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教师轮岗全面开启,北京学区房凉了吗?

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位于北京中关村片区的中国科学院黄庄小区。摄影:刘昕

文|刘昕 柳书琪
编辑 | 王博

被称为可“重锤”学区房的教师轮岗终于来了,然而,北京大部分学区房房价表现仍然坚挺。

7月20日,北京市教委负责人在市政协年度提案办理协商会上表示,今年9月秋季学期开学后,全市所有区都将开展教师交流轮岗。

早在去年8月,北京市教委已经释放出将大面积、大比例推进教师轮岗的信号。交流轮岗的对象是义务教育阶段公办学校的校长和教师,凡是距离退休时间超过5年、并且在同一所学校连续工作6年及以上的,原则上应进行交流轮岗。

交流的主要形式包括区域内校长交流轮换、骨干教师均衡配置、普通教师派位轮岗三个维度。据悉,一年来,北京已有8个区参与试点,分别是东城、西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟、密云。今年秋季,轮岗范围将扩至全市所有区。

教师轮岗并非新鲜事,北京市教委的官网上,涉及“教师轮岗”的政策文件最早可追溯至2012年,以前教师轮岗主要为了平衡城乡教育资源分配,此次,教师轮岗则侧重缩小北京城区内的校际差距,为学区房降温。

但是,距秋季开学还有一个月,北京市教委官网并未披露轮岗细节。《财经十一人》致电市教委,得到回复是轮岗具体怎么操作由各个区教委决定。西城区教委工作人员则表示,市里还在开会讨论,区教委目前没有制定细则。

作为教育“双减”组合拳的一环,此次教师轮岗在公布初期受到极大关注,有家长和炒房者认为该举措将给学区房带来冲击。

然而,消息发布近两周内,《财经十一人》走访了北京海淀、西城等热门学区,发现学区房均价波动并不明显。

房天下平台显示,7月16日至7月30日,蜂鸟社区、康桥水郡、黄庄小区等北京老牌学区房均价在13.5万/平方米-16.8万/平方米之间,成交价涨跌不一,每平方米涨跌幅度均价不超过3000元。


学区房价格为何没跳水?

多位教师、家长及教育领域专家认为,轮岗细则不完善,仅区内调配,学校有较大自主操作空间,名师基本不出校等问题,导致教师轮岗对学区房的降温作用有限。

“近期房价总体平稳,成交量也正常,没有大幅跳水的情况。”北京宣布全市实行教师轮岗后的第一个周末,海淀区、西城区热门学区房周边链家中介人员告诉《财经十一人》。他们均表示,最近,有意向购买学区房的家长也几乎没有咨询过该政策。

《财经十一人》获悉,此次教师轮岗主要为区内进行,而且具体轮岗教师数量未公布,对家长们冲击并不大。

“要感觉到力度的话,肯定是知名的校长或老师有规模性的轮动,但目前没有听到类似消息。我们从家长群里得到的消息是,有的学校会有十多个老师参与轮岗。”一位海淀区小学家长告诉《财经十一人》。

一位石景山区的初中老师向《财经十一人》描述了学校的轮岗细节:他所在的学校有6位老师参与了轮岗,占全体教师的比例不到10%。轮岗规则由区教委主导,但具体谁去,学校有很大的自主操作空间,一般是集团内部各学校协商决定,也会参考教师的意愿。

“学校一般不愿把校内最顶尖的教师资源往外放,但又得完成轮岗任务,就倾向于把一些非主科的、处于边缘位置的老师轮出去。”该老师透露。

一位家长也证实了上述情况,在升学上,学校之间毕竟是竞争关系。好学校一般要在保证自己教学质量的基础上,调出一部分优质教师,平衡其他学校的教学水平。所以家长还是更倾向于让孩子去传统强校就读。


中关村三小附近的热门学区蜂鸟家园,该小区楼龄18年,6月均价约17万元/平方米。摄影:刘昕


从康桥水郡看到的中关村三小,该小区与中关村三小仅一墙之隔。摄影:刘昕

《财经十一人》获悉,家长们抢购学区房大多是被升学神话吸引,但这些不仅因为学校的师资力量,还有这些学区周边 的氛围,以及其吸纳的优质生源。 因此,仅让教师轮岗很难让他们放弃抢购学区房。

例如,在海淀中关村片区,这里大多是中国科学院的家属小区,楼龄虽老,但仍然很受追捧。“你身边大都是中科院的子弟,大家不攀比吃穿,比的是学习和综合素质,孩子自然而然会被这种氛围影响。”一位中关村片区的链家经纪人谈道,大多数买房家长给他的印象是更在乎孩子从小的玩伴与所处的圈层。


