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海花岛日与夜:2万套空房挂牌出售,房价早已腰斩,“整个岛空空的”

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本文来源:时代财经 作者:林心林

行驶到距离海花岛还有三公里的滨海大道上,目之所及除了蓝天、椰林,还有稍显空荡的车道。

“以前刚开岛那几年,从高速路口就开始堵了,到滨海大道这里六条车道都堵死,海花岛地下停车场也停满。”儋州当地出租车师傅王新对于这样的场景还历历在目。

在海南,海花岛的神话似乎无人不知,不少儋州本地人甚至能把这座人工岛的十年开发故事讲得头头是道。今年年初,“海花岛39栋楼拆除风波”让外界再度将目光聚焦在这座已经开发了十多年的岛屿上。

这是一座矗立在海南岛西北角的巨无霸人工岛,距离海南省会海口一百多公里,总面积约7.8平方公里,是全球最大的人工岛。

宛若盛放花朵形状的海花岛由三个离岛式岛屿组成,其中1号岛为囊括主题乐园、购物中心、商业会展、餐饮休闲等的文旅服务区,2号、3号岛则是以住宅、度假公寓、海滨别墅为主的居住区。

2021年元旦,在住宅销售了六年之后,1号岛首期商业业态进入试营业,整座岛终于迎来全面开放,本地人与外地游客将六车道的海滨路堵得水泄不通。当时一组数据显示,整个海花岛已累计投入约810亿元。

不过如今,王新的载客生意清闲了不少。他说,因为疫情防控和淡季的缘故,每天搭载去海花岛的乘客少了许多,“车道随便你走。”

从滨海大道右拐进入入岛大道,车辆逐渐靠近海花岛2号岛。王新指着沿路被工业围挡拦起来的工地,“里面是重新建造的入岛大桥,之前是水泥路平铺,造成海水不流通、污染海域环境,现在政府责令拆除重建,让水域可以来回流通。”

王新感叹,因为开发商的违规开发行为,这几年海花岛的不少项目工程都经历了拆倒、重建的过程。

“那里就是被政府收回的海花岛39栋。”临近下车,王新指着远处一排临海的建筑群说道。


海花岛39栋,时代财经/摄

39栋楼被层层围住,不能停留、拍照

海花岛工程在2009年正式启动,彼时正逢海南省填海造岛的高潮,同时期填出了多达12个人工岛。然而,自2017年中央环保督察组对海南省开展第一轮督察,那些无序违规开发的人工岛项目被勒令暂停,甚至拆除。

在海南掀起的环保风暴中,海花岛2号岛2-14-1地块建设的39栋楼备受关注。

因违法取得规划许可证,早在2020年5月儋州市就对海花岛39栋住宅建筑下达停工、停售令;2021年12月,儋州市下发行政处罚决定书,要求开发商限期十日拆除39栋住宅建筑,这在当时一度引发不小的风波。不过,到了今年4月,风向再度变化,原本计划拆除的39栋楼不再拆除,而是变更为“没收”。

7月下旬,时代财经来到上述39栋楼现场。远远就能看到,几排孤零零的建筑群矗立在海边,四周没有太多遮挡,其中靠近海边的楼栋可以观赏到一线海景。


海花岛39栋现场,时代财经/摄

据观察,靠近马路的楼栋基本都是毛坯房模样,外立面尚未完工;靠近里面的楼栋外立面则经过简单装修,以白色调为主。现场已经没有工人、塔吊在工作,只是凌乱堆放着一些钢筋、瓷砖等建材,周围一公里内同样是荒无人烟的工地。

不过,想要靠近这临海矗立的39栋建筑群并不容易。距离39栋楼仍有1.5公里左右处,有一排围挡拦住了入口,上面赫然写着“施工重地 闲人免近”。即便走近围挡内,也不时会有保安骑着电动车巡逻,要求不能停留与拍照。


被工业围挡拦起来的海花岛39栋,时代财经/摄

外围路口处有临时搭建的保安亭,一名身着黑色制服的保安告诉时代财经,原本开发商的保安人员已被调走,自己是政府指调过来驻守的人员。

“这(39栋)本来是海花岛最后一个小区了,现在已经归政府下面的洋浦控股接管了。”海花岛恒大物业人员张亮告诉时代财经。据了解,洋浦控股为海南省批准设立的省属国有独资企业,业务涉及工程建设、园区运营、酒店运营等。

张亮透露,7月初还有领导过来视察39栋。至于此前购买39栋房屋业主的处理结果,张亮则表示恒大已与328套售出房屋的业主都解除了购房协议,可以选择退款或者置换恒大全国其他项目。

“退款是按照业主之前买的价格退,不是按市场价,所以很多业主不高兴。不过,恒大挨家挨户上门处理,所以退款两年前就都退完了。”张亮说道。

没收回去的39栋住宅将如何处理呢?

