北京首家停