我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容,来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:
提问:苏叔,你好,苏州买房,已婚有一个孩子,一套房自住,现在想置换一套面积大一点的改善房,自住+投资,总价预算400万,请问改善房该怎么买啊?有哪些要注意的点呢?请帮我解答一下,感谢!
苏叔:你好,从房产的置换链中,要了解到市场决定了谁是首端,没有特色的房子容易降到首端,此外刚需板块的新房成交情况也应受到关注。买改善型住房时需要考虑多个因素,不建议购买没有特色的小户型,它不会带来较大的财富增值,且购买以后难出手。购买大户型时要谨慎选择,优质的房子才可以保值升值。房子本身的定位应该是改善,即追求较高的生活品质,这就会涉及到户型、小区和板块三个方面。户型的话,首先要大,采光要好,楼层也要合适;小区的话,环境要好,周边的配套设施要完善,有商业和教育资源,交通也要便利,业主的经济实力应是同一水平的;板块的话,应该选择优势板块进行购买。
提问:苏叔,你好,本人目前生活在县级市。
1、在本地名下有几个商铺门面,目前用于出租,去年因疫情租金下降,现在想卖出门面没人买。因不断的新区开发,商业中心分散,以前买的商铺感觉在贬值。
2、17年底当地买入一套住房,19年年底己交房,目前空置,唯一住房,目前租房住。3、17年底用侄女苏州集体户口用二套房贷买入,汉阳保利香颂二期89平,20年8月已办房产证,目前未满二年。贷款五十几万未还完。
3、儿子目前大学毕业考研中,不知道将来会落户那里发展,户口一直在我们当地沒动,想请教苏叔当下情况资产怎样从新配置,能把资产升值保值,
1、当地商铺怎么处理。
2、 苏州房子明年满二年,是否值得继续持有,还是直接卖掉,还是过户我儿子,也可以过户我自己,我目前苏州社保已买三年了,还是把儿子户口落户苏州转给他,这样会占用他首套购房资格。还是给儿子另外买房,目标情况适合那里买房,目前手上没有多余资金,以上情况怎样运用资金出来,问题多点多,有点乱 万分感谢
苏叔:你好,商铺和住宅投资不是一个逻辑。
住宅看的是涨幅,商铺看的是租金。门面房是商业流量入口,真正好的铺面都被各大地产商自持,规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量,这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多,未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。
商铺前途未卜,互联网化、电商化时代,商铺的价值存在巨大的不确定性,加上税费的影响,保值功能和住宅没办法比。但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内,商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。
底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅,综合来看投资底商非常差的投资,甚至不能说是投资,基本就是赌博。恰好未来租金收益高,不是你眼光好,99%是运气好。商铺越来越难卖,经纪人卖一套商铺,佣金可以到10%。如果你的底仓充足,底商租售比能到5%以上,可以继续持有。如果租售比不足5%,建议直接出手。
卖商铺几个关键点:
1.商铺找人打扫一下,保持干净整洁的品相。
2.定一个合适的价格,预留好5%砍价空间。如果竞品价格也挂得比较低,根据情况适当下调到2-3%砍价空间。
3.多挂牌几家中介(不同品牌),最好10家左右。少了覆盖面不够,多了你管不过来。
4.每家中介都留钥匙。就物理钥匙,不要用电子密码锁。
5.同意支付至少1%佣金(如果急售,2%更好),并承诺奖励售出房子的客户方经纪人一台最新款iPhone。
6.与各家中介的房源维护人及其直属领导分别建立微信群,定期跟进。
7.谈判时条件灵活,抓大放小,不是原则性的交易确定性、安全性问题,都可以妥协。
以上方法尝试后,如果还是没有卖掉,建议换一种思路。比如直接入股商家,绑定利益,恒产恒心;商铺多抵押,子弹用来投资一二线城市的优质住宅。
用你的名义买,儿子的房票保留,sfsd很珍贵,去北上广深建仓。
提问:苏叔,你好,我在苏州上班,已婚无房,想买一套房子自住,想问一下在苏州买房有什么条件限制吗?和妻子都在苏州工作,如果买房推荐买哪个板块的呢?有什么合适的?
苏叔:你好,在苏州买房限购,普通人要买房先要知道自己的购房资质是否满足,六区(姑苏、园区、新区、相城、吴中、吴江)二县(昆山、太仓)是限购的,苏州户籍可购房三套,非苏州户籍限购一套,要提供三年内连续2年以上纳税或社保证明,相城区还要积分满六百分。其次是房源的选择,二手房上,目前苏州二手房是买方市场,挂牌量较多,成交量下行。对于单身青年,在内环和中环线以及地铁口的楼盘最建议选择,通勤便利,生活配套丰富。新房上,新房均价2.55万/㎡,套均面积124平米左右,可以看出市场以改善房为主,即使买100平的房子,房贷压力也不小。年轻人如果打算在苏州买新房,首付预算有限,可以尝试借用父母的力量支撑,月供上,夫妻双方的工资可以一个还房贷一个补贴日常开支,熬过几年之后工资上涨,月供压力也就不会那么大了。比较推荐的板块有吴江运东,适合园区和主城区工作的购房者。吴中太湖度假区板块,适合在新区、吴中区和姑苏区工作的购房者。
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