城市研究 | 老旧小区改造中的多元主体

在当下我国老旧小区改造的进程中，多元主体的参与是必不可少的。作为长期研究城市发展问题的安邦智库（ANBOUND）一直非常关注老旧小区改造问题，早在2017年，就在日常追踪研究的分析中提出了要“动员社会力量参与城市建设，积极引导多元主体参与推进老旧小区改造”的观点，并陆续提出了具体实施的一些方式。本期将从老旧小区改造的不同环节，讲述各阶段所涉及的多元主体该如何更好地参与到老旧小区改造的进程中来。

首先是政策方面。

要明确各方的责任与义务。例如《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》中提到：“各地应督促引导电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位履行社会责任，将老旧小区需改造的水电气热信等配套设施优先纳入本单位专营设施年度更新改造计划，并主动与城镇老旧小区改造年度计划做好衔接。

市、县应明确街道、社区在推动城镇老旧小区改造中的职责分工，并与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设相结合，加快健全动员居民参与改造机制，发动居民参与改造方案制定、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价与反馈小区改造效果等。”

其中，为了后续工作能够更顺利地推进，老旧小区的产权责任也需要在政策中明确，并就多产权老旧小区改造问题，通过立法来强化老旧小区改造政策执行力度。在产权混合小区内，界定老旧小区内专有部分及共有部分的产权归属问题，分清在改造实施过程中各方责任与义务，进而减少改造过程中，由于权属规则不清问题导致的利益冲突，提高改造进程和效率。

第二，从方案层面来讲，针对不同性质、不同情况的老旧小区应出台不同的改造方案，并且需要顾及各方需求，在方案中很好地体现出来。

例如历史街区的改造，要注重与原有风貌的协调，把尽可能多的历史信息留下来。这时就需要相关专家学者的参与提供专业意见。除此之外，不论是历史街区还是普通老旧小区，居民都是改造的主体，在方案中应充分体现居民意愿。在此过程中，既要遵循自上而下的框架制约，更要充分聆听，响应居民的呼声和需求，通过制度设计有效整合自上而下和自下而上的双向资源。同时，专业人员、专业机构、政府也不可或缺：专家和专业机构在居民决策中提供有效引导，政府在其中发挥关键的连结和支持作用。

第三，从实施层面来讲，资金问题是重中之重。

除了用好中央财政支持外，引入社会资本参与是现阶段我国老旧小区改造的重点内容，具体内容请参见系列视频（第一期）：《【安邦智库城市问题研究中心】老旧小区改造——融资问题》。对于社区居民自筹资金出资金额较高，参与积极性受到影响的情况，可创新参与入资模式，减少居民即期支出压力。上海宝山区推出“无息按揭付款”模式，电梯设计建设、维修、配件等由电梯公司垫资，公司可通过居民无息按揭还款和电梯广告运营等收回成本。北京、南京一些小区采用按月收费或按年租赁的方式，减轻了居民的资金负担，提升了居民参与老旧小区改造的积极性。