板块之争!新塘和知识城,谁是刚需白月光?

作为首次置业的刚需买家，如何将手中有限的资金买到更适合自己的房子，确实不简单。

最近，有粉丝咨询道，他首付加加埋埋 80 万来万，看了很多房子，最后纠结于买新塘还是知识城？

粉丝聊天截图

都是 2w+，都很刚需，相信很多在对比这两个板块的网友也有这样的苦恼，所以血拼哥觉得有必要出一期来给大家讲讲这两个板块更适合怎样的客群。

买房最终都要回归到需求上面，大家可以相应的对号入座。↓↓↓

是否有购房名额

知识城位于黄埔最北边，属于限购区，而新塘即使比知识城更靠近 " 宇宙中心 " 天河，但毕竟是增城，同属于非限购区。所以在考虑买哪个版块的时候，先看看有没有名额。

| 图源网络

但如果从产品的选择性上看，新塘对于刚需会更友好些，可选择性也更多；知识城今年即将推出的新项目基本偏向于改善，留给刚需上车的机会也越来越少，接下来咱们来细讲板块特点。

/ 新塘板块 /

天河黄埔需求外溢 可选择多

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东进后起之秀，天河黄埔需求外溢

在地理位置上，新塘更近天河及黄埔开发区，比较适合在天河 5 号线及 13 号线来往通勤的上班族。从新塘地铁站到珠江新城为例，单程地铁时间约 48 分钟。（高德地图显示）

值得一提的是，目前 13 号线二期在建中（半年考！广州哪 5 条在建地铁进度条已过半？），土建已经完成 51%，未来无须换乘就可以直达天河 CBD，简直是新塘业主的福音。

| 高德地图显示

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广州东部 "CBD+TOD" 双核驱动

在定位方面，新塘以 TOD 轨道交通带动为主，兼未来广州东 CBD，在广州市 " 十四五 " 规划提出将在广州东部 CBD 投入超 790 亿元的建设资金，致力于打造 "CBD+TOD" 功能的城市中心。虽然有规划加持，但距离兑现仍有很长的一段路要走。

作为刚需，地铁的便利性自然也会更重要些，所以血拼哥建议优先考虑地铁站一公里以内楼盘，能满足 10 分钟以内步行到地铁口。

而新塘站和白江站一直以来是新塘的镇区中心，拥有板块内人气最旺的商业综合体金海岸广场等，海底捞、必胜客等名连锁餐饮都有入驻，整体居住氛围也会好些。

同时，新塘板块的发展需要依靠政策规划的扶持，在资源有限的情况下，TOD 的利好范围也十分有限；

因此，价值排序（个人观点）：新塘站>白江站>官湖站>沙村站

| 具体房源价格以营销中心为准

越秀星耀 TOD

项目位于新塘环城路南侧，旁边即是新塘交通枢纽站，与 13 号线新塘站（已开通）直线距离约 400 米，属于真正意义上的" 地铁盘 "。

项目体量不大，总占地约 3.2 万平，容积率约 5.5，共规划有 4 栋住宅、2 栋公寓及 1 栋写字楼。

除了自身规划有一部分住宅底商外，其他基本依靠周边配套，如商业方面，周边分布有金海岸城市广场，永旺梦乐城以及增城万达广场等，日常需求基本可以满足。

项目于上周（7 月 16 日）盛大开盘，首推 100-125 平三至四房，价格约为 2.7-2.9 万 / 平！据了解，项目最低 2.6 万 /㎡，开盘当天住宅部分主推的两个单元差不多已经选完。

至于产品方面，99㎡做到 "3+1" 房户型，四开间朝南，保证通风、采光。

三个卧室都设计了飘窗，在拓宽空间的同时，也增强了采光面。其中的 "+1" 空间可用作多功能房间，或书房或儿童娱乐空间。

建面约 99-125㎡户型图

而建面约 125㎡"4+1" 房，自带入户花园，客厅与餐厅做到了对流设计，客厅连着阳台，餐厅连带大飘窗，通风、采光都非常不错。

广州城投 · 禧悦府

项目位于增城永宁街长岗村，距离 13 号线地铁新塘站直线距离约 600 米，紧邻保利天际、广汇尊府，三者一起被正在修建中的弧形穗莞深城际轨道包围。

项目占地约 2.5 万㎡，建面约 25 万㎡，由 5 栋住宅和 2 栋写字楼组成，1-2# 为两梯五户，3-4# 为两梯两户，5# 为两梯四户，均为 28 层高。

| 示意图

项目营销中心和样板房已开放！即将推出 #5 栋，主打 89-122㎡三至四房，无论是刚需、改善均可选择，但货量相对较少，仅有 100 多套，吹风价约 3-3.2 万 / 平。

