宸嘉发展跻身20强，“中国巴菲特”刘益谦的地产圈新故事

（来源|凤凰网风财讯 作者|陈文莉 编辑|王婷婷）

在资本圈留下很多故事的“法人股大王”刘益谦，传奇一生曾和地产圈关系匪浅：少时发家豫园商城(600655.SH)，却接连折戟保利发展(600048.SH)和金地集团(600383.SH)，后又在中体产业(600158.SH)控股权争夺战中出局。

沉寂多年，这位知名牛散正卷土重来，以“宸嘉发展”的全新身份，在上海、深圳、武汉、成都、长沙等多地抄底揽储，并且和阳光城、福晟集团、香港置地等房企；国华人寿、天茂集团、三胞集团等综合企业有千丝万缕的关联。

大幅夺地，也让“宸嘉发展”迅速冲上地产榜单，位列《2022上半年房企新增土地货值排行榜》第19位，货值180.9亿元，仅次中交地产、国贸地产等国资背景老牌房企。

刘益谦，这位“中国巴菲特”的地产圈新故事，也慢慢开卷...

宸嘉发展“上海故事”：中海旧部与地标项目

2022年的宸嘉发展，“突击之路”率先在上海打响声势。

凤凰网风财讯注意到，在上海2022年两批次集中土拍中，单个成交价格最高的地块（上海普陀长风社区的63.7亿元总价地块）由两家民企联合获得，分别是湖北省华融置业有限公司、惠州奥林匹克花园置业投资有限公司。

凤凰网风财讯穿透股权关系发现，惠州奥林匹克花园置业的大股东是宁波日兴康生物工程有限公司（下称“宁波日兴康”）；湖北华融置业的股东，有宸嘉发展。而宸嘉发展和宁波日兴康均与刘益谦存在着隐秘的关联。

这位曾经多次进出地产行业的资本大鳄，正在以“土豪”的姿态，重回上海地产江湖。

而宸嘉发展，据其官微显示，公司于2020年11月3日成立于香港，内地总部位于上海。公司在上海共有两个项目普陀区桃浦养老项目、虹口北外滩项目。

凤凰网风财讯注意到，目前宸嘉发展的管理团队有一众出身“中海系”的高管，包括崔帅、郭斌、梁飞等，他们均在宸嘉发展中担任要职，且以“海南乾欣投资合伙企业”的高管持股平台持有宸嘉发展5%股份。

有趣的是，上述崔帅，便是2019年牵扯进“虹口北外滩地块围标事件”的原中海上海区域的高管。

而如今的宸嘉发展则要管理另一块“虹口北外滩项目”，不过这个项目又名虹口国华人寿金融中心，是2017年中国金茂联合国华人寿，以41.24亿元竞得，随后金茂退出，国华人寿成为了该项目唯一的股东方。

另外，宸嘉发展位于上海普陀的桃浦养老项目，也是为国华人寿打造的“上海顶级康养会馆”国华康养中心。该项目启动时，刘益谦还曾出席讲话。

宸嘉发展、刘益谦与国华人寿的关系，则要谈及另一座城市——武汉。

刘益谦的“武汉地标”情结：国华人寿关联众多湖北房企

2021年11月，湖北荆门日报发布了一篇《上海新理益集团董事长刘益谦一行来荆考察》的报道。祖籍湖北的刘益谦回了一次老家，陪在左右的是上海宸嘉发展有限公司董事长陈佳。

在过往的公开报道中，陈佳是刘益谦的女婿，也是刘益谦资本版图中的关键人物。

据长江证券（000783.SZ）高管资料显示，陈佳，现任长江证券副董事长、国华人寿投资总监兼资产管理中心不动产投资事业部总经理。并担任着湖北匡时文化的法人和董事长，这是刘益谦夫妇旗下主要的艺术公司，也是上市公司宏图高科（600122.SH）的第二大股东（持股比例4.85%）。

