预算400万，苏州改善房应该这样买！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，苏州买房，已婚有一个孩子，一套房自住，现在想置换一套面积大一点的改善房，自住+投资，总价预算400万，请问改善房该怎么买啊？有哪些要注意的点呢？请帮我解答一下，感谢！

苏叔：你好，从房产的置换链中，要了解到市场决定了谁是首端，没有特色的房子容易降到首端，此外刚需板块的新房成交情况也应受到关注。买改善型住房时需要考虑多个因素，不建议购买没有特色的小户型，它不会带来较大的财富增值，且购买以后难出手。购买大户型时要谨慎选择，优质的房子才可以保值升值。房子本身的定位应该是改善，即追求较高的生活品质，这就会涉及到户型、小区和板块三个方面。户型的话，首先要大，采光要好，楼层也要合适；小区的话，环境要好，周边的配套设施要完善，有商业和教育资源，交通也要便利，业主的经济实力应是同一水平的；板块的话，应该选择优势板块进行购买。

提问：苏叔，你好，本人目前生活在县级市。

1、在本地名下有几个商铺门面，目前用于出租，去年因疫情租金下降，现在想卖出门面没人买。因不断的新区开发，商业中心分散，以前买的商铺感觉在贬值。

2、17年底当地买入一套住房，19年年底己交房，目前空置，唯一住房，目前租房住。3、17年底用侄女苏州集体户口用二套房贷买入，汉阳保利香颂二期89平，20年8月已办房产证，目前未满二年。贷款五十几万未还完。

3、儿子目前大学毕业考研中，不知道将来会落户那里发展，户口一直在我们当地沒动，想请教苏叔当下情况资产怎样从新配置，能把资产升值保值，

1、当地商铺怎么处理。

2、 苏州房子明年满二年，是否值得继续持有，还是直接卖掉，还是过户我儿子，也可以过户我自己，我目前苏州社保已买三年了，还是把儿子户口落户苏州转给他，这样会占用他首套购房资格。还是给儿子另外买房，目标情况适合那里买房，目前手上没有多余资金，以上情况怎样运用资金出来，问题多点多，有点乱 万分感谢

苏叔：你好，商铺和住宅投资不是一个逻辑。

住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。

商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。如果你的底仓充足，底商租售比能到5%以上，可以继续持有。如果租售比不足5%，建议直接出手。

卖商铺几个关键点：

1.商铺找人打扫一下，保持干净整洁的品相。

2.定一个合适的价格，预留好5%砍价空间。如果竞品价格也挂得比较低，根据情况适当下调到2-3%砍价空间。

3.多挂牌几家中介(不同品牌)，最好10家左右。少了覆盖面不够，多了你管不过来。

4.每家中介都留钥匙。就物理钥匙，不要用电子密码锁。

5.同意支付至少1%佣金（如果急售，2%更好），并承诺奖励售出房子的客户方经纪人一台最新款iPhone。

6.与各家中介的房源维护人及其直属领导分别建立微信群，定期跟进。

7.谈判时条件灵活，抓大放小，不是原则性的交易确定性、安全性问题，都可以妥协。

以上方法尝试后，如果还是没有卖掉，建议换一种思路。比如直接入股商家，绑定利益，恒产恒心；商铺多抵押，子弹用来投资一二线城市的优质住宅。

用你的名义买，儿子的房票保留，sfsd很珍贵，去北上广深建仓。

提问：苏叔，你好，我在苏州上班，已婚无房，想买一套房子自住，想问一下在苏州买房有什么条件限制吗？和妻子都在苏州工作，如果买房推荐买哪个板块的呢？有什么合适的？

苏叔：你好，在苏州买房限购，普通人要买房先要知道自己的购房资质是否满足，六区（姑苏、园区、新区、相城、吴中、吴江）二县（昆山、太仓）是限购的，苏州户籍可购房三套，非苏州户籍限购一套，要提供三年内连续2年以上纳税或社保证明，相城区还要积分满六百分。其次是房源的选择，二手房上，目前苏州二手房是买方市场，挂牌量较多，成交量下行。对于单身青年，在内环和中环线以及地铁口的楼盘最建议选择，通勤便利，生活配套丰富。新房上，新房均价2.55万/㎡，套均面积124平米左右，可以看出市场以改善房为主，即使买100平的房子，房贷压力也不小。年轻人如果打算在苏州买新房，首付预算有限，可以尝试借用父母的力量支撑，月供上，夫妻双方的工资可以一个还房贷一个补贴日常开支，熬过几年之后工资上涨，月供压力也就不会那么大了。比较推荐的板块有吴江运东，适合园区和主城区工作的购房者。吴中太湖度假区板块，适合在新区、吴中区和姑苏区工作的购房者。