手房参考价格贷款,从5月开始,如果客户选择纯商业贷款,可以根据实际成交价格贷款。这样的改变,距离成都出台二手房指导价政策也不到一年。

在一些城市,二手房指导价存续的时间更短。

广州一名中介人员告诉经济观察报,虽然指导价尚在,但贷款均可按照实际成交价格申请,不受到指导价影响。“按照指导价贷款的要求只维持了一个月左右,早已成为过去式”。

该中介表示,目前有指导价格的96个小区,如果业主的挂牌价超过小区指导价,只能显示指导价,但购房者可以通过询问中介获得真实价格,影响并不大。“我们通常会告诉购房者,看房子只需要考虑成交价和业主挂牌价即可,指导价对交易的任何环节都没有影响”。

在全市严格执行二手房挂牌核验价和“三价就低”政策的上海,政策也已出现松动。

经济观察报记者走访上海闵行区、浦东新区、松江区等多个区的中介机构发现,自3月以来,一些小区的交易中心涉税评估价均有不同程度上调。浦东新区龙阳路一家大型连锁中介人员介绍,目前超过挂牌核验价的房子仍然禁止在外网展示,但挂牌核验价有几千块钱的涨幅。

“我们这个片区,交易中心涉税评估价平均涨了30%左右。”该中介人员表示,以龙阳路地铁站附近的小区为例,涉税评估价格从实际成交价的5.5成上涨到了近7成。

不同区域、小区的交易中心涉税评估价上涨幅度也不同。闵行漕河泾开发区本土中介曹磊表示,附近几个小区的涉税评估价格均从实际成交价的6成涨到了将近9成。

交易中心涉税评估价并不完全与小区房龄挂钩,还根据小区成交价格和成交量而定。曹磊表示,比如一个比较热门的1997年的小区交易中心涉税评估价可能比2004年的小区还高出了4000元。“涨幅也不能一概而论”。

威力几何?

由于各城市政策落实情况有明显差异,二手房指导价的表现也不尽相同。

从覆盖区域来看,上海和深圳为全市覆盖,西安、成都、宁波、东莞等城市均在热点区域试点,后视情况逐步扩大覆盖范围。比如成都分三批次将745个小区纳入二手房成交参考价范围,广州将二手房指导价实施范围设置在5个热点区域的96个小区。合肥、金华、温州等城市则一直没有出台执行细则。

在黄琦看来,二手房指导价对楼市的影响很大程度取决于指导价是否与信贷挂钩相关。如果只是要求中介机构按照指导价来展示房源,中介总能通过各种方式将真实价格告知购房者,一旦指导价与银行信贷挂钩,对购房者的影响就是直接而剧烈的。

她表示,今年5月之前,在成都不论是商业贷款、公积金或者组合贷,都必须按照参考价执行,这直接导致她的意向购房客户数量“腰斩”。

“客户看房子是有周期的”,黄琦清晰地记得,去年5月底,自己的两组客户已经看了半个月房,差不多要锁定房源时,按指导价贷款政策突然出现,且执行特别严格,直接导致客户首付款不够,买房搁浅。

“成都的二手房指导价基本是市场成交价7-8折的水平,意味着首房首贷的首付从3成提高到了4.5-5成左右。”黄琦介绍,成都稍微好一点、成交热门一点的楼盘都纳入了参考价范围,对成交影响很大。

在全域严格执行且至今严格按照指导价贷款的深圳和上海,指导价带来的影响尤为显著。自2021年2月推出二手房指导价后,深圳二手房成交量出现了显著下滑。

根据克而瑞研究中心数据,二手房指导价政策推出首月,深圳二手住宅成交环比下降40%,2021年3月有所反弹,但随后深圳二手住宅成交量走出了7连跌,直到11月才出现转暖迹象,不过成交量仅维持在2000套上下。与此同时,深圳二手房成交均价自2月的7万元/平方米左右,逐渐下跌至2021年末的6万元/平方米,至今年6月,成交均价已低于6万元/平方米。

在上海,价格未通过核验的房源禁止挂牌、“三价就低”的政策一经推出,二手房成交量便出现阶梯式下滑。据克而瑞研究中心数据,2021年7月,上海开始挂牌价格核验,当月二手房成交规模还接近200万平方米,8月环比骤降24%,9月环比再降35%,绝对量下滑至100万平方米以下,不及“三价就低”执行前单月成交规模的一半。

积极信号

“现在已经很少有人在乎参考价”,黄琦发现,自5月份纯商业贷款可按二手房实际成交价发放后,部分暂停买房的顾客重新约起了看房。除了贷款额度增加,利率下降也刺激了一拨人的购房需求。黄琦介绍,现在成都首套商业贷款利率最低到了4.45%,是2016年以来最低,“去年商贷利率还维持在6.25%,今年年初降到5.8%左右,而现在与公积金首套贷款只差1个点左右”。根据上海易居房地产研究院监测,今年7月,成都二手房成交量突破1.7万套,创下2012年1月以来的最高纪录。

在上海,同样有一批购房者选择“回归”二手房市场,曹磊介绍,从闵行近期开盘的新房来看,地处外环外颛桥地铁站附近的两个新房价格在6万-7万元/平方米,与周边二手房已经无明显倒挂优势。“许多购房者会考虑,同样价格如果选择房龄老一些的二手房,可以买在中环线了,得房率还更高”。曹磊表示,7月下半月,门店成交的2套房源,购房者都是积分较低的客户,参与“打新”优势小,在可贷金额提高后转向了二手房。

从网签数据看,自“三价就低”政策推出后,上海二手房成交量基本保持在1.2万-1.4万套/月。今年7月份,上海共计成交19725套,环比增加27%,是“三价就低”政策推出以来最高月成交量。“未来一段时间内,二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头,核心城市二手房市场或将先于新房转暖。”克而瑞研报称,二手房所见即所得,不存在交付风险;一二手房倒挂价差逐渐缩小,“打新”吸引力在下降;指导价松绑信号效应持续释放,亦是二手房市场持续复苏的助推剂。

从全国重点城市周成交数据来看,2022年前26周,全国新房、二手房的成交走势几乎同步,从7月初开始,走势逐渐分化,新房成交同比由正转负,而二手房成交同比增速则回升至13%。

(文中黄琦、曹磊为化名)

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丁文婷经济观察报记者

不动产运营报道部记者
关注华东地区房地产与大健康,探索资本背后的故事。
工作邮箱:dingwenting@eeo.com.cn

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