郑州，怎么办？

撰 稿：廖沫半 田 甜

编 辑：唐执简

综合多方信息，截至7月14日，集体断供楼盘已超过200个。

从区域分布来看，省会城市堪称“重灾区”，郑州最严重，共计32个楼盘面临断供风险，占全国总量16%。同时，武汉、杭州、重庆、广州、长沙、合肥、西安等十余城市亦“榜上有名”……

其实，在这场集体断供风波中，郑州“首当其冲”，毫无意外。

半年前，克而瑞曾发布数据，截至2021年末，郑州停工、延期交付问题项目25249套，占2021年总成交套数28%，位列24个重点城市第一。长沙、昆明、福州、重庆等紧跟其后。

值得深思的是，这轮波及全国的“断供潮”，折射出多方困局。

时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。艰难时期，地方政府、金融部门、开发商等，如何合力答好这张重大民生考卷，是各方主体眼下亟待解决的问题！

早有征兆

在郑州断供项目中，曾问鼎郑州楼市“销冠”的名门翠园，因停工时间长、维权事件频发，几乎人尽皆知。

2022年3月，一位名门翠园业主的哭诉声引发网络关注，“我一家四口租房要2500元，每个月要还6500元房贷，我一个月工资才7000元，媳妇4000多元，剩下的钱，我有病都不敢看。”

他不理解，“去商店买瓶水，我给你钱，你把水给我，我现在拿150万买的房子，为什么不给我？”

7月11日，该项目逾期交房1000多天后，一份千字的全体业主强制停贷告知书被公开。

这只是冰山一角。

网络流传的统计名单中，河南省以49个“问题楼盘”，几乎处于舆论中心，其中主要集中在郑州。

事实上，风险高悬，早有征兆。

据克而瑞不完全统计数据显示，截至2021年末，24个重点城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积10%。

其中，郑州保交楼压力最大，尚未交付问题项目总建面约271万平方米，占2021年成交面积比重29%；尚未交付问题项目总套数25249套，占2021年总成交套数比重28%，位列24个重点城市第一。

长沙、重庆紧随其后，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。

相较而言，同属中西部地区的成都、西安，保交楼压力相对可控，尚未交付问题项目总套数在3500套以内，分别占2021年总成交套数比重为2%、5%。

项目交付风险高悬的背后，几乎都与开发商资金紧绷或断裂有关。不过，像郑州如此大规模楼盘陷入维权、停工的城市，属实令人疑惑……

郑州何故？

从项目所属房企来看，恒大被断供楼盘最多，许老板终究坑了家乡。

克而瑞河南区域研展总监杨景瑞坦言：“一方面是行业变革因素，全国性暴雷房企在郑现阶段开发项目难以交付；另一方面是城市因素影响，郑州在过往10年的快速发展中，开发了较多城改项目，而城改项目开发周期长，投资成本大，特别是经历房地产市场变革的时候，经济风险较大。”

其实，挖掘郑州楼盘交付风险高悬的根源，除了开发商资金紧绷，以及疫情和洪灾影响外，与郑州楼市近五年几乎处于谷底的现实，亦息息相关。

仅从克而瑞2021年数据来看，郑州商品住宅成交面积、成交金额齐跌，分别下滑约25%、22%。

“郑州尚未交付的数量居多与市场需求不足也不无关系，楼市购买意愿下降，房企推盘热情也随之减弱。”

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，“楼市销售端表现乏力，房企项目回款能力减弱，没有相对雄厚的资金支持或资金链中途断裂等，在一定程度上导致项目建设进程有所减慢或停滞，进而导致问题项目数量增多。”

那么，乏力的原因又何在呢？

一般来说，影响楼市活力的核心因素，莫过于新鲜血液的流入。

今年5月，智联招聘与泽平宏观联合发布《中国城市人才吸引力排名：2022》，郑州排名第18位，落后于成都、长沙、西安等中西部城市。

关荣雪分析，“从城市发展角度来说，郑州的流入人口多为本省其他城市人口，因其缺少高新技术产业，相应领域就业面较窄，对人才的吸引力也较弱，进而导致城市的整体经济发展相对缓慢，对楼市购买力的支撑略显乏力。”

半个月前，引爆网络的“670个硕博人才深陷烂尾楼困局”，又让郑州的人才引进陷入舆论漩涡。

随之而来的断供潮揭开了郑州楼市疲软的盖子，也给城市管理者敲响了警钟……

如何收场？

这波“断供潮”成为倒逼预售资金监管趋严的最后一根稻草，西安率先表态。

7月14日晚，西安住建局发布公告，强化商品房预售资金监管，制定严格拨付标准：

商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。

该公告还进一步划清银行责任，“商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。”

这项政策的出台，对于建立楼市信心无疑是一个积极的信号。

银保监会也释放重磅信号，其有关部门负责人作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

多家银行均回应“断供”事件，相关业务规模较小，风险可控。

虽说积极的信号已经释放，但时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。

业主集体断供的目的，不过是希望项目复工、保交楼，对于预售资金监管账户已经空空如也的开发商而言，如何让项目“复活”，才是业主最为关切的问题。

尤其是处于舆论风口的郑州，如何处理如此大规模的风险项目，更是相当棘手。

“有一些项目实际上可能是停工或者推进较慢，这个时候就可以建议地方政府重点关注此类项目，积极协调，促进项目封顶和交付。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“对于其他烂尾项目，还是要引入各类重要的投资者或国企，扶持此类企业加快开工，同时明确复工和交付时间表。”