房价扎堆鹤岗化！三四线城市，楼市谢幕了

作者：子非鱼

01 | 三四线楼市谢幕

时代转向之下，没有谁能置身事外，差别不过在于受影响谁大谁小而已。

去年年中房地产冷却以来，楼市最艰难的，不是一二线城市，而是最不扛揍的三四线城市。

尽管过去半年，中心城市的托举措施此起彼伏，喊叫声最大。这主要是因为他们才是城市镁光灯下的主角，关注度都在他们身上。

但这并不意味着三四线城市比它们更好，只不过没有被关注而已。

当下，三四线城市楼市的难处在于，房子卖不动，房价持续下跌，土地难卖。

房子卖不动方面：整个上半年，三四线城市的商品房成交量跌幅，是所有级别城市中最大的。

克而瑞数据显示，今年前5个月，四个一线城市新房成交量同比下跌了39%，二线城市与三四线城市成交量同比均腰斩，二线同比下跌51%，三四线同比下跌53%。

房价持续下跌方面：早在去年楼市转向之际，就以三四线城市率先拉开了调整大幕。

当时很多三四线城市受不了持续下跌，跳出来发布了限跌令，比如率先发布限跌令的湖南岳阳，此后株洲、张家口、唐山、江阴、桂林、孝感、永州、鄂州、昆明、沈阳、惠州、天水、安庆等20多个城市跟进。

其中绝大多数都是三四线城市，然而限跌令并没有什么用，没有阻挡房价下跌。

在国家统计局最近几个月公布的数据中，三四线城市仍在大规模调整。以最新公布的6月份数据来看，34个房价至少回到三四年前的城市中，一大半是三四线城市。

制图：城市财经；数据来源：国家统计局

土地难卖方面：自去年第二轮集中供地以来，中心城市大面积流拍成了家常便饭。哪怕到如今，即便有国资房企兜底，中心城市的土地，依旧难卖。

财政部数据显示，上半年全国卖地收入同比下降了31.4%。

来源：国家财政部

其中，三四线城市严重拖了后腿。

克而瑞数据显示，今年前5个月，百强房企拿地资金，84%集中在中心城市，三四线城市只占比16%。

要知道，2017年至2021年，三四线的土地成交面积占全国的比重始终维持在75%以上。如今，房企的投资资金，三四线城市只占比16%。

这意味着，房企正在大规模从三四线城市撤退。哪怕以三四线城市为主战场的碧桂园，也不外如是。

02 | 谢幕的两大逻辑

正因如此，上半年在中心城市纷纷以降首付、降税、降息、放开限购为措施托举楼市之际，三四线城市则纷纷开启了补贴购房模式。

据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前，全国有超过30个城市出台了购房补贴政策，以三四五线城市为主，其中7月至今有超过10城发布了购房补贴政策。

比如南通、徐州、淮北、咸宁等等，纷纷开启了购房给予补贴的活动。

此外，更大的招数在于，很多三四线城市又重启了棚改，而且考虑到当下的市场环境，担心货币棚改起不到效果，这一次直接开启了房票棚改模式。

也即直接给棚改户发放结算凭证。给你这张凭证，你就只能去购房，而无法做其他的事情。如果再加上一个有效期，那你非加快买房不行。

目前已经有20多个城市发布了房票棚改政策，其中大多数都是三四线城市。

然而，房地产已经大变，再多的招数，也是徒然，这种大变，正是三四线城市谢幕的主要原因：

第一，库存高企下的供大于求。

当下，二线及以下城市的房地产市场，整体都表现出了供过于求的局面，三四线城市尤甚。

目前，全国商品房狭义库存6.08亿平方米，商品房广义库存38.4亿平方米。

从去化周期来看，全国所有城市整体去化周期24.78个月，约两年。

其中一线19.56个月，二线24.07个月，三四线28.15个月。个别三四线城市的去化周期高得吓人，比如铜陵、北海去化周期超60个月，宝鸡、嘉兴、钦州、烟台等城市在50个月以上。

如此多的库存，叠加人口流失，怎么消化？

第二，人口流失下加剧了供大于求。

人口流失，是三四线城市大规模谢幕的根本逻辑。

三四线城市人口流失并非始于现在，早就开始了，但在上一轮牛市中，很多人口流失的三四线城市，在货币棚改之下，依旧逆势跟涨。

后来，随着棚改退场，原本人口流失的三四线城市，产业单薄、经济羸弱、人口流失的问题凸显，高房价失去了支撑，开启了顺理成章的调整之路。

三四线城市人口流失有多严重？

去年公布七普数据时，本号就系统性梳理过全国所有城市、自治州、盟过去十年人口变化，结果显示，人口增加的有184个，人口减少的有149个。
这个背景是，当时全国还只有6个省市自治区人口负增长。

但到了2021年年底，全国已经有16个省市人口负增长。

制图：城市财经；数据来源：各省市自治区统计局

这意味着人口流失的城市已然是大多数，这大多数当中，除了哈尔滨、石家庄、大连、天津、北京等少数中心城市外，其余全部都是三四线城市。

03 | 三四线城市，房价扎堆鹤岗化

人口拐点已至，越来越多的三四线城市会走向收缩，这种趋势在城市化2.0时代，无法阻挡。

经济与人口是楼市最关键的两大基石，当这两者摇晃的时候，房价便失去了支撑。

在这种背景下，越来越多的三四线城市，楼市将失去金融属性，只剩下居住属性，也会有越来越多的三四线城市房价鹤岗化。

目前，甘肃酒泉下面的玉门市、宁夏石嘴山、黑龙江七台河、黑龙江伊春、新疆吐鲁番、甘肃张掖、辽宁铁岭、青海海西、辽宁朝阳、吉林白城等二三十个城市，房价都鹤岗化了。

未来会有更多产业不振、经济不兴、人口流失的三四线城市加入其中。特别是东北、西北、西南和中部地区。

在这种背景下，如果说还有哪些三四线城市能买房的话，只剩下东部地区为数不多的城市了。

比如江浙富裕地区的绍兴、嘉兴、台州、温州、扬州、常州、徐州等，福建的宁德、泉州等，广东的中山、珠海、惠州等，经济不错、人口仍在增加的城市。