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提前还房贷,先交违约金!客户吐槽吃相难看,有银行APP关闭提前还款通道

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本文来源:时代财经 作者:刘新歌


图片来源:图虫创意

颇受争议一天后,交通银行官网撤回了调整提前还款补偿金收费标准的公告。

8月1日,交通银行发布了《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费调整的公告》(以下简称“《公告》”)。据此,2022年11月1日起,贷款人提前偿还个人按揭类贷款及个人线上抵押贷(消费)时,补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

尽管《公告》明确“提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准”、“在合同约定基础上,各地分行具有补偿金优惠减免权限”,但与调整前相比,补偿金收费更为严格,且豁免情况更少,引发网络热议。

或因舆论压力,交通银行官网于8月2日撤回该公告。时代财经以购房者身份咨询交通银行客服人员,其表示,目前仍以具体贷款合同为准,实际执行的政策没有变动。之后各地分行会结合当地市场情况制定相关政策,会与同业保持一致,不会从严收取提前还款补偿金或取消减免政策。

事实上,一直以来,各大银行均对提前还款收取一定的补偿金。工商银行广州某支行信贷经理杨阳(化名)对时代财经称:“(提前还款补偿金)一直都有,只是之前房价大涨的时候,很少有购房者关注这一点,近来居民消费能力有所下降,开始算小帐,对这些条款开始在意起来。”

拟无差别收取补偿金,交行被吐槽吃相难看

目前,交通银行提前还款补偿金收费标准包括部分提前还款和全部提前还款两种情况。

对部分提前还款的,每年可免收补偿金一次,从第二次开始收取,补偿金额为当次提前还款本金金额的1%。

对全部提前还款的(只适用于普通贷款,不适用于循环贷款),补偿金额统一为当次提前还款本金金额的1%,但收取时限与贷款期限有关。其中,贷款期限在2年(含)以上5年(含)以下,还贷不超过1年,就申请全部提前还款的,需缴纳补偿金;贷款期限5年以上,还贷不超过3年,就申请全部提前还款的,也需缴纳补偿金。

也就是说, 2年(含)以上5年(含)以下的贷款,在还贷1年后、合同期内,全部提前还款的,及5年以上贷款,在还贷3年后、合同期内全部提前还款的,均不需缴纳补偿金。

与现行标准相比,拟定的新规去除了减免、还贷时间等相关规定。

这意味着,借款人只要提前还贷,就需按照规定缴纳补偿金。因此,公告一经曝光便在在社交平台引起争议,多名网友谴责交通银行“吃相难看”。

不过,广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源对时代财经称,大部分银行都会收取提前还款违约金,只是标准不同,有的收取若干月份的利息,大概有1个月、3个月、6个月等几类;有的根据提前还款本金额收取1%、3%等不同比例的违约金。收取时限也不同,有的是还贷满1年或3年后不再收违约金。当然,也有银行不收该笔费用。

时代财经以购房者身份咨询了建设银行、工商银行的客服。其中,建设银行广州、郑州分行明确表示对所有提前还贷者均不收违约金,工商银行则表示按照具体合同约定执行,但最高额不超过提前还款本金的6个月利息。

至于不同房贷合同中提前还款违约金有所差异的原因,上述工商银行客户人员解释称,“办理贷款业务时,网点会根据借款人的房屋情况、个人经济情况、抵押情况等制定提前还款违约金标准。因此,购房者在签署贷款合同时,一定要看清楚相应的合同条款。”

提前还贷者增多,有银行却暂停线上办理

交通银行此番调整之所以引起广泛关注,与意欲提前还贷者增多不无关系。今年5月,“是否应提前还房贷”话题的热度一度居高不下,不仅“这届年轻人不想给银行打工”冲上热搜,还有人将提前还房贷与银行理财、基金等投资收益进行比较。

王黎(化名)就于今年6月提前偿还了50万贷款。2020年9月,她在交通银行贷款183万,每月需还本息1万元。还款20个月后,本金只还了6万元。“手里的闲钱都是活期存款或t+0的理财,但利率收益实在赶不上贷款利率。”

房贷利率下降也是购房者选择提前还贷的重要原因。江苏人林诗(化名)透露,2021年初,他在苏州贷款买房,贷款利率高达5.9%。日前,他也向银行提前还款,将贷款本金降至1/3,“哪知道今年利率降到4.25%。”

贝壳研究院日前发布的重点城市主流房贷利率调查结果显示,2022年6月上半个月,其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%,二套利率为5.09%,分别较上月回落49个、23个基点,创2019年以来新低。不少业内人士认为,未来仍有降息空间,加之部分城市降首付、取消认房认贷等举措,购房成本有望进一步降低。

不过,对银行而言,借款人提前偿还贷款,会产生提前收回现金、资金回报降低的“提前偿还风险”,因此银行一般并不欢迎及鼓励借款人提前还款。多位购房者在微博等社交平台上表示,有银行手机银行申请提前还款的通道被关闭。

有购房者就对时代财经称,“上半年工行都能在手机银行上办理提前还贷,现在这个按钮已经没有了。”也有购房者吐槽,银行在办理提前还款时拖得时间比较久,“有些要1个月,有些要2个月,各家银行不同,可能银行还是希望贷款吧。”

时代财经致电工商银行客服,工作人员回应称:“目前系统升级,广州部分网点不支持提前线上还款。”

在盘古智库高级研究员江瀚看来,银行贷款成本较高也是控制借款人提前还贷的原因之一。他曾于2016年对多家银行进行实地调研,发现商业银行因网点费用、人工成本、风险控制成本等多重成本压力,导致每笔贷款的成本都在千元左右。“这些年银行用金融科技手段降低了一些成本,不过不会降低太多。” 江瀚补充道。

福建天衡联合律师事务所合伙人、律师张照东则对时代财经称,贷款是银行的主要业务,借款人提前还贷会影响银行收入,因此银行要求提前还款者支付违约金是合理的。从合同法理论的角度看,合同约定对双方均有约束力,任何一方改变合同约定都是违约行为。停止还贷是违约,提前还款也是违约。银行有权收取违约金,否则也有权利不同意贷款人提前还款。

值得注意的是,交通银行的房贷规模也保持着不小的增速。截至2021年6月30日,其个人住房按揭贷款余额13873.39亿元,较上年末增长7.23%;截至2021年12月31日,该业务规模为14895.17亿元,较半年报增长8.01%。

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