停贷风险可控化解可期

　　据报道，全国多个城市的停工烂尾项目的业主发起“集体停贷”，宣告不会再对其按揭贷款进行供款，直至楼盘复工，此举引发市场对银行按揭贷款风险的担忧，短期对板块带来压力。

　　涉及按揭贷款规模较小，整体风险可控。目前已有17家上市银行（6家国有大行、9家股份制银行、2家城商行）公告披露了涉及媒体报道的“停贷事件”楼盘、可能存在“保交楼 ”风险楼盘的按揭贷款摸排情况，涉及按揭贷款余额规模较小，占全部按揭贷款的比例大多低于0.1%，整体风险可控。

　　业主核心诉求在于复工和交楼，预计监管将引导稳步化解。从部分业主停贷说明来看，其停贷的核心诉求更多是“项目复工和交楼”。银保监会也表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、央行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作， 依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。预计在监管等多方推动下，相关风险将得到稳步化解。

　　风险敞口较小

　　近期停贷事件发酵，市场关心是否可能形成大面积跟风停贷，导致银行不良承压，甚至形成金融风险传染。浙商证券(行情601878,诊股)认为，形成大范围传染的概率较低，可以从按揭停贷背后的核心驱动因素进行分析：

　　一是维权驱动：部分房企资金紧张，叠加部分项目封闭式资金监管不到位，导致项目停工、延期交付，部分客户通过停贷来维权。未来监管推动保交房力度有望加大，问题项目复工后，按揭客户还款意愿会自然回升。

　　二是跟风驱动：部分客户因房价下跌、开发商承诺未兑现等原因，跟风停贷。我们判断跟风恶意违约行为大面积扩散的概率极小。从可行性的角度来看，如果开发商没有违约但客户主动停贷，则按揭客户在法理和情理上都不占优，法院大概率不会支持此种诉求。从机会成本的角度来看，按揭客户会面临征信受损的风险，如果因停贷导致项目无法交付，损失会更大。

　　我们可以分析按揭客户不同情况下可能面临的损失，主要是基于房地产商已经违约的前提。因为如果房地产开发商没有违约，按揭客户要求停贷或退房的要求大概率不受支持。

　　第一，客户起诉解除合同的情形：如地产项目无法如约交付，客户需起诉要求解除购房合同和按揭合同，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，理论上应由开发商归还居民首付款，归还银行按揭贷款。但考虑违约项目房企经营能力较 弱，按揭客户仍大概率面临首付款、已偿还按揭的损失。

　　第二，未解除合同且未经协商擅自停贷的情形：按揭客户征信受影响，且可能面临诉讼， 影响较大。

　　第三，经诉讼或与银行协商的停贷情形：若购房人能证明银行在期房建设资金监管方面等存在过错，法院出于公平、倾斜保护消费者和维护社会稳定等方面的考量，可能会以银行存在过错为由支持购房人要求停贷的诉求。如招行案例，法院认定金融机构存在过错， 故认定客户交房前无需履行偿还本金及利息的义务，已经偿还的本金及利息不退回，交房后客户仍应履行偿还本金及利息的义务。

　　经判决或协商后，预计按揭客户停贷可以不上征信，延期还本付息的客户估计仍按照正常类贷款处理；在此情况下，银行只是损失部分本息的时间价值。但在开发商未违约的情况下，客户要求停贷得到受理和批准的概率很小。

　　市场更关心的是停贷断供对银行影响多大？若停贷小区不断增多，是否会引爆隐藏的大量不良风险。根据浙商证券的测算，目前停贷风险涉及的风险敞口较小，影响有限。

　　测算截至2021年年末，全行业问题项目的按揭贷款4780亿元，占2021年年末按揭的1.2%，占总贷款的比重为0.2%。考虑相当部分问题项目只是延期交付，而非完全烂尾，我们估摸停工涉及的按揭敞口约在2500亿元左右，占按揭的0.7%，占总贷款的0.1%。

　　假设24城累计存量问题项目总建面占近2年成交面积的5.0%、问题项目按揭占比和24城问题项目建面占比一致、每年按揭到期10%、按揭中一手房贷占比65%。如停工涉及按揭敞口20%转入不良，仅影响按揭不良率13BP，影响银行整体不良率3BP。如考虑不良贷款最终损失比例50%，则影响按揭信用成本7BP，影响银行整体贷款信用成本1BP。