热门小学中关村一小,距离黄庄小区步行10分钟。摄影:刘昕

受访的教育专家、家长、中介有一个共识,名师只是一所学校整体教学质量众多影响因素中的一环,不能起决定作用,优质生源更重要。

优质生源并不只体现在学生个人的智力、天赋和努力程度上,背后是整个家庭对教育的重视。一位中介这样举例:“当家长愿意用1000万买一套学区房,那他也愿意每年出四五十万在孩子的培育上。”

因此,好学校实际上通过周围片区的房价筛选了好生源,双方共同塑造了“升学神话”。

“家长们挑选好学校时的判定标准不是师资,而是一种对好学校的综合认知,是品牌效应、学校所处地理区位等因素综合作用的结果。家长对于人大附有多少好老师是不了解的,但只要人大附是人大附,它就依然有吸引力。”某券商教育领域首席分析师吴劲草认为。


区位房热度压过学区房

近几年,在房住不炒总指挥棒下,北京市出台过一系列政策,例如多校划片、六年一学位,力图给学区房降温。

以西城区的德胜里一区为例,据悉,这里的小户型价格在2021年曾达到20万/平方米,大一点的户型价格也在18万/平方米左右。

而西城区去年发布“多校划片”政策,给德胜的学区房市场带来不小震荡。 该政策规定,2020年7月31日后购房家庭,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

受该政策影响,德胜片区大量新购房家庭的子女在幼升小阶段被调剂出区。 花高价买学区房的家长未能如愿将孩子送进心仪学校,德胜片区的学区房价格也应声而落。 现在,德胜里一区的均价稳定在15万-16万/平方米,学区房降温初见成效。

但是,在“就近入学”的大原则未变情况下,买到一些名校云集的区位,就意味着可以保证极高的入学概率。 例如中关村蜂鸟社区附近的房子始终维持在较高水平。

吴劲草表示,决定学区房价格更重要的政策是公民同招、电脑摇号,这彻底改变了房子与学校的绑定关系。但不意味着学区房会成为历史,它会以新的“区位房”的形态存在。在就近分配的逻辑下,如果M2 (广义货币) 持续较高速增长、货币政策环境相对宽松,区位房的价格反而还会上涨。

比如一所学校在科技公司、重点高校云集的中关村,其就具备了区位优势,人员也会朝这里聚集。 这所学校周边房产的价格就必然比一所郊区强校周边房产的价格高。


给学区房降温,道阻且长

学区房过热的根本原因是优质教育资源供小于求。

2015年,我国全面实施二胎政策,北京市2016、2017两年的出生人数均持续走高,2017年更是达到近10年的峰值。这些新生儿将在2022年、2023年迎来入学高峰,这两年教育资源的紧缺情况尤为突出,学区房热度自然居高不下。


(1949-2021年北京市居民出生、死亡变动情况。来源:北京市卫生健康大数据与政策研究中心)

给学区房降温,很难靠某个单一政策达到目的,需要多举并施促进教育公平,也需要让市场用更长的时间消化政策。

中国教育科学研究院研究员储朝辉表示,在教师轮岗的同时,要用系统的政策来实现教育资源均衡。在经费的拨付、项目的执行等环节对所有学校平等对待。只有学校之间是平等的,才能真正实现学生之间的平等。

景晖智库首席经济学家胡景晖提出可以参考“德国模式”:德国不管是乡村还是城市,公立教育阶段的软硬件、甚至教师工资都是统一的。不会有特别好的学校,也不会有特别坏的学校,自然就没有学区房的概念。同时,鼓励好学校成立教育集团,整合教育资源,也对拉动整体教育水平有帮助。

教育观念的革新也颇为关键。今年北京中考难度降低,是对以往拔尖式教育思维的挑战。当考试更加注重基础知识,“超前培育”也就没有了市场,学校要体现自己的特色,需从考试之外的不同角度去培养学生。

“考试是指挥棒,我们家长不是盯政策,而是盯指挥棒。如果未来几年北京中考难度还是这么低,加上教师轮岗,或许会对降低学区房热度产生很大的作用。”一位西城区学生家长这样说。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,目前出台的一系列政策都比较直接,学区房能否降温,不是看未来还会出台多少新政策,而是目前这些政策是否能有效地大力推进下去。比如轮岗政策落地之后,老师的后勤保障工作做好、细化具体的操作模式,这才是核心。

本文作者为《财经》特约作者及记者

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