但血拼哥认为，目前新塘这么卷，开盘应该会有惊喜价！大家可以期待一下！

金泽惠百氏

金泽惠百氏位于白江地铁站直线距离约 200 米的位置，妥妥的地铁口楼盘。

项目于 19 年开盘，目前在售的二期 10#，户型涵盖75-119㎡二至三房户型，在售均价 2.2 万 /㎡。据悉，最低能达到 2 万 /㎡，性价比很高。

项目配有 1.5 万方底商，满足基本的购物需求，另步行 10 分钟可到达新塘大润发、华润万家等，吃穿玩乐，一应俱全。

血拼哥认为虽然是个卖了两年的老盘，但是 2.2 万 /㎡能买到距离地铁口 200 米的刚需盘，性价比确实摆在这里。

/ 知识城板块 /

知识城、科学城 " 刚需刚改 "

承接科学城与知识城居住需求

在地理位置上，知识城离广州市中心有一定距离，但靠近科学城，能够承接科学城和知识城自身产业的居住需求，比较适合在黄埔上班族。

| 图源：黄埔人民政府

世界性高端人才之城，兑现速度相对较快

从定位上看，知识城是黄埔乃至广州的重点科创高地，重点发展科技创新产业，根据《中新广州知识城总体发展规划 ( 2020-2035 年 ) 》，知识城要建设成为具有全球影响力的国家知识中心。

重磅规划之下，知识城的发展也相当快。不管你以前是怎么看衰知识城，现在你去走一走，会发现这里已经大大不同，曾经的荒郊农田摇身变成一座现代化新城。

目前，知识城累计注册企业 1803 家，注册资本 1508.1 亿元，完成固定资产投资 1421.5 亿元。包括阿里巴巴、中国移动、通用 GE 等多家世界 500 强企业。

从配套上看，知识城规划及配套的兑现更快，城市界面在持续优化，等待时间相比新塘较短。今年知识城还有一批重点配套将投用，包括备受关注的广州实验学校，已经封顶，据闻今年 9 月就会进行招生。

目前可选的刚需新房不多，可能只有星汇城 TOD、升龙学府上城及时代印记广州等无数不多的几个盘。

具体房源价格以营销中心为准

星汇城 TOD

项目位于地铁 21 号线，14 号线支线 TOD 镇龙站上盖，目前有穗莞深城际，未来还有 27 号线（14 号线支线分拆，通向增城新塘）。

目前掐点快线去往科学城苏元快线只需要 12 分钟，也是知识城内新盘中，距离科学城最近的楼盘之一了。

项目总共规划 4700 多户，近 8000 方商业体量、图书馆、政务中心、生鲜市场等。学校方面，除了自身配建的 24 班小学和 18 班幼儿园外，还引入了广外知识城实验小学，教育资源方面也是优势之一。

项目目前在售建面约 97-122㎡三至四房，均价约 2.6-2.7 万 /㎡，目前还有一口价单位，总价 210 万起。

| 图源朋友圈

当前科学城的购买力日渐强劲，面对 1 万的价差，血拼哥觉得星汇城还是很有优势的。

升龙学府上城

项目属于旧改大盘，超 15000 户（含回迁），预计 7-8 年的销售周期。一期距离 14 号线知识城支线汤村站 B 出口最近，约 200 米距离。

自建有 8 所学校配套，包括 4 所幼儿园（托儿所）、2 所小学、1 所九年一贯制学校和一所完全中学。

目前在售建面 96-143㎡的三至四房户型，两梯四户，均价约为 31000 元 /㎡。据悉，项目最低 27x 万起，勉强还是可以上车的。

时代印记

时代印记则距离 14 号线红卫地铁站约 350 米，交通较为便利。

除交通外，项目体量较大，总建面约 115 万平，包含住宅、酒店、写字楼、购物中心、商业街等多种业态，自成一城。

项目配建 36 班公立小学 ，现已启动招生，2 所幼儿园，教育资源算是配齐了。

目前处于尾货清盘阶段，主推建面约 88-136㎡二至四房户型，均价约 2.4 万 /㎡，总价预算是知识城里接近最低的了。

总的来说，新塘可选择的新房比较多，更适合在天河 /5 号线 /13 号线上班的刚需白领们，通勤比较方便，而在知识城或科学城上班的小伙伴，知识城更合适。

您比较心水哪个板块？

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