香港的“卖楼花”，内地根本没抄全

最近烂尾楼业主集体停贷这件事，一直在持续发酵，就连任泽平都开始“建议取消预售制”。

预售制无疑成了整件事的罪魁祸首，无论后期会不会取消，都应该搞清楚烂尾风险究竟是怎么来的？

“卖楼花”的预售制，根本就没抄全

预售制最早起源于香港，1994年正式引入内地。

翻开香港的地产历史，虽然房价高得离谱，摆烂现象却十分少见。反观内地，工程烂尾愈演愈烈。

同样都是期房，差距怎么就这么大！

虽然是照抄，却不是单纯抄答案这样简单，在预售制交易流程的节点上还另有玄机。

开发商从拿地到预售，再到购房者付首付，这就是所谓的“楼花”。到这，预售制一直在原封不动的照搬，可再往后就开始跑偏了。

“楼花”与预售制在管理机制方面有着本质差别：

预售制中的首付，直接付到了开发商的专项账户中，银行只是起到一定的监管作用。

“楼花”却是直接交到律师行开设的专项账户中，然后根据工程进度给开发商支付款项。

相比之下，“楼花”的资金监管要比预售制严得多。开发商想用钱，必须通过银行、律师行、开发商三方监督配合才能完成。

而预售制只有开发商和银行，没有第三方介入，从中搞搞小动作，挪动资金，购房者根本毫不知情。

更关键一点：楼花在整个预售阶段不需要付款、也不用申请贷款、更不用按揭还贷。

等到项目进入后期结算阶段，开发商向有关部门付清拿地的费用后，购房者这个时候才能拿着地契去申请贷款。

这就代表开发商因拿地、工程建设所带来的风险，并不会转嫁到购房者头上。

所以，香港开发商申请贷款一般都比较严格，没有足够的资金支持根本不敢拿地。

再来看预售制。

开发商刚拿到预售资格，购房者就能够向银行申请按揭，同时银行对开发商专项账户中的资金进行监管。

可谁又能保证银行不会和开发商串通一气呢？等同于房子还没建好，钱已经进入开发商的腰包。

“卖楼花”虽然是首付三成，却是由律师行和银行共同监管，只有在房子交付后才能办理按揭，缴纳剩余70%的房款。

也就是说，香港的烂尾风险，购房者至多只承担30%。反观内地，所有的风险几乎都抛向购房者。

预售制的本质，你可能并不了解。

再往深处挖你就会发现，购房者正在给别人还按揭，预售制实际放开了资金挪用的限制。

就像“卖楼花”一样，如果做到专款专用，三成首付足够支撑工程项目的各项费用支出。

“卖楼花”更像一种定金销售，买房者支付定金用以支付卖房前期成本投入，这种方式在稀缺性商品中尤为普遍。

而预售制才是“奇葩”，房子还没建好，购房者的全部购房款就全部划入开发商账户，这压根就不是所谓的期货交易，更像是期望交易，这完全就是一笔不对等的买卖。

烂尾这件事，看似是建房子出了毛病，实际病因却是产权问题。

购房者通过预售制贷款全额支付给开发商，其中肯定包含购买土地使用权的费用，可直到交房拿证之前，购房者的土地使用权根本没有任何保障。

举个例子，一群购房者打算建房子，于是凑了一大笔钱，首先给当地土地出让金拿地，再找个建筑队建房子。

而造房子的成本投入，无论是楼花还是预售制都是缴清的（就是之前提到的首付30%），对建筑队来讲确实占了些便宜。

但这并不是重点，在这里产权关系已经混乱了，如果建筑公司拿了建筑费跑路了，虽然有损失，但土地的使用权起码还在这群购房者手里。

而预售制奇葩就奇葩在这，购房者通过贷款把钱付给了开发商，可土地使用权的保障压根就没有。

说到底，只有土地出让金是开发商自己付的，不过在开工以后转而又将它抵押给了银行。

而香港的卖楼花就没有这么复杂。

开发商自始至终都没有土地的使用权，有的只是单纯的开发权，开工后可以向银行贷款，却不能将土地使用权抵押给银行。

所以，一旦工程烂尾，这笔烂账就落在了开发商和银行头上，购房者和地方并没有多大影响。

工程烂尾后，地方可以将土地开发权招标给下一家开发商，但前提必须承认购房者的土地使用权。

由此不难看出，香港的“卖楼花”，我们压根就没抄全。

通过土拍，开发商得到的并不是单纯的土地开发权，而是实实在在的土地使用权，基本在一年内，开发商就能将土地出让金付清。

而香港的地价结算，大多是在项目后期结算阶段进行，前期的三成首付用于工程投资建设，后期的70%才用来支付地价。

预售制直接赋予了开发商土地使用权，通过抵押再向银行贷款。如果工程一旦烂尾，不仅债务问题难解决，土地使用权也不容易收回，只能通过不断协商解决，但违规操作和债务风险很难再重新找寻接盘侠。

而购房者在这个时候无疑就成了受害者。

许多购房者天真地以为只要大家集集资就能够顺利帮助工程完工，建安费用只是能看到的一点，巨大的债务问题才是真正的深渊。

预售制的本质实际就是让购房者还着不属于自己房子的按揭。

烂尾这场博弈，除了购房者都是赢家。

卖楼花的本质是定金交易，集资定金节省了建设费用，这点便宜对于当年香港楼市的火爆，还是可以接受的，最起码产权关系并没有模糊。

而预售制显然是个大坑，复杂的产权关系不仅有失公平，还让购房者成了冤大头。

所以，烂尾楼问题的本质并不是监管，而是产权。

预售制让地方得到出让金保障，提高了开发商回笼资金的速度，凸显了银行的交易属性，唯独把风险扔给了购房者。

房地产红利、房价上涨的时代，这种现象并不明显，可一旦经济放缓，开发商的资金链就会吃紧，烂尾风险就会相继爆发。

这可能真的应了那句老话：“该来的终究是躲不掉”。