　　实际上，不同银行的风险情况有所不同，真正受影响的按揭是在非核心城市非核心地段且开发商资金链断裂，被市场接受程度低的项目。如果从行业角度看，观察银行的房地产开发贷和按揭风险情况，很大程度应该考察银行房地产项目布局质量（决定销售顺利与否）和开发商资金链情况（如果开发商爆雷，要看项目资金封闭管理严格与否）。在此情况下，优质股份制银行和优质区域城市农商行风险可能被高估。

　　首先来看优质股份制银行。根据公开数据，平安银行(行情000001,诊股)96%的房地产开发贷布局在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域；兴业银行(行情601166,诊股)89%的房地产开发贷布局在北上广深、省会城市、万亿GDP以上城市及房地产稳定城市，其余项目主要分布在珠三角、长三角经济发达城市的主城区；招商银行(行情600036,诊股)估计80%左右在一二线城市。因此，优质股份制银行的房地产风险并非市场想象的如此严重。除此以外，考察2020-2021年新增按揭贷款/2021年贷款余额，平安银行是全国性银行里面最低的，仅为2.6%；兴业银行、招商银行分别为4.7%、4.8%，比例低于国有银行5.3%-7.3%的水平。

　　再来看优质区域城商行、农商行。优质区位地产需求较好，去化能力强，比如说一线城市、长三角及成都地区；优质城商行、农商行房地产对公和按揭贷款比重低，受地产风险影响很小，比如城商行中的南京银行(行情601009,诊股)、宁波银行(行情002142,诊股)，农商行中的常熟银行(行情601128,诊股)、苏农银行(行情603323,诊股)。

　　风险有望化解

　　停贷事件目前对银行基本面影响有限，但性质较为严重，类似于永煤债事件。两次事件相似点在于，事件静态影响有限，但波及面大。永煤事件冲击国企信用环境；停贷风波也引发对房地产的进一步担忧。两次事件的差异点在于，永煤事件属于逃废债事件；停贷事件主要是部分购房者遭遇楼盘停工之后的一种“维权”方式，如楼盘继续复工、保交楼，购房者恢复信心后，还款意愿、行为有望恢复正常。

　　从目前发展演变趋势来看，未来停贷风险有望得到化解。首先是监管将积极应对。银保监会有关部门负责人7月14日作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。其次是地方政府加大保交房力度，部分项目有望逐步复工。如河南郑州名门翠园项目有望于8月份复工。最后是金融机构积极配合，从商业性来看，如果可以通过适当投入挽回按揭潜在损失，银行也存在积极性去保交房。

　　关于市场流传的纪要的观点，浙商证券分析了其存在的主要逻辑谬误，主要有三个方面：第一，纪要误读克而瑞数据口径。流传纪要误将克而瑞统计数据理解为2021年销售楼盘中10%为问题项目，因此担心违约率极高。但其实克而瑞数据实际指的是24城累计问题项目建面占2021年成交面积的10%，如果考虑多年累计值，实际违约率会显著下降，更加不能将10%与多年的销售金额相乘去测算存量问题项目金额。

　　第二，纪要将按揭与开发贷绑定。纪要认为，涉险房企合作越多，按揭风险越大，从中推算出招行、兴业、平安风险最大。实操上，开发贷与按揭实际并不一定绑定。2021年末全行业按揭/开发贷比例约为3.2倍，国有行约为6倍。因此，对于单个项目银行不一定会选择开发贷与按揭同时运作的方式。而即使采取这样的方式，由于按揭是开发贷的偿还来源，因此也会呈现一种此消彼长的特征。

　　第三，纪要将项目风险与房企风险绑定。实际上，按揭风险特征与房企总部不一致。银行无论是开发贷还是按揭，都是针对项目而存在的。即便房企出险，如项目销售顺利、资金封闭管理到位，对应楼盘的按揭仍可正常还款，开发贷也可得到偿付。如违约房企奥园，2022年上半年实现1.3万套房交付。

