上海
7月15日，上交所、深交所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》（下面合称“保障性租赁住房REITs指引”），对保障性租赁住房REITs的上市审核和持续监管事项进行了细化安排。
保障性租赁住房REITs指引自发布之日起施行。分析人士指出，这是交易所加大直接融资支持力度，进一步盘活存量资产，积极服务构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的重要举措。预期伴随着相关规则指引陆续出台，保障性租赁住房REITs将驶入发展快车道。
具体来看，保障性租赁住房REITs指引主要包括业务参与机构与基础设施项目、回收资金使用与监管、运营管理与信息披露三方面内容。
一是在保障性租赁住房基础设施REITs原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体基础上，进一步明确原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。同时，明确保障性租赁住房基础设施REITs的项目应当经有关部门认定为保障性租赁住房项目，且配租对象、租金标准等符合相关政策要求。
此外，加大民生保障领域支持力度，明确对出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低“项目运营时间原则上不低于三年”年限要求。
二是明确回收资金使用与监管要求。为促进保障性租赁住房领域投融资良性循环，要求原始权益人净回收资金应当优先用于保障性租赁住房项目建设，确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。
如原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发，原始权益人还应当在资产、业务、财务、人员和机构等方面实施严格隔离，并对回收资金实行严格闭环管理，防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域。
三是明确运营管理及信息披露要求。运营管理方面，要求基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率，促进保障性租赁住房领域运营管理专业化。
信息披露方面，针对保障性租赁住房资产运营特点，要求保障性租赁住房REITs的招募说明书除披露常规事项外，还应当披露保障性租赁住房认定依据、原始权益人业务独立性情况、回收资金用途承诺和使用安排等信息。同时，压实参与主体责任，要求原始权益人按季报告回收资金使用情况，基金管理人在定期报告和临时报告中披露回收资金使用情况。
上交所表示，下一步，上交所将按照中国证监会统一部署，稳妥推进保障性租赁住房REITs试点，助力行业打造发展新模式，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
深交所表示，接下来将在中国证监会领导下，加快高质量推动保障性租赁住房REITs项目落地，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，进一步发挥资本市场功能作用，更好服务保障性租赁住房市场健康稳定发展。
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