在此次回荆考察前一年，宸嘉发展已然拿下了武汉的两大项目：宸嘉100、长江新城康养综合体。

而风财讯发现，宸嘉发展在武汉的两大项目都来源于刘益谦实控的国华人寿。

宸嘉发展官微显示，宸嘉100项目历时4年潜心精研，总建面约60万㎡，总投资超200亿，业态规划含有约350米5A甲级写字楼国华金融中心、国际超五星级酒店MGM美高梅酒店、MGM美高梅服务式公寓、高端公寓嘉佰轩、滨水商业街嘉佰汇及御江大平层住宅嘉佰道。

这与2017年武汉市重点招商引资项目“武汉国华金融中心”极为相似。而据武汉市江岸区政府官网2017年1月24日的地块成交信息公告，国华人寿全资子公司武汉平华置业有限公司以32.6亿元取得P(2016)158号地块的开发权。

彼时，该项目的开发由平华置业的二级公司武汉国升置业、国荣置业、国薇置业共同开发。

风财讯发现，随着国升置业在2018年和2021年的两次股权转移，该项目最终落到了宸嘉发展的手中。而在多个地产中介平台上，宸嘉100的开发商中，亦标注为“武汉国升置业有限公司”。

但该笔交易却未在国华人寿，亦或是国华大股东天茂集团（000627.SZ）的相关年报中有所披露。

另一武汉项目长江新城康养综合体，则是国华人寿2020年在江岸区（长江新城起步区幸福垸）所拿地块P（2020）072号，总价23.38亿元。

宸嘉发展官微显示，长江新城项目坐落于武汉江岸区谌家矶大道长江新城起步区，总占地面积约178亩，总投资超100亿元。业态规划含有约22万㎡城市品居住宅、约15万㎡康养总部基地、国际康复医院、特色医疗产业等功能商业。

这与众多公开报道中所披露的国华人寿江岸区地块规划及项目效果图，几乎如出一辙。

深圳旧改、成都抄底、长沙接盘：宸嘉发展多城多领域布局

风财讯发现，除了宸嘉发展在上海、武汉的项目外，其余城市项目背后，也均有刘益谦的影子。

深圳是宸嘉发展的重要布局地。官微显示，宸嘉发展在深圳拥有四大旧改项目：龙华区大布头项目、宝安区翻身项目、龙岗区述昌围项目和守珍街项目。

风财讯查询发现，这些旧改项目来源于福晟国际（00627.HK）。

2019年底，“闽系”房企福晟集团为摆脱初现的流动性危机，将其在深圳的主要开发平台深圳福晟地产有限公司（下称“深圳福晟”）股权出售。而接盘方是国华人寿实控的上海霁达投资管理中心（有限合伙）（持股65%）。

2021年2月8日，深圳福晟的股权再度变更，上海霁达退出，宸嘉发展深圳公司进入。由此，深圳旧改项目从国华人寿转给了宸嘉发展。

另外，宸嘉发展在长沙，则传言接手了阳光城的项目（阳光城·和顺·江天悦项目），推广名改为了宸嘉·和顺·嘉臣道。

此外，宸嘉发展还抄底收入了成都的锦江区顺江路项目，即位于当地一环核心的地标项目——阿玛尼艺术公寓。

风财讯发现在过往公开报道中，国华人寿是阿玛尼公寓的资方之一，而“成都新楼市”也曾报道，成都阿玛尼艺术公寓因两大资方诉求不一，引发实控权争夺战，而主要参与方就是国华人寿和门里集团。

项目开发之外，刘益谦对宸嘉发展可谓是“倾其所有”。

官微显示，宸嘉发展集团在多领域与各行业龙头企业展开深度合作，包括国华人寿、香港置地、美高梅酒店、奕斯伟科技、云从科技等。

国华人寿、奕斯伟科技、云从科技（688327.SH），均为刘益谦持股企业；美高梅酒店曾与国华人寿旗下地产开发企业深度合作；香港置地与刘益谦在南京、宁波等多地有交集。2020年10月，时任香港置地执行董事、中国区总裁的凌常峰，更是曾为宁波国华金融中心公开站台。

此次，兵多将广的宸嘉发展，未来会发展成怎样的体量？刘益谦等资本大佬的抄底又将如何改变着地产江湖？