【专项债券100问】如何谋划保障性租赁住房专项债券？

2021年开始，保障性租赁住房正式纳入地方政府专项债重点支持范围，国家和各地政府频频出台相关政策，布局“十四五”期间保障性租赁住房体系，大力支持保障性租赁住房的开发与建设。专项债作为地方政府重要的融资来源，各地可以充分用好专项债资金支持的利好政策，加快保障性租赁住房建设。

一、什么是保障性租赁住房？

保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”。此外，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

二、保障性租赁住房的融资模式有哪些？

保障性租赁住房的建设资金主要依靠金融手段自筹解决，政府在财政税收土地等方面会给予一定支持。政策鼓励支持市场化方式来筹集保障房，对用于保障性租赁住房的土地和物业所有权给予了保障，明确了“谁投资、谁所有”。建设资金大部分主要依靠投资主体自筹解决，在资金的解决上，保障性租赁住房项目资金面来源多元化，主要资金来源为财政支出、银行贷款、地方政府专项债以及社会资金如PPP、REITs等。

三、如何谋划保障性租赁住房专项债券？

3.1 申报主体有何要求？

提前做好项目储备，项目单位结合各地区实际需求，积极与本级发改、财政等部门沟通，获取当地政策支持，提前谋划入库项目前的申报流程、评审条件等各项准备工作。目前城投平台是保障性租赁住房建设投资主力，多种社会资本均可参与。参与保障性租赁住房投资主体主要分为城投平台、房地产开发企业、租赁住房运营企业、企事业单位、其他社会资本等几类。

其中城投平台承担了主要建设任务，如西安市十四五保障性租赁住房建设规划中明确，由市级城投平台承担12万套，占比40%；各区组织辖区内市场主体承担8万套，占比27%；企事业单位承担8万套，占比27%，社会住房租赁企业承担2万套，占比6%。多数地区成立了专门的保障性租赁住房投资平台公司，如各市安居集团、河南省成立豫资保障房管理运营公司等来参与区域内保障性租赁住房投资建设。

其中：严禁项目单位以任何方式新增隐性债务；严禁将新增专项债券资金用于置换存量债务；针对组合融资的项目，注意国有企业作为主体不能是市场化转型尚未完成、存量隐性债务尚未化解完毕的企业。

3.2 建设内容及规模有何要求？

保障性租赁住房需满足以下几点要求：

1)目标群体为符合条件新市民、青年人等群体住房困难问题；

2)建筑面积不超过70平米小户型；

3)租金低于同地段同品质市场租赁住房；

根据目前专项债发行情况来看，保障性租赁住房专项债项目建设内容主要有住宅楼及配套设施、物业管理楼、底商、地下车库、配套停车场、休闲娱乐设施、小区道路、配套综合楼等。目前保障性租赁住房专项债项目建设内容较为简单，各地区可结合当地实际情况，合理规划其建设内容及规模。

3.3 收入来源有哪些？

保障性租赁住房主要服务于新市民、青年人等群体，根据建设内容可以获取稳定收益来源，如：出租房租赁收入，配套商业租赁、出售收入，停车位收入，充电桩服务收入，物业收入等；保障性租赁住房属于有一定收益的公益性项目，在项目对应的专项收入能偿还专项债券本息的情况下，可以通过发行项目收益与融资自求平衡地方政府专项债券获取建设资金。

四、保障性租赁住房项目案例

4.1 深圳市深汕特别合作区安里保障性租赁住房项目

建设内容及规模：本项目的安置对象为合作区就业群体，功能定位为以经济适用的安置性住房为主，配套社区商业和公共配套的复合型、绿色、和谐社区。其中商业功能包括：银行等配套服务、休闲娱乐、活动健身；公共配套功能主要分为两大部分：服务配套和社区配套包括社区管理用房、文化活动室、社区服务中心等）

资金筹措计划：本项目总投资83750万元，其中企业自筹资本金50750万元，申请专项债券资金33000万元，债券期限15年。

收入来源：本项目的收入来源主要为住宅租金收入、商业出租收入、停车场出租收入、食堂出租收入。

4.2 双流区保障性租赁住房及配套建设项目

建设内容及规模：双流东升双巷社区保障性租赁住房建设项目规划用地面积约35.04亩)，总建筑面积约为97062.54m²，地上建筑面积70086.54m²，地下建筑面积26976m²。主要建设内容为修建保障性租赁住房，含土建工程、给排水工程、强弱电工程、暖通工程、装饰装修和室外道路及硬地、配套管网等相关配套设施工程。

资金筹措计划：本项目总投资132532.24万元，其中资本金50532.24万元，由业主自筹及财政资金统筹安排；剩余资金申请专项债券82000万元，债券期限20年。

收入来源：本项目预计收入来源为保障性住房租赁收入、物业服务收入、停车场收入、充电桩收入、广告收入、新建租赁住房建设成本补助以及政府配置土地出让净收益。各项收入单价均按市场调节价或根据同类型业务市场单价估算。

五、总结

当下，我国房地产销售下滑及融资偏紧的大环境下，地产投资的增速下行加大了经济下行的压力，在此背景下，保障性租赁住房站上历史舞台，成为“十四五”规划中保障性安居工程的重中之重，预计可以在一定程度上对冲房地产投资下行。各地方政府应当抓住机遇，把实施保障性租赁住房列入重要议事议程，充分利用好地方政府专项债券资金支持的利好政策，加快保障性租赁住房供给。

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