我们突然发现，“高低配”越来越少了……

楼市产品从来不是一成不变的。

比如，2020年以来，在市场改善化的趋势下，刚需产品减少，大户型逐渐成为市场主流。而今年以来，伴随集中供地后所拍土地的大批量入市，新房供应又出现小化势头，80、90㎡极致套三户型再次活跃起来……

而事实上，新房市场的这种变化不仅体现在户型面积上，还体现在产品形态上。我们就发现，不同于近年来“十个项目、九个都是‘高低配’”的状况，如今正有越来越多的纯洋房、纯小高层、纯高层产品出现在市场上。

01.

首先，需要为大家厘清何为“高低配”？

“高低配”顾名思义即高层+低层建筑搭配组合的项目，是开发商基于土地限定条件，局部拉高建筑高度规划高层或小高层产品，而另一部分则用来修建别墅或洋房的做法。

“高低配”产品形态示意图

近年来，“高低配”这种产品形态，几乎已成了各家开发商菜单上的必备“菜品”，甚至不乏许多高端楼盘也采用了这种打法，以至于我们编辑部每次踩盘后最常说的一句话就有：怎么又是高低配啊。

那么，开发商为什么都青睐“高低配”呢？

2000年以来，为高效整合城市空间，成都市以“向高向密”发展为城市住宅定调，容积率4.0-5.0，甚至5.0以上的地块频频诞生，高密产品占据市场的绝对主流。即便是在金融城、大源，我们也能看到不少高密度的小区，这便是那一时期的产物。

直到2017年“中优”布局的出炉，规定核心区住宅最高容积率2.5，一般区域2.0，成都普遍进入低密时代。

而这一变局，直接为“高低配”的出现奠定了政策基础。试想一下，如果开发商拿到的都是5.0容积率的地块，即便施展出十八班武艺，想来也难规划出“高低配”的产品。

而另一影响因素，便是土地拿地成本的提高。虽然牙叔一直以来都不太认同“高低配”这种产品形态，但不得不说从开发商的角度，这样的规划方式确实好处颇多。

比如通过低层+高层的组合，通常能实现利润的更大化。举个例子，一个建筑面积10万㎡的项目，假设高层建5万㎡、洋房为5万㎡，拟定高层的成交均价为10000元/㎡、洋房15000元/㎡，那么这个项目最后的总货值能达到12.5亿元。

而如果全部拿来修建高层的话，其总货值仅有10亿元。在同等条件下，通过高层+低层的产品搭配便能实现2.5亿元的增收。

同时，“高低配”的搭配下还能通过洋房的产品形象来提升高层部分的溢价，可谓是两全其美。

当然，高低配对于房企的优势还不止如此，但对于购房者而言，这样的设计理念却显得不太“人道”。其中最为突出的一点，便是直接压缩了高层业主的公共活动及绿地空间，以为开发商换取更大的溢价。

但近来我们却逐渐感受到，纯业态项目又有“返春”的势头。

02.

我们大致统计了近一月左右主城区新取证的项目，在被统计的14个楼盘中，同一地块上出现高低层产品混搭的仅有4个。

主城近期新取证项目统计一览

而在此前，如2020年“金九”期间，同样14个取证项目中，“高低配”便占到了8个。

主城2020年9月取证项目统计一览

从上述对比中我们能明显感受到市场的变化，“高低配”显然越来越少了，而这一现象背后，是打造产品形态更为纯粹的项目，尤其是纯洋房、纯小高层这类低密产品当下似乎更受到房企的青睐。

03.

首先，市场环境变了。

如果说几年前的成都楼市是一个典型的“卖方市场”，那么近一两年来，“买方市场”的特征就愈发凸显。

“现在的房子越来越难卖了，怎么修都不愁卖的时代已经是过去式了”，一位业内人士这样说道，“限价的市场环境下，在价格上拉不开差距，那么必然要更多地专注到产品上来”。

其次，也是最重要的一点，购房者也越来越挑了。

站在购房者的角度来看，“高低配”终究是弊大于利的。因为“高”和“低”两种产品，通常在价格上的差异都比较大，例如在一些项目中，高层的总价只有2、300万，而低层叠拼、洋房的门槛却来到了5、600万，这中间是近三百万的差距，也是实实在在的圈层差异，对于两类业主来说，居住氛围的纯粹度都会大打折扣。

另外，价格的巨大差异，必然会带来资源的分配不均衡。除上文提到的高层业主小区活动空间将被低层业主占走一部分外，小区公共资源普遍也会更向“低层”业主倾斜，毕竟交的物业费都不一样。

这种情形造成的纠纷也不少见，比如深圳一“高低配”小区，因为小区的大部分活动设施都在别墅区，致使高层业主需要使用时都不得不前往别墅区，而人来人往下，别墅区的优势——私密性也荡然无存了……

而且，在小区分布上，开发商通常都会将最优质的、最中央的位置留给“低层”，以卖个更好的价格。而那些临街临路、位置更差的区域，才是属于高层部分的。

综合之下，产品形态纯粹的小区，无论是在业主圈层，还是资源分配上都更具均好性，因此驱逐“高低配”，便是大势所趋，而这也倒逼房企作出改变。同样，这也是市场逐渐回归到“品质”上来的过程。

最后，你是会更青睐“高低配”还是纯业态项目呢？欢迎评论区交流。