亦庄"大扩区"：谁将成为"大赢家"？

在2022年7月14日的北京经开区《2022年第三批拟入市地块推介会》上，针对“亦庄经开区”的未来变化释放出了三个重要消息：

第一，亦庄新城的“台湖和马驹桥”的“通州购房双限”问题目前正在有序推进中，这两个地方“放开双限”指日可待。

第二，以亦庄经开区名义引入的台湖“北小”和“台湖北京八中”两个优质学校已经确定，经开区将推进加快动工。

第三，台湖地区将会迎来大规模开发，在未来三年内将会迎来10块地的供应开发，台湖面貌将焕然一新。

这些消息其实都明确的说明了一个趋势：北京经开区的“大扩区”似乎已经成为定局，而“台湖”确实是北京经开区扩区的重要目标之一。

北京亦庄新城一共有225平方公里，但是其中真正属于“北京经开区直管”的范围仅有60平方公里左右，这个“60平方公里的直管区”也被称之为“亦庄独立学籍区”。

所以如果你在亦庄买房，买在了“60平方公里独立学籍区”以外的地区，相当于“掉进了坑里”，不仅配套发展速度会比较慢，同时“普高率”会比较低，难以享受到亦庄经开区的“发展红利”。

但是“60平方公里的亦庄独立学籍区”这几年有非常明显的“扩区倾向”，所以如果你能买在“扩区范围之内”，那自然也会享受到亦庄的发展红利。

那么，未来“亦庄新城”哪些片区最有可能并入“亦庄独立学籍区”呢？

根据2022年7月北京公布的《北京轨道交通第三期建设规划》中的示意图表明，北京经开区“大扩区”已经基本成型。

扩区后的“北京经开区”将整个S6号线都包进去了。

那么，有哪些板块是这一次“北京经开区”扩区的“最大赢家”呢？

根据我们针对扩区前和扩区后的范围对比，以下四大片区是最有可能进入本次“亦庄独立学籍区”的扩区范围的：

第一个“最有可能的扩区片区”：凉水河以西，南海子公园以东。

这个片区目前有许多高品质的二手房住区，包括中海北京世家、紫禁壹号院、凤丹壹号、中信新城，同时还有北京小学亦庄学校，是目前亦庄新城品质很高的板块。

但是这个片区在第一次“亦庄独立学籍区”划分时，鬼使神差的居然被“划出了亦庄学籍区”。

后来在业主的“一致要求下”，北京小学亦庄学校的孩子才得以能够在人大附经开区上中学。

这一次“扩区”后，这个片区可能将“得愿以偿”，顺利划入“亦庄独立学籍区”，算是弥补了业主们的心愿。

毫无疑问，如果这个片区能够顺利划入亦庄独立学籍区，这个片区的房价肯定要上涨的。

第二个“最有可能的扩区片区”：东五环南侧，科创一街北侧的亦庄镇板块，大概率划入亦庄独立学籍区。

这个“亦庄镇”板块也是非常冤枉的一个板块，在第一次亦庄独立学籍区划分中，居然被“剔除了出来”。

这个板块拥有远洋天著、金色漫香林等品质住宅，还有北京八中亦庄分校，划入“亦庄独立学籍区”也在情理之中。

这个片区一旦划入“亦庄独立学籍区”，二手房房价也会有所提升，北京八中也就纳入亦庄学籍管理。

第三个“最有可能的扩区片区”：京津高速以西的台湖片区。

将整个京津高速以西的“台湖地区”全部纳入“亦庄独立学籍区”，是本次经开区扩区的最大看点。

台湖地区拥有两大核心优势：17号线地铁+足够的土地储备。

这对于亦庄经开区的持续发展提供了“无限的可能”，尤其是17号线在2024年全线开通后，台湖可以30分钟直达“国贸CBD和望京”，堪称东部“最牛地铁线路”。

最重要的是，台湖地区拥有非常多的“土地储备”，可以为北京经开区提供“产业引进空间”和“土地财政”。

所以“台湖地区”纳入“北京独立学籍区”，只是迟早的事情，甚至可以说，这是最明显的“趋势”。

随着台湖地区“松绑双限”+“纳入亦庄独立学籍区”，台湖地区的房价必将7万+起步了。

而未来台湖地区的“真正核心区”，既不在“次渠北”，也不在“两站一街的次渠”，而重在“嘉会湖站”。

依靠“嘉会湖站”打造面积超过700万平米的“信创园”，才是亦庄经开区拿下台湖的“重大野心”。

未来整个“嘉会湖站”片区将会拥有17号线、S6号线、城际联络线线等多条线路，是亦庄的第二个“河西”。

北京小学、北京八中、景山学校等名校云集，一旦纳入“亦庄独立学籍区”，房价“指日可待”。

第四个“最有可能的扩区片区”：整个马驹桥片区。

马驹桥片区包括了马驹桥镇区、金科产业基地、物流产业基地，这一次大概率将全部纳入“亦庄独立学籍区”。

马驹桥原来只是一个“外地人云集”的“集中区”，很多人并不看好，发展慢，配套差，无产业，没地铁。

但是马驹桥最大的优势就是“土地多”，而且距离天津港口距离近，这个地区不管是“制造业”，还是“物流业”都非常合适。

亦庄经开区看重正是这一点。

小米汽车制造总部、芯片集成电路产业园等中高端制造业已经确定将会在马驹桥金科产业基地“落定”。

这些产业都是“高端产业”，最容易产生GDP和税收，亦庄经开区拿下马驹桥后，GDP规模和税收将会出现“暴涨”。

所以尽快发展马驹桥，打造中高端制造业基地，推动北京经开区成为“北京第一产业地位”，是北京和亦庄必然的选项。

所以S6号线来了，小米来了，芯片制造业来了。

后面马驹桥地区还将会引入大量的优质学校、医院等配套，推动马驹桥的产业发展，留住中高端人才。

马驹桥的未来，随着经开区的介入，已经不能小看。

综上所述，亦庄独立学籍区本次的扩区，我们认为是“基本确定的”。

有可能将会从目前的“60平方公里”扩区到“100平方公里左右”，最大可能是将“凉水河西地区”，“亦庄镇地区”，“台湖地区”和“马驹桥地区”全部纳入本次扩区的主要范围。

而“旧宫”和“瀛海”这两个地区，目前看短期内已经基本无缘“亦庄独立学籍区”，可能还需要相当长一段时间或许才有机会。

随着“亦庄独立学籍区”的扩区，经开区的产业规模和教育水平将会得到迅速提升，尤其是“教育资源”将会得到迅速扩张。

我们判断在未来的3年左右的时间，随着亦庄独立学籍区的高中学校陆续招生，亦庄独立学籍区的“普高率”将会达到90%以上。

亦庄独立学籍区，将会成为仅次于东西城，超过海淀的“最强学籍区”之一。

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