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上海二手房“三价就低”松动:涉税评估价上涨,房贷额度相应提高

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在实行了近一年后,第一财经记者采访了解到,近期上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动,此前的最低价“房地产交易中心涉税评估价”上涨,进而带动银行贷款额度提高。

“7月份以来,二手房涉税评估价较之前有一定提升,但不同板块、不同小区的调整幅度不一样,有的比之前高了一成左右。”多位银行房贷经理和中介人士向记者反馈称。以宝山区某老小区为例,之前涉税评估价约为合同网签价的六成左右,而近期已调整至近八成。

与此同时,房贷市场也有恢复。记者此前了解到,上海地区二手房房贷放款时间缩短,在审批完成后且收到房产证和抵押证的情况下,有银行最快隔天即可放款。这一方面是受政策端支持影响,另一方面也与银行自身额度充足有关。在业内人士看来,上述一系列变化有利于二手房市场的回暖。未来,随着楼市支持政策加码,有望带动预期修复,助推市场复苏。

涉税评估价有所提高

去年8月,上海二手房贷款实行“三价就低”新政,即银行根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价选择其中最低的价格来审批贷款额度。

所谓合同网签价,即由买卖双方共同商定,在房管局系统里体现的成交价格;银行评估价则是银行自身对于房产的评估价格;房地产交易中心涉税评估价,主要由房地产交易中心自动评估。记者当时了解到,房地产交易中心涉税评估价多为网签合同价的5~7折。

如今,这一政策出现松动,也意味着,购房者贷款额度变高了。招商银行某客户经理告诉第一财经记者:“房产交易中心的评估价上去些了,以前是(市场价)的六到七成,现在能到八成左右。”

邮储银行宝山地区某支行房贷经理也对记者表示,评估价有一定的提升,但不确定具体提升多少,不同地区、不同小区的幅度会有不同。

另外,多位中介人士也向第一财经表示,“三价就低”目前确实有所松动。“约是7月前后变化的,我们前段时间递交上去一个材料,320万元左右的房子评估价大概在250万元左右。”链家宝山区的一位中介称,按照首套房贷款(65%)计算,贷款额度可达162.5万元,而在此前,评估价在210万元左右,只能贷136.5万元。

另一位中介也提及,之前评估价是实际成交价的六七折,目前能达到八折。比如共康板块实际成交价一般是在每平方米5万多元,而年前核验价在每平方米3.1万元左右,6月底7月初则上涨至每平方米4.1万元了。

链家杨浦区新江湾城的一位中介向记者表示,评估价确实高了一些,比之前能多贷一些,但是幅度不大。根据他的观察,新江湾城板块的各中高档小区评估价单价都提升了几千块,比如某小区实际交易价每平方米12万元左右,之前的评估价是7.5万元左右,如今是7.8万元。

浦东唐镇地区的某中介也称:“目前各个小区的最低价都不同幅度地上涨了,贷款额度在变大。”不过她强调“还是要看小区”,她所在门店附近的某小区评估价单价从5.6万元变为5.77万元,而附近的另一小区则未发现上涨。

至于哪些小区的评估价更可能上浮,上述链家新江湾城的中介对记者称,目前并没有明确的规定和上调标准,只能根据实际成交来“试价”,通过交易过程中交易中心给出的评估价来判断。在他看来,品质高的小区评估价可能提升一些,没有电梯的一些老旧小区则没有什么变化。

在业内人士看来,这一政策的放松将有利于二手房市场的回暖。此前,受“三价就低”叠加挂牌价格核验的影响,上海二手房成交从去年7月起接连下挫,截至目前,已连续下滑12个月,并且连续多月低于1.5万套以下。尽管今年年初已有回暖的迹象,但整体仍处于底部。上海链家研究院数据显示,6月份,上海二手房共成交近1.6万套。有中介对记者表示,“三价就低”放松后,对于购房者来说,购房的“资金门槛”有所降低,原来首套房首付可能要五六成,现在四五成就可以了,购房者可能更多了。

房贷市场逐步恢复

除了涉税评估价提高外,6月以来,上海二手房房贷放款时间也有缩短。第一财经记者了解到,审批完成后,在客户双证(房产证和抵押证)办好的情况下,有银行最快隔天即可放款。而在年初,多数银行放款周期为1个月到一个半月。

“(贷款额度)非常充足。”交通银行某支行信贷经理此前对记者称,“房贷审批时间和之前比没变化,但放款速度加快了,之前是一个月左右,现在隔天即可放款,审批时间还是一个月左右。”

招商银行某支行信贷经理也对记者称,该行房贷额度充足,目前审批需一周左右,主要是确定涉税评估价和查房,随后等产证出来后,隔天即可放款。

其他国有大行中,工商银行某支行信贷经理称,正常情况下该行两三周就能放款;邮储银行某支行信贷经理表示,该行房贷审批同样是在2~3周,放款大概两三天;农业银行某支行工作人员称,房贷审批放款需35个工作日。

整体而言,不少信贷经理和房产中介的共识在于,当前房贷发放速度进一步加快,房贷额度也较为充裕。而房贷市场回暖的背后,离不开政策端的暖风频吹。近几个月来,各地因城施策节奏明显加快,力度不断加大,政策调整内容向优化限购、限贷政策延伸,尤其是部分热点二线城市加入政策优化行列。

据中指研究院不完全统计,年内至少已有超210省市累计出台楼市支持政策近600次。7月份,全国有83省市出台与房地产市场有关的政策高达93次,其中公积金相关政策约50次,优化限贷相关政策约20次。

当前来看,房地产市场的政策暖风有望持续。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,7月底中央政治局会议强调“要稳定房地产市场”,但“房住不炒”仍是房地产政策优化调整的底线;“因城施策”仍是政策推进的主要方式,强调用足用好政策工具箱。各地需求端政策仍将继续改善。

具体在政策端,陈文静表示,当前“稳地产”对“稳经济”尤为重要,短期房地产政策优化调整力度仍有望加大,供需两端政策均有空间,二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化,特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放,值得重点关注;而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。

此外,央行在8月1日召开的2022年下半年工作会议中明确表示,要因城施策实施好差别化住房信贷政策,保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定,加快探索房地产新发展模式。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者称:“这里可以看出三个内容,即个人按揭贷款的投放、房企的融资模式优化和房地产新发展模式的探索。总体上看,下半年会在个人购房和房企经营方面继续强化信贷投放,而REITs等创新力度也会有进一步改善的可能和空间。”

(实习生包云红对本文亦有贡献)

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