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金隅地产上海遭遇“水土不服”, 东外滩新盘暗藏健康隐患

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提起金隅这家开发商,可能很多上海的购房者并不熟悉。的确,来自北京的金隅地产自2014年进入上海以来,至今仅开发过3个项目。

其早期在嘉定徐行开发的金隅大成郡和金隅金成府两个刚需项目,曾因设计缺陷、挑战政策底线而饱受诟病。而金隅于2020年拿下的杨浦地王项目金隅外滩东岸经过两年蛰伏,终于现身三批次新房名单,未曾想认购前夕却又曝出红线内有“废气风塔”这一不利因素,引起媒体及购房者的热议。

杨浦地王盘一拖再拖未获中意价格,

红线内存不利隐患

金隅外滩东岸之所以引起如此大的关注度,与其特殊的“地王”身份脱不了干系。回顾当时的拿地过程,2020年7月金隅以69.2亿、38.33%的高溢价率击退金融街招商联合体、九龙仓、仁恒、华发等各路强敌,拿下杨浦区江浦社区的这幅旧改宅地,成交楼板价85764元/平。

同年,位置比江浦街道更好的北外滩地块(招商外滩玺)成交楼板价不过8.1万/平。而与金隅项目同处于江浦社区的仁恒海上源,2017年的拿地楼板价更是只有约6万/平,显然金隅的拿地价格过高了。

对高地价项目来说,“以时间换空间”可以说是司空见惯的做法。其实金隅外滩东岸早在去年底就传闻要入市,不过开发商为了拿到更高的心理价位始终按兵不动。如今半年过去了,等不及的金隅外滩东岸才在第三批姗姗来迟。但让人意外的是,同批次的仁恒海上源拿到了11.98万/平的单价,而一心想冲击12万/平的金隅外滩东岸最终只拿到11.5万/平的取证价。

而更闹心的事还在后面。7月16日认购前夕,金隅地产在官方微信公众号上进行了“红线内外不利因素”信息公示,此前并不为人关注的北横通道风塔浮出了水面。公示信息显示,社区内包含了一座风塔,用于排放北横通道东段80%的废气。

图源官方公示文件

从社区示意图上来看,该风塔就建在小区内部3号楼(保障房)处。随着金隅外滩东岸开启认购,置业顾问也出来紧急澄清,风塔排放的空气对社区没有影响,还避重就轻地表示顶多会带来些许噪音。

社区效果图风塔位置

官方视频效果图截图

尽管官方文件指出风塔的污染排放符合相关规定,环境影响可以接受,不再进行进一步预测与评价,然而2019年官方发布这份报告时,北横通道仍处于建设阶段,这些数据也仅是计算机模拟结果。购房人需要注意的是,隧道内毕竟属于密闭空间,因此排放出来的尾气浓度会远高于开放式空间。

图源官方文件截图

从相关文献获悉,汽车尾气主要包含一氧化碳(CO)、氮氧化合物(NOX)、碳氢化合物、固体悬浮颗粒等物质,主要会刺激人体的鼻、咽喉、气管和肺,引起慢性呼吸系统疾病,加速人的衰老,甚至还会诱发更严重的疾病。

《浅谈汽车尾气对人体健康的影响》文献资料

随着新能源车的普及,相信未来尾气污染会逐步改善,不过风塔就在自己小区里的事实可能是当下购房者不可回避的问题。

设计奇葩降价甩卖,

嘉定两项目曾遭遇口碑崩塌

杨浦地王入市的道路尽管崎岖,但项目毕竟地处内环内应该并不愁卖。只是地王盘并不等同于高品质,如果回顾一下金隅早年在上海开发的两个项目曾曝光的种种问题,可能不得不对其产品开发能力打上一个大大的问号。

2014年和2018年,金隅曾在嘉定徐行分别开发了金隅大成郡和金隅金臣府两个刚需楼盘,不过两盘都遭遇了口碑崩盘。其中金隅大成郡由于设计缺陷,导致业主无法安装空调,很多业主在夏季40度的高温里只能苦苦煎熬。

图源周到新闻客户端

当时的项目负责人曾表示,这是“南北差异”导致的。因北方冬天供暖,夏季炎热气候少,对空调需求不大,作为一家北京的开发商,忽略了南北气候差异,低估了南方人对空调的依赖感。这无疑暴露出金隅地产疏于客户研究,直接将产品生搬硬套,盈利至上而非以人为本的设计理念。

时间来到2020年,继金隅大成郡之后,不远处的新盘金隅金成府也没有让业主省心,短短一年时间,取证价格比前者高出近5000元/平。项目的认购率自然也不尽如人意,仅仅16.48%。

面对如此尴尬的表现,金隅金成府更是不惜挑战政策底线。以首付分期方式变相降首付比,同时完成购房还给到2%的优惠,还有赠送物业费和装修升级包,开发商为了卖房不惜“割肉”,让很多人大跌眼镜。

多地新盘交房“一地鸡毛”,

母公司高负债陷入恶性循环

纵观全国来看,金隅开发的楼盘近年来在多地均有维权的事件发生,其各种“违规操作”也是屡见不鲜,而主要投诉就是交房质量问题。

金隅维权微信搜索截图

如此频发的维权事件与开发商金隅的背景不无关系。其母公司金隅集团前身是北京市建材工业局,最早从事于水泥等建筑材料业务,它另一个身份则是北京“最大”的保障性住房开发商之一。

金隅在2017年才从建筑材料生产企业重点转型到房地产行业。习惯了开发保障房的金隅随后转入商品房市场,由于本身底子差,商品房开发经验不丰富,建造出来的房子自然谈不上用户体验。

另外,金隅的盈利能力一直备受质疑,2020年财报显示,金隅的地产业务的毛利润再次出现下滑,同比减少40%至44.94亿元,毛利率为14.35%,2021年其毛利润虽有所上升,不过毛利率继续下挫到12.91%,几乎只有行业平均水平的一半。

公开资料显示,2021年金隅集团总负债为1908亿元,而土地储备高达约696.76万平方米,庞大的土地储备无法快速变现,部分已完工的项目又不断积压,这些都导致了金隅集团的有息负债不断膨胀,而由此引发的品质维权事件也层出不穷。

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