2022上半年办公空间服务发展观察

一、2022上半年办公空间服务发展热点回顾

企业签约环比上升，产业园改造受关注

当下，办公空间行业快速扩张的发展时期不再，逐步踏入了以稳步增长和精细化运营提升为主的阶段。期内，部分样本企业继续实现了稳步扩张，均为办公空间领域的头部企业。

4月报告期内，样本企业中，以优客工场代表的5个头部企业有11个新项目签约，而上月同期为3个样本企业签约8个项目，新增项目数量均环比上升。

数据来源：观点指数整理

优客工场活跃度最高，延续上月趋势，4月签约项目数量和面积也均为最多。期内新增4个项目，面积达23900平方米，其中轻资产输出品牌大然凌一贡献3个项目。

官方数据显示，优客工场在2021年新增了11个逾万平米项目，签约的大体量项目中，产业园项目是其中的重要组成部分。2022年至报告期内，优客工场新增签约项目中，产业园类项目占比接近三成。

这种通过改造运营存量物业，为合作方提供运营管理委托服务，挖掘存量空间的商业价值的方式，成为优客工场的发力重点之一。据了解，优客工场的传统商业改造项目中，有老旧服装贸易城、传统家具卖场、旧工业厂房、百年历史街区等各种资产类别。

新增项目城市布局上，样本企业均以此前已布局的优势城市为主，部分也在外拓新城市。

办伴新签约项目DPLUS徐家汇联峰汇商务空间位于大本营上海，基于企业对市场的熟悉度高，后续运营难度相对较小。但在具体城市区域上，未有产品线项目布局的区域核心地段成为首选，该项目也是DPLUS产品线即独立精装小户型办公空间在徐汇区落地的首个项目。

目前，市场上的办公空间企业在区域和城市选择上，主要集中于东部地区的一二线城市。而优客工场则更为注重全国化均衡布局，下沉趋势更为明显。主要是由于目前优客工场已经在一二线城市完成全面布局，下一步将重点更多放在下沉市场的三四线城市。

新签银川项目前，西北区域就已进驻了西安、太原、乌鲁木齐等7个城市，拥有近20个项目，其中万平米级的大体量项目就达5个。

此外，创富港、BEEPLUS和梦想加新签项目均位于主要布局城市，主要出于市场熟悉度以及巩固现有布局等原因，城市深耕是其期内的主要发展方式。

上市企业亏损严重，盈利企业利润较低

资本热度退去之后，盈利能力成为企业长久发展的核心所在，但目前市面上的办公空间企业，大部分都面临着亏损难题。

5月报告期内，创富港发布2021年报，实现营业收入6.48亿元，较上年增加5958万元，增长10.13%。其中2956万元来自于2020年新店营业收入的增长，1589万元来自于2021年新店产生的营业收入，其他部分来自老店业绩增长。由此可见，新店拓展对创富港营收上升起到的拉动作用较大，规模扩张依然是当下企业增收的主要方式。

需要注意到的是，新店扩张在一定程度上会导致营收的滞后性。据观点指数了解，创富港在2020年、2021年分别实现新增门店数22家、25家。以此计算，2020年的单店收入为2021的2.11倍。这意味着，2021年新增门店数或许能在之后实现更高的创收。

这背后主要是因为现行的项目租赁合同，通常有免租期的约定，以及逐年递增价格的条款。这也意味着企业在新店开业初期需要承当较高成本，而后续随着项目进入稳定期后，租金会有较为明显的贡献。

盈利情况方面，2021年创富港归母净利润为1061.82万元，同比减少73.23%。出现较大幅度下滑。这背后有执行新租赁总则带来的会计计算变化，对创富港利润的影响为-1685 万元。

优客工场也于报告期内披露2021年四季度的财报。期内，实现净收入3.03亿元，相比2020年同期增长8.7%。净亏损录得16.98亿元，这一数值在2020年同期为1.49亿元，变动较大，同比增长超过10倍。EBITDA亏损为16.738亿元，而2020年第四季度为9480万元，亏损幅度同样严重。

以上数据说明优客工场依然面临严重的亏损问题，虽然规模在不断增长，营收也有一定上升，但亏损还是甚大。

数据来源：企业财报

对比目前已发布财报的上市企业营收及净利润数据，可以发现，当下办公空间企业在营收的同时无一不面临着亏损严重的问题。

其中，优客工场和WeWork的亏损接近营收的2倍左右。实现盈利的企业仅有创富港一家，但利润并不多，属于微利状态。由此可见，摆脱亏损状态，如何实现盈利依然是摆在企业面前的首要问题。

积极推动混合办公发展

上半年，混合办公的讨论度高涨，不少认为这种方式能使人们能根据公司政策，选择自己高效的工作地点及时间，在家庭和办公室之间取得平衡。

据观点指数观察，以雷格斯、优客工场等为代表的样本企业，对混合办公发展均持积极态度，正在积极推动相关业务发展，以期后续对接市场方面的需求。

来源：企业官微，观点指数整理

一定程度上，混合办公与当下办公空间推崇的灵活办公契合度非常高。此外，据行业调查显示，许多跨国企业计划将办公空间的面积降低30%-70%，并正致力于通过混合办公策略提高工作的灵活性，这都展现了混合办公未来的可能性。

对租赁企业而言，混合办公模式能减少用于租赁办公空间的支出。以雷格斯为例，其租期最短可按小时，人数最少可从1人计算，租赁模式灵活且人性化，企业还可根据规模随时进行调整。但与此同时，混合办公也有提高企业沟通和管理成本的风险，以及工作和生活边界不清晰等潜在问题。

整体而言，目前混合办公仍处于一个兴起阶段，如若与灵活办公良好结合，无疑为办公空间企业的发展提供了一个新机遇。

二、影响力指数·2022年度影响力办公空间运营服务企业即将发布

伴随着2015年“大众创业，万众创新”政策颁布、共享经济如火如荼发展，办公空间行业也进入迅速发展阶段。直至2020年新冠疫情黑天鹅事件发生，办公空间服务行业面临新的环境和挑战，也同时开始了新的周期性改变。

2022年，经历了此前数年的扩张、并购、风险释放以及市场出清后，办公空间行业发展进入了寻求自我突破并多元化发展，探索可行盈利模式的新阶段。

进入新阶段，虽然行业增长和扩张依旧在进行，但企业整体的规模扩张渴求有所缓解。除较稳定的新项目获取外，数字化、资本化等方面的尝试也在持续进行。

对于办公空间服务企业而言，最重要的两个要素无疑是客户与产品。在去年行业经营状况受到影响之下，企业开始转向线上探索，灵活办公、混合办公等模式已是大势所趋。

整体来看，虽然办公空间服务行业面临新的挑战和问题，但企业也在积极探索与发展，相信未来的发展依然值得期待。那么，到底哪些办公空间运营服务企业能在创新与发展的征途中成为行业标杆，引领时代之潮流？

为借鉴以及学习那些在办公空间运营服务领域具有高度影响力的企业，观点指数研究院将通过对企业的长期跟踪与监测，并结合各项指标、数据进行综合分析研究，盘点出“影响力指数·2022年度影响力办公空间运营服务企业”。

届时，研究结果名单将在观点机构主办的博鳌房地产论坛的“影响力指数 · 2022年度地产风尚企业表现”发布仪式中重磅揭晓，近千名最具智慧的房地产各业态领域、金融业及商业精英将齐聚于此，见证行业荣耀与风采。