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东莞欲出大招 规范商品房预售资金管理

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每经记者:陈荣浩 每经编辑:陈梦妤

为了防止开发商挪用预售监管资金,又有城市出手了。

8月2日,东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知(征求意见稿)》(下称《通知》),对监管单位、银行机构和房企需履行的职责作了明确说明。银行擅自拨付或转移商品房预售监管资金的,应负责追回;房企在拿申请预售许可证前,需按照一个预售许可证对应一个监管账户的原则,新设银行账户;购房者可通过网上银行转账等方式缴纳购房款等具体要求。

《每日经济新闻》记者注意到,自7月以来,东莞、长沙、九江、荆门等多个城市均有出台商品房预售资金监管办法。总体来看,各地优化商品房预售资金监管政策主要体现在三方面:一是将资金拨付节点与项目进度挂钩;二是明确开发商和银行的主体责任;三是依据企业信用评级实行差异化监管。


东莞市住建局发文征言,拟进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理。图为东莞CBD的高楼 视觉中国图

多维度加强预售资金监管

从东莞此次颁布的通知看,主要从监管账户的设立、预售资金的收存管理、预售资金的使用管理以及预售资金的监管职责四大维度提出了要求。

通知提到,为防止开发企业截留、收存购房款,对已取得商品房预售许可的项目,由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息,通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式,将购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户。

对于预售资金的使用权限及监管,通知也作了明确说明。位于监管额度内的资金,应当专款专用,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,商业银行不得擅自扣划,设立子公司的房地产开发企业,集团公司不得抽调,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。

值得一提的是,通知对银行监管预售资金的责任也作了明确说明。如果商业银行违反预售资金三方监管协议,未经住建部门核实同意,擅自拨付或转移监管额度内资金的,应当负责追回资金;无法追回的,应依法承担相应赔偿责任。

回归应有的监管框架

“东莞此次政策整体涉及维度较为全面,包括账户设立、流程使用、监管责任等,这也反映出当地想要监管好预售资金的决心。”8月3日下午,易居研究院智库中心研究总监严跃进通过微信向《每日经济新闻》记者表示,东莞政策跟全国的总基调相似,但相对来说,东莞对政策的介绍更全面细致,对今年下半年的各方业务操作及规范性作了说明,具备更强的指引性。

在严跃进看来,虽然今年以来出台了一系列楼市支持政策,但在放宽的基调下,仍然在保障预售资金的规范性,本质也是预防烂尾风险。此次东莞政策也有部分较为亮眼的地方,比如需从监管资金中拿出一部分资金作为工程建设保证金,说明项目建设进程是其关注重点。

“东莞此次的政策细则,整体较为全面,值得全国其他城市借鉴和学习。”严跃进表示,全国的预售资金监管问题,未来的趋势一定是趋于严监管,而且透明度也会越来越高,也向市场传递了一个信号,楼市政策可以放松,但是关于资金问题,该规范的地方还得规范,该严格的同样得严格。

8月3日下午,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微信向《每日经济新闻》记者表示,“此次东莞政策有两个吸引人的地方,一是明确了开发商和银行的主体责任,二是增加了预售资金透明度。”

在李宇嘉看来,过往预售监管资金被挪用,很重要的一个因素在于,开发商及银行的主体责任没有履行到位。而现如今东莞的操作则是明确了双方责任,将资金提取额度和比例与项目进度进行匹配,同时明确了银行对预售账户的监管责任,如果银行擅自拨付或转移监管额度是需要担责的。

李宇嘉认为,监管强化不意味着趋严,而是回归本来应有的监管框架。总的讲,该提取的,一定会提取,而不是像现在一样,各方都保护自己的权益,导致一些款项无法提取用于工程;该预留的一定预留,不能随便提取,更不能套取。

“东莞此次政策还提到了将监管协议书公示,以及对违规房企纳入诚信管理系统等,这些政策对其他城市都具备明显的借鉴意义。”在李宇嘉看来,对于违规挪用预售资金的违规房企,还可以通过限制在当地拿地、限制融资等惩处措施,强化对违规房企的惩处力度。

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