金隅地产上海遭遇“水土不服”， 东外滩新盘暗藏健康隐患

引言

2022上海楼市迎巨大变局，

头部房企面临大洗牌，民营房企夹缝中求生。

有人“断臂求生”降价甩卖，

有人“价外加价”顶风作案。

网易房产特别策划《地产大佬上海生存记2022》,

躺在风暴里的房企，正在上演自救众生相。

在第三批次新房名单中，杨浦的金隅外滩东岸吸引了购房者的广泛关注，然而项目在认购前夕自曝社区内存在“废气风塔”这一不利因素，一时间引起了媒体及购房者的一片哗然。

虽然金隅早在2014年就进入上海市场，却仅开发了3个项目，每逢新盘入市，都会掀起一阵市场波澜。

杨浦地王自曝红线内存不利隐患

7月16日恰逢金隅外滩东岸认购前夕，金隅地产上海微信公众号发布了一系列公告，涉及交付标准、立面材料及红线内外不利因素等。

官方公告显示，社区内包含了一座北横通道风塔， 可能有车流较大产生噪音，尾气等影响。

图源官微公示信息

从社区示意图上来看，该风塔就建在小区内部3号楼（保障房）处，尚不属于本批次售卖的房源。

社区效果图风塔位置

公告发布后金隅购房群炸开了锅，很多业主担心废气风塔会对健康产生影响，也有购房者则不以为然。对此，置业顾问也及时出来澄清，避重就轻地表示废气风塔是通过环评公示的，并把责任推给了竞品。

红框内为金隅置业顾问所述，图源金隅外滩东岸置业群

笔者通过查阅了解到，早在2019年11月官方发布了《上海市北横通道新建工程杨树浦港风塔主要环境影响及预防或者减轻不良影响的对策和措施》，也就是置业顾问口中的“环评公示”，彼时北横通道尚处于建设阶段。

图源官方公示文件

该文件显示，杨树浦港风塔用于排放北横通道东段80%的废气。风塔建设高度78米，排风口净面积40平方米。

图源官方公示文件

文件还指出风塔的污染排放符合相关规定，不再进行进一步预测与评价。值得一提的是，这些数据是通过计算机模拟的结果，并非实际环境测试结果。

由此来看废气风塔的规划早就制定，只不过开发商起初并未透露相关不利因素，这也让很多购房者并不知情，直到认购前该事件才浮出水面。

需要注意的是，隧道内毕竟属于密闭空间，排放出来的尾气浓度会高于开放式空间。由于风塔还没建成，究竟对社区影响几何当前还很难下定论。

笔者查阅了中国人民公安大学发布的《浅谈汽车尾气对人体健康的影响》文献资料并获悉，汽车尾气主要包含一氧化碳（CO）、氮氧化合物（NOX）、碳氢化合物、固体悬浮颗粒等物质，主要会刺激人体的鼻、咽喉、气管和肺，引起慢性呼吸系统疾病，加速衰老。当部分有害物质达到一定浓度后，甚至还会诱发更严重的疾病。

《浅谈汽车尾气对人体健康的影响》文献资料

随着新能源车的普及，相信未来尾气污染会逐步改善，不过风塔就在自己小区里的事实可能是当下购房者不可回避的问题。

金隅地产上海发展遇阻

金隅进入上海市场以来发展之路并不算顺利，2016年入市的首个新盘：位于嘉定徐行的金隅大成郡当时由于设计缺陷，导致业主无法安装空调。随后其又在同板块开发了金隅金成府，较高的取证价格导致项目认购率仅16.48%。据网络媒体报道，项目为了去化更是推出首付分期付，完成购房给予2%的优惠，赠送物业费和装修升级包等手段来吸引客户买房。如今杨浦地王项目又因风塔事件而发酵。

作为北京国企，金隅在上海蛰伏多年多少有点“水土不服”，反观与金隅同年进入上海市场的北京国企首创，已经在青浦、闵行、嘉定、浦东及杨浦等区域开发了十余个项目。相比之下，金隅在上海仅开发了3个项目，总体量不过22.6万方。

金隅当前面临的另一大难题就是自身的盈利能力。2020年金隅以8.6万/平的高楼板价拿下杨浦地王项目，然而在今年二批次供地中，同片区两幅宅地成交楼板价仅为5.6万/平和6.1万/平。

对高地价项目来说，“以时间换空间”是司空见惯的做法。金隅外滩东岸早在去年底就传闻入市，不过开发商为了拿到更高的心理价位始终按兵不动。如今同批次的竞品仁恒海上源拿到了11.98万/平的单价，而一心想冲击12万的金隅外滩东岸最终只拿到11.5万/平的取证价。

高价拿地的金隅通过牺牲价格换取产品热销，此举势必会压缩其利润空间。没有足够的资金在一定程度上会影响房企的拿地节奏，从上海近几次集中供地来看，很多中小房企已逐渐淡出上海市场。公开年报显示，目前金隅在上海已经没有多余的土地储备，若未来持续不拿地，金隅在上海或将无房可卖。

其实金隅地产的盈利能力近年来持续在走下坡路，2020年财报显示，金隅地产业务的毛利润同比减少40%至44.94亿元，毛利率为14.35%。2021年其毛利润虽有所上升，不过毛利率继续下挫到12.91%，几乎只有行业平均水平的一半，而同年的总负债却高达1908亿元。

高额债务，盈利能力弱，上海无地开发，一系列不利因素让金隅在上海市场未来的发展前景蒙上了阴影。