太原综改区板块：罗曼蒂克消亡史

每次去综改区看盘都有一种心理不适，主要是因为那边实在太荒了。

通达/武洛街还好，一路向南到了化章街、汾东大街甚至再往南就是要命了，那种荒会让人忍不住怀疑：我是谁，我在哪，我要干什么？

但就是这么一个荒凉的地方却在2019年随着恒大金碧天下的爆火突然横空出世，成为太原市炙手可热的刚需板块，没有之一。

凭什么？

为了说清楚这个问题我专门写了一篇综改区板块的前传和跳板，也就是小店镇中心板块的发展史，大家看完之后就会对前情有所了解。

文章截图，感兴趣的可以在我的主页翻着看一下

这里总结一下恒大金碧天下之所以能爆火的原因，简直就是

天时地利人和

1、小店镇中心板块从2018年开始缺货，2年时间积累了大量的需求无法释放

2、综改区聚集了大量的产业和人口，以唐槐产业园区为例，聚集人口16万

3、人们起初相信综改是因为相信恒大，因为有恒大绿洲的成功例子摆在那里

4、恒大第一个进驻，客户资源是独享的，同时期放眼整个小店镇没有竞争对手

5、大盘规划和完善配套、签约省实验中学及附属小学、湖景园林以及营销能力

所以你看，有些时候一个项目卖得好，除了自身给力之外，市场时机的选择也很重要。

而2017-2018年刚好是恒大在太原大举扩张的阶段，早在2018年5月就签约了杨庄、化章堡、圪塔营三村的连片改造，也就是后来的恒大金碧天下。

恒大金碧天下当时究竟有多火？

开盘销售20亿，是太原市场有史以来除了星河湾之外开盘业绩最好的项目，连续两年销售额35亿＋，稳坐太原楼盘销冠的宝座。

这么耀眼的成绩谁不羡慕，而

综改区的火热也吸引了各路开发商前仆后继

，其中速度最快的便是宝能。

2019年9月，也就是恒大金碧天下开盘1个月之后宝能首次拿地，打造太原宝能城项目。

而后2020年一整年宝能都活跃在太原楼市热搜话题榜里。

先是6月份宝能城首次开盘销售8个亿一炮而红，再是7月份宝能73亿二次拿地，最后是宝能城项目以23亿的销售额登上太原市单项目年度成交金额排名TOP3。

其实宝能城当初拿地在业内就颇具争议，表面看来一出手73亿很是豪气，但是其中的风险也是不容小觑，况且所拿地块商业占比近半，风险程度再次加码。

都是对着浩瀚的沙盘讲故事，彼时恒大金碧天下的故事性还在可接受范围内，至少是分批拿地，而且也没有什么超出想象范围的大配套。

但是宝能城就不一样了，不知道大家注意了没有，

宝能城的沙盘规划基本用的是汾东商务区的远景规划，几乎是要靠一己之力再造一个长风商务区。

别的不说，就光那280米环球国际金融中心这都已经超出讲故事的范畴了。

现在回过头来看，恒大和宝能是最初享尽综改区板块红利的两个开发商，最开始大口吃肉的时候曾引来多少羡慕。

遗憾的是纷纷躺平在了2021年。

中海是第三个进入综改区板块的开发商，因为挨着武洛街，周边至少还有一些大型企业和学校，不至于太荒。

这个项目在2020年6月底拿了地，10月就开了盘，是太原品牌项目中比较少见的在示范区未开放之前就开盘的项目，关键展厅还在遥远的中海国际中心。

不过中海真的很善于

把控节点

先是赶在2020年提前开盘避开了竞争局面，而后在2021年3月趁着竞争对手恒大金碧天下大幅涨价、宝能城缺货的时机加码分销，狠狠的冲了一波业绩。

而后再次上热搜就是10月份因为大幅降价导致业主维权，后来不得以重新回调了价格。

跟中海一样，综改区另一个央企保利的速度也是快到飞起。

保利时代项目2021年2月拿地，5月就开了盘，毛坯9500的价格也是开启了综改区的降价序幕，到它另外一个项目保利珑樾10月开盘的时候时代项目的售价已经降到了毛坯9000。

其实时间来到保利珑樾项目入市的时候综改区的板块热度和竞争格局已经不复从前了，而且保利这2个项目互为竞品，虽然珑樾在产品面上做了一些创新，同时价格也一再下调，但销售速度明显慢下来了。

招商时代主场其实早在2020年9月就拿了地，但开盘时间滞后到了2021年6月也就是保利时代开盘一个月之后，就显得有点难受。

这项目地段确实是挺偏的，后来靠着降价和分销A代，在片区内卖的还不错，但是A代这种东西大家都知道，毕竟不是长久之计。

其实说起来招商的产品面做的还行，精装标准之高在太原一众刚需盘里屈指可数，但是怎么说呢，这种情况在降价的时候就会成为一种拖累。

如今再来看综改区板块，追溯它的发展史，颇有一种乾坤扭转的感觉，跟当初的火热相比如今凄凉的可不是一点点。

究其原因，主要是

以下三点

首先是政策风向的转变，以前是综改唯一，现在是北太X南综改，而且因为之前炒作的太过了，很多东西也没兑现，导致现在炒无可炒。

其次是恒大和宝能的躺平，尤其是恒大从之前的销冠沦落到保交楼的地步，而且这两件事情恰好落在了综改区的头上，说不影响板块士气那是不可能的，

第三就是全市楼市下行叠加板块竞争加剧，首先是整个城市成交量萎缩了，然后是综改区在城市中的市场份额缩小了，最后是项目增多之后能分到的蛋糕越来越少了。

以上三点体现在销售端最直接的表现就是

量价齐跌

当前综改区各项目的售价较2年前普降1000-2000元/㎡，这跌幅在全市刚需板块中也是名列前茅的，关键是价跌了量还上不去。

那这个板块就没有未来了么？

倒也不是绝对的，但是目前来看前路坎坷。

因为这个板块发展最大的问题是：

它所有的大型商业商务配套基本都压在恒大金碧天下和宝能城的头上

这俩现在什么情况大家也都清楚，能顺利保交楼就阿弥陀佛了，商务配套是没指望了，而且像宝能城那么高的商业指标后续土地如何出手也是个麻烦事。

不过经过这么一折腾，板块也在一直去泡沫，价格也在逐步下调，这个道理我在分析其他板块的时候也说过，就是

一个板块至少要经过一个市场周期的洗礼才能露出真实的底色

作为南城之南重要的一个刚需板块，现在的综改区没那么多可炒作的了，其实对于板块以及购房者来说未必不是好事。

所以现在如果要买的话就是

所见即所得

，不要对未来抱有什么美好憧憬，就根据自己的具体需求选项目就行，如果不是单位就在旁边尽量往靠近核心的地方选。

至于开发商……也没啥可挑的，

毕竟现在已经躺平的只剩下央企了。

-完-

关于综改区的前传小店镇中心板块的文章点下面的链接看：

小店核心板块“沉寂”史：没地了，然后呢？

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