事实上,早在2020年儋州市政府要求39栋停工停售的整改方案中就提及,收回39栋住宅建筑全部转为项目业主自用,所有房源坚决不得用于销售。彼时恒大海花岛公司制定海花岛39栋建筑后续处置方案显示,确定转型为酒店经营、办公租赁、员工宿舍以及人才公寓等四种模式。

不过,就目前情况来看,处置权已不在开发商手中。在走访距离39栋最近的住宅区和商铺时,有商铺老板透露,39栋将被作为政府引进高层次人才的人才安置房。

“下半年就准备开始往外销售了,均价大概8000多元。”海花岛中介李明也指出,39栋未来将用作人才公寓。在他看来,8000多元的均价放在海花岛已经算便宜了,“毕竟巅峰时,临海高层要两三万。”

房价腰斩,中介门店倒了一半

2015年12月,海花岛正式对外销售,恒大自称在全国投了将近8亿元的营销推广费。2号岛业主梁华告诉时代财经,当时铺天盖地都是海花岛广告,恒大还包机带业主去海花岛买房。“当时我们包机上的业主几乎人手一套,老带新还可以返1万元。”

据彼时恒大披露数据,海花岛首日认筹到访人数10万人,创造了122亿元的销售额。当时,海花岛首期公寓的开盘价为5688元/平方米起,此后伴随海南房地产的发展逐年上升,到了2020年海花岛的新房价格已涨至2万元/平方米以上,景观好的房子或者洋楼则逼近3万元/平方米,五年间涨幅超四倍。

“刚开岛那两年,一堆人跑来海花岛开中介门店,一年能赚几百万。”谭鑫也是2016年来海花岛开中介门店的儋州本地人之一。他形容早期卖房跟“捡人头”一样,发传单都能卖出房子,一套房能拿到3.5%的佣金以及不菲的成交奖。

但自2021年下半年开始,房地产市场下行、旅游业受挫,海花岛的房价不再坚挺。“今年跌得更厉害了。”谭鑫说道。目前海花岛一手房尾货均价在1.7万/平方米左右,但二手房挂牌价则在1.1万元/平方米左右,甚至不少挂牌八九千元每平方米,与巅峰时相比已然腰斩。


“旺铺出租”的中介门店,时代财经/摄

房价与销售骤冷,海花岛上的中介生意也陷入惨淡。时代财经走访中发现,2号岛沿街的许多中介商铺都大门紧闭,玻璃门上贴着用A4纸打印的“旺铺招租”广告;即便有的门店大门敞开,里面也空无一人。

据谭鑫介绍,海花岛最火爆时有100多家房产中介,但现在仅剩几十家,一半都不到。“以前一个月就能卖8套、10套,现在全年才卖出十几套,很多还都是海花岛周边的楼盘。”

同时,这些中介门店也面临着被开发商拖欠佣金的情况,“我被欠了40多万佣金,不抱希望了。”谭鑫说道。

同样苦恼的还有急于脱手的业主和投资客们。李明告诉时代财经,如今海花岛2号、3号岛上有超6万套住宅和公寓,其中超2万套住宅和公寓正挂牌出售。“很多业主委托卖房,接近本钱卖的都有,不过整体有价无市,流通性很差。”

其还指出,目前收房的6万多套房子中,仅有小部分早期销售的房子有房产证,不少房子实际上是还未有房产证的更名房、协议房,这也让二手交易存在更多风险。

海花岛业主沈玲曾是恒大员工,2020年末以每平方米低于市场价1万元左右的员工价,买下一套住宅。原计划等房价进一步推高将房子出售“小赚一笔”,但却等来了海花岛楼市突然遇冷。

“去年下半年就已经挂牌了,但是看房的人不多,有些谈到接近成交了,但是由于还没有房产证等缘故,最后都没成交。”今年开始,沈玲又调低了挂牌价,已经接近入手价,不过截至目前仍没有卖出去。

