广州买二手房首付和贷款方面有哪些规定？

时常出现因购房人不了解信贷政策、按揭贷款要求以及购房款准备不足等原因，导致购房人在签订《房屋买卖合同》之后无法履约而遭受巨大经济损失的情况。为帮助更多的购房人避免此类问题，协会特整理以下有关购房付款方面的知识，供广大市民消费者参考使用。

一、购房首付款的相关规定

有关首付款的住房信贷政策如下：（如有政策调整，请以最新政策为准）

1.居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）记录的，继续执行购房首付款比例最低30％的政策；

2.居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40％，购买非普通商品住房首付款比例不低于70％；

3.居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50％；

4.居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70％。

5.居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70％。

6.对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行；

7.对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。

8.本市户籍职工连续足额缴存1年以上，非本市户籍职工连续足额缴存2年以上，方可申请住房公积金贷款。

【政策依据】：

第1-5条：2017年3月17日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号）。

第6-8条：2017年3月30日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕56号）。

简单概括住房信贷政策，就是“认房又认贷”。“认房”是指广州全市所有行政区域的住房套数，而“认贷”是指全国范围内的住房贷款记录。部分购房人经常将“限贷政策”中的住房套数与“限购政策”的套数计算标准混淆。曾有购房人误将在增城区、从化区的住房不计入限购住房套数，理解为“不属于限贷的房屋套数”，从而导致其签约后才发现首付款比例过高，其准备的交易资金不足以支付首付款的情况。

1.如何理解“居民家庭名下套数”？

居民家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

2.如何理解“本市无住房且无住房贷款记录的”？

通过房屋登记系统查询家庭成员在广州市区内均无住房，在银行征信系统显示在全国各地均无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的；——购房首付款比例最低30％。

3.如何理解“本市无住房但有住房贷款记录的”？

家庭成员中曾申请贷款买过一套（或以上）房，现已全部出售，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录的；——购买普通商品住房首付款比例不低于40％，购买非普通商品住房首付款比例不低于70％。

4.如何理解“在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的”？

家庭成员名下有一套住房，在银行征信系统无申请贷款记录，或者现有一套住房且有申请贷款记录，但已还清贷款的。——购买普通商品住房首付款比例不低于50％。

5.如何理解“非普通商品住房”？

“非普通商品住房”标准，符合以下三点任意一点即为非普通商品住宅：①住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；②单套住房建筑面积120平方米上浮20%(即144平方米，含144平方米)；③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。

【政策依据】：

①　2010年05月26日中华人民共和国住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》建房[2010]83号

②　2005年6月1日广州市国土房管局、广州市财政局、广州市地方税务局《关于我市享受优惠政策普通住房标准的通知》（穗国房字[2005]375号）

二、以下情形，都可能会导致购房人的按揭贷款申请不批准或超出预期

向银行（或公积金中心）申请按揭贷款，需买卖双方先签署《房屋买卖合同》。合同一旦签署，既有法律效力。买卖双方正式签约后，买方将开始支付首付款、交易税费、中介服务费等多笔费用。如因买方原因无法履约导致交易失败，买方将承担违约责任。而以下情形都可能会导致购房人按揭贷款不获批，或获批贷款金额不够多，或贷款年限缩短，月供过高，买方无法承担月供，进而导致买方无法履约。

1.购房人工资收入及银行流水情况，可能影响贷款额度；

一般情况下，银行要求购房人提供半年以上的银行流水证明，月收入需达到月供额的2倍以上。

2.购房人银行征信有瑕疵，可能导致不批准贷款；

一般情况下，银行要求借款人无信用卡或抵押贷款逾期还款记录，例如：近半年内不能有两次逾期，两年内不能连续3次，累计6次未按时还款。但有些银行要求较高，会要求借款人征信良好，无不良记录。

征信有瑕疵，切勿乱签约。购房人若需贷款买房，应在签约前查询个人征信。建议购房人尽量本人自行查询银行征信，避免委托银行等金融机构代查。因为短时间内个人银行征信记录被银行等金融机构查询次数过多，也可能会影响银行贷款审批。

【线上查询方式】：中国人民银行征信中心-个人信用信息服务平台（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/）

【线下查询方式】：中国人民银行广州分行征信中心（地址：广州市越秀区沿江中路太平通津21号）

3.购房人年龄，可能影响贷款年限，或不批准贷款。

商业银行对借款人年龄的要求，男性不得超过65岁,女性不得超过60岁。而公积金则要求更高一些，男性60岁，女性55岁。

商业银行个人住房贷款的贷款期限不超过30年，且借款人年龄加贷款年限最长不超过70年。

4.房屋建筑时间或土地使用年限，对贷款的影响。

一般情况下，商业银行贷款年限与房屋的建筑时间（也称楼龄）之和不超过50年。而公积金贷款年限与房屋楼龄之和不超过40年。贷款年限不超过房屋剩余的土地使用权年限。

5.房屋建筑结构、房屋用途，对贷款的影响。

房屋的建筑结构为砖木结构或楼龄过长的混合结构的房屋、用途为非居住用房及低密度商品住房，不予贷款。

6.暂停发放家庭购买第三套及以上住房的贷款。

2016年10月4日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》(穗府办函〔2016〕146号 )明确规定，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

※各银行的信贷风险评估标准不一，建议向专业按揭机构或银行作详细咨询。签约前，可请中介公司协助测算和评估，包括：首付比例，贷款金额上限，贷款年限，月供金额、贷款利率等。

【应对建议】：

1.交易资金准备要充分，应根据住房信贷政策提前准备首付款（申请公积金贷款的，首付款需资金监管，托管金额不能低于首付款的90%）以及出现获批的贷款金额不足时，能够以现金补足。

2.签约时，应留意中介公司提供的格式合同中对于遇到贷款不足或贷款不批的情形时如何约定。若无约定条款，建议买卖双方在合同明确约定，若银行审批贷款额度不足或不予贷款的情况下应如何补救，是买方自筹资金还是交易双方解除合同。

三、提前测算税费，对准备资金有帮助

由于房屋交易税费种类多，税费计算涉及多个因素（包括：房屋面积、容积率、房屋持有年限、是否为业主唯一物业、是否继承、赠与等方式取得）。此外，签约前后税务部门调整了税费计算标准等也是有可能的。

买卖双方签约前，可请中介公司协助“测算”房屋交易税费或自行利用可靠的契税计算工具进行预算。（注意：中介公司所做的仅是“测算”，非最终结果。税费多少，应以税务部门最终计算结果为准。中介公司不应也不会对税费测算结果做出承诺。）