　　此外，市场还忽略了问题项目是否一定会导致停贷。克而瑞统计的问题项目包括停工项目和延期交付项目。对于明确交付时间表、仍在动工的项目，按揭客户提出停贷的意愿 不高，因为绝大多数按揭客户追求的是房产交付，而且停贷的机会成本太高。甚至在已经有小区提出停贷诉求的情况下，部分按揭客户为了保护信用记录，也不一定停贷。参照兴业银行公告，截至7月14日，涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款16亿元，但停止还款的按揭金额仅为3.84亿元，占比为24%。

　　稳地产政策或强化

　　中银证券(行情601696,诊股)认为，稳地产政策或强化，按揭及竣工影响有限，已经发生停工导致按揭受到影响程度非常有限。已发布公告的银行中，6家公告停贷影响金额合计31亿元，这6家2021年年底按揭贷款合计16.63万亿元，占比0.019%。总量和占比都很小，影响非常有限。按揭和竣工“极限”情况下风险亦可控，且前期房地产政策已持续趋松。

　　第一，针对市场担心，我们以未竣工项目均受到影响为极限情况，粗略测算下可能影响。参考克而瑞研究院不完全统计，截至2021年年末，24个重点监测城市尚未交付的项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%，假设10%可能受到影响，零售和对公合计可能影响占总贷款约0.89%。

　　第二，目前整个行业拨备覆盖率为200.7%，不良率为1.69%，即便是极限情况下，相对影响亦可控。上述测算仅是极限情况下，参考日本情况，相关融资远不会全部损失，实际损失会远低于这个测算。并且国内本次房企主要是流动性问题，非资不抵债，且本次市场主要在中部地区部分城市，而非规模占比更高的核心一二线城市。

　　第三，这种情况或不可能发生，前期房地产融资增速放缓但并未全面停贷，按揭投放积极，且当前稳地产政策方向早已转向，针对资金链和资产流转症结问题，已推出并购贷款和四大AMC。

　　在按揭方面，极限情况可能影响贷款占比0.31%。首先，考虑近年未竣工影响按揭，应该用新增按揭而非存量按揭。参考一季度信贷投向报告，个人购房贷款38.84万亿元，占比人民币贷款的19.3%，按年底余额相减，2021年和2020年新增8.25万亿元，这里面包含新房和二手等有已经提前还款等的影响，占按揭贷款的21.2%，相当于全部人民币贷款的4.1%（以一季度为基数）。为剔除二手和还款影响，我们参考房地产开发资金来源其他资金中2020年和2021年的个人按揭贷款合计6.24万亿元，这两年新增相当于个人住房贷款的16.1%，相当于全部人民币贷款的3.1%（以一季度为基数），约相当人民币贷款 的0.31%。

　　对公房地产融资，极限情况可能影响贷款占比0.58%。竣工问题的另一部分是房地产开发贷款以及部分非标等，当房屋销售按揭放款后，会分阶段偿还开发贷款等，所以通过个人按揭+开发贷款来测算可能极限的影响。按央行公布的房地产贷款扣除个人购房和保障住房一季度9.74万亿元，占人民币贷款的4.8%，同样假设10%的贷款可能受到影响，那么受影响部分为0.97万亿元，占人民币贷款的0.48%；如果假设表外部分为表内的20%，则合计受影响部分当于贷款的0.58%。

　　目前，稳地产政策或强化，风险暴露、悲观情绪往往是更好的买点。本次竣工问题核心在资金链修复，信心的修复，房地产居民端融资宽松或扩大到居民和企业端，预计前期并购贷款、四大AMC资产盘活等举措或进一步扩大，进一步的稳地产政策举措可期，房地产企业流动性压力或缓解。

　　2021 年以来，房地产风险持续暴露，房地产的尾部风险显现，市场和银行股对房地产的悲观情绪逐步释放。本次事件促发了2022年以来对于稳地产政策力度不足的担忧情绪的释放，估值定价方面风险已经充分或过度暴露。从投资的角度来看，等待情绪缓解，风险暴露、悲观情绪往往是更好的买点。此外，随着稳增长政策力度的加大，经济修复持续强化，未来仍有一定的拓展空间。