下一步,沈玲计划把房子委托给中介出租。同样在挂售房子的梁华则不打算出租,据她了解,目前海花岛上房子的租金都十分低廉,月租六七百元的民宿遍地都是,“一年租金不到两万,还需要维护的费用,并不划算。”


2号岛沿街商铺,时代财经/摄

与大多数业主不同,梁华卖房的原因在于居住体验感不佳。2022年春节,梁华一家从北方来海花岛过冬,但是刮风下雨的天气与她想象中温暖如春的景象不同,“前两年在三亚过冬就很舒服,气候更好。”此外,开发商当初承诺的很多配套都没有实现,绿化、物业目前也是半瘫痪状况,跟刚开盘的时候完全不一样,“太后悔了。”

梁华称,目前2号岛上的商铺入驻率不高,只能满足基本生活,没有任何其他娱乐消费活动。“虽然冬天过来住的业主不少,但是放在整个岛里还是空空的,晚上仍然有些冷清。”

电费交不起,灯光秀都缩水了

与稍显冷清的2、3号岛相比,游客不时来往的1号岛则更有人气。

作为旅游度假区的1号岛,是海花岛重点打造的板块,按照规划将拥有多达28个商业业态。2021年元旦,1号岛首期业态启动试运营,风情商业街、五国温泉城、欧堡酒店等率先露面,代表着海花岛正式对外营业;随后水上王国、海洋世界、希尔顿酒店也陆续落地。


1号岛水上世界附近,时代财经/摄

时代财经走访发现,即便是暑假出游季的7月,但因为白天高温,1号岛各个游乐项目显得格外冷清,接驳车空车穿梭其中。直到夜晚天色渐暗、气温没那么滚烫,游客们才开始出现在1号岛上的风情饮食街上,不少是全家老少出行。

与2号岛上错落分布的不知名餐饮店不同,1号岛商业街上汇聚国内外知名的餐饮品牌,包括火宫殿、桥头火锅、杨裕兴、太二酸菜鱼、奈雪的茶等,以及香港胜记、喜粤8号等米其林星级品牌。不过,即便就餐高峰期,也未看到需要排队就餐的情况。


风情饮食街,时代财经/摄

“去年元旦刚开的时候整条商业街都是人,我们店连续排了两个月的队,很多本地人都来岛上旅游打卡,吃年夜饭。”某知名连锁品牌的门店经理王骁说道。

但受疫情反复影响,除了节假日,如今岛上基本没有什么门店需要排队。对于晚高峰店里约一半的上座率,王骁表示已经恢复得不错了,“就在7月份海花岛刚封控过一轮,岛上都看不到旅客。”

临近8点,海花岛1号岛招商部陈厉的巡店工作也基本收工。在开业的一年半时间里,令他印象最深刻的是去年8月份。“去年上半年刚开业亮相,整个1号岛人气还是很旺,而且许多餐饮品牌都是海南首店,几乎是海南的天花板了。”

而由于海口疫情,去年8月1日开始海花岛进入全面防护状态。“从8月1号开始,海花岛的人流和生意断崖式下滑,没有任何过渡,9月才好一些。”

直到2022年春节,1号岛才再次迎来旅游高峰。不过,陈厉称,相比第一年开业时还是下降了三成左右;如今的暑期则恢复了五成左右。

“开发商爆雷其实对海花岛的旅游没有什么影响,对于旅客来说,只要游乐项目、餐饮店铺、接驳住宿都开着就够了。”陈厉称,对于旅游业来说,最大的影响还是疫情防控和人口流动。

而另一位海花岛运营人员则表示,目前海花岛还有不少重点项目没有推出,包括大剧院、国际购物中心、号称将“超越迪士尼”的童话世界。“童话世界迟迟无法开业,除了疫情期间国外设备运输受影响,也与资金跟不上有关,很多建筑施工单位都不愿接受商票了。”

海花岛上的物业员工张亮就透露,自去年下半年开始,欧堡酒店、水上世界等项目都陆续裁员;同时岛上时不时有工人维权,“今年过年前,39栋周围也有工人过来讨要工资,1号岛就更多了,很多项目现在也只发底薪。”

中介李明也表示,1号岛的王牌项目灯光秀“现在都没那么好看了”。据他了解,是因为开发商拖欠电费,一些耗电量大的灯光效果便取消了。

“海花岛现在逐步被政府接管了,房产证也慢慢批下来了,烂尾楼、社区医院、没有建完的土地,这些都会处理好的。”李明说道,“再等两三年吧,一切都会好的。”

(文中受访者均为化名)

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