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28城平均住房空置率达12%:深圳最低,哪些城市空置率高?

28城平均住房空置率达12%

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中国的房子到底够不够住?有没有大量的房屋空置?在当前房地产低迷较为低迷的情况下,住房空置率问题引人关注。

为探索城市住房空置情况,贝壳研究院重点研究了国内28个城市的3万个小区,8月5日发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(下称“报告”),首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示,28个大中城市平均住房空置率为12%,处于相对较高区间。

一线城市空置率低,深圳仅5.3%

这28个城市包括深圳、北京、上海、广州、厦门、天津、大连、苏州、济南、青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、昆明、郑州、西安、合肥、武汉、重庆、南昌、无锡、南通、佛山和廊坊,以一二线城市为主,也包括部分环一线城市。

对于空置住房的定义,国内外并无统一标准。在此次调研方法上,贝壳研究院选取平台连接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”,对其业务范围内的小区摸底调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总,设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。

通常来说,空置率在5%~10%之间是合理的,低于此区间的则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。需要特别说明的是,本次调研范围未包括期房和现房待售部分,故较其他统计口径会整体偏低。

报告显示,通过调研28个大中城市发现,其中仅有9个城市处于合理区间,大部分城市处于10%-15%,6个城市高于15%。总体而言,空置水平较高,新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。

分城市级别来看,住房空置率随城市能级依次递增,一线城市平均7%,二线城市平均12%,三线城市平均为16%。深圳、北京、上海的空置率最低,在7%以下。南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉空置率则在15%以上,其中南昌为20%,廊坊为19%。

此外,本报告将住房空置类型分为自愿空置与非自愿空置。自愿空置是指业主无意出售或出租住房而导致的住房空置现象。自愿空置的原因主要有:业主拥有多套住房,对房屋空置持无所谓的态度;度假房,业主偶尔会有居住需求;业主异地工作,未来考虑入住,暂时空置。

非自愿空置是指由于房屋本身难以出售或出租,业主虽有出售或出租意愿,但找不到合适的买家或租客,导致房屋不得不空置。调研发现,有一半的经纪人认为其负责的小区存在非自愿空置住房(即难以出售和出租)。非自愿空置的原因之一是房屋自身的缺陷,如过于老旧、配套不全、周围有噪音或环境污染等因素。除去房屋本身的原因外,非自愿空置的根本原因在于住房需求不足,供给相对过剩,导致业主愿意降价出售或出租住房仍然找不到合适的买家或租客。

老龄化程度低空置率也低

那么,影响空置水平具体有哪些因素呢?报告指出,从宏观层面分析,购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。

首先,人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。当老龄化达到一定程度(65岁以上人口占比达18%),住房需求会下降。比如南通和重庆,两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州,65岁以上人口占比和空置率均低于10%。其中,深圳空置率仅5.3%,反映出强劲的市场潜力。

其次,城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市,拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高。比如,2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%,全国购房门槛最高,但其住房空置率仅6%。同时,房价与住房空置率显著负相关,在房价较高的一二线城市,如北上深厦,住房空置率明显低于其他城市。

租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。一些拥有多套住房的业主宁愿房屋空置也不愿意出租,其中一部分原因是其房屋租金回报较低,与出租住房的沟通协调成本、房屋损耗等成本相比,租金收益并不具有吸引力。

据贝壳研究院数据,重点城市租金(中位数)与住房空置率的相关系数为-0.70,租金与住房空置率显著负相关。空置率排名前两位(由低到高)的深圳、北京,其月租金中位数在5000元以上,空置率排名后两位(由低到高)的南昌和廊坊,其月租金中位数在1600元以下。

次新房空置率高

楼龄也是影响空置率的重要因素。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区,空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%;15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。


(来源:贝壳研究院)

从城市差异来看,一线城市目前已经进入到存量房市场,二手房成交量远大于新房,而大量的二三四线城市目前依然处于增量市场。

第一财经记者梳理国家统计局公布的主要城市年度数据梳理2016年到2020年35个主要城市(拉萨数据未发布)住宅商品房销售面积变化。数据显示,5年来,住宅销售最多的5个城市是重庆、郑州、武汉、成都和长沙,主要是来自中西部的强省会城市和直辖市。

一般来说,新的小区入住率的提升需要一定的时间。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。由于二三线城市住房增量大,因此相应的空置率也会高一些。未来,随着强二线城市逐渐进入到存量市场,这些城市的空置率有望降低。

从城市内部结构差异来看,也呈现出明显的差异,中心城区的空置率要明显低于外围城区。报告指出,老旧小区的空置率较低,因为大部分老旧小区通常都位于市中心,交通配套都比较便利,住房需求比较旺盛,导致很少有住房空置,像北京的阜成门、金融街附近,空置率均在2%以内。此外,较早建成的城市中心区域,也是优势教育资源的聚集区,数据显示,学区附近的住房空置率比其他区域低5%。

住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。

整体来看,次新小区的住房空置率较高,主要原因有三个:一是自然因素,新建成的小区或有装修和通风的需求,业主一般不着急入住导致空置率较高;二是地理位置的因素,次新小区多位于离市中心较远的郊区,周边配套不成熟,出租或出售的难度相对较高,房屋空置的比例较大;三是购房目的方面,不以自住为目的的投资客一般首选新小区,投资性住房空置比例较高,像东莞、广州较多小区为香港人投资购入,疫情期间往来不便,表现为较高的空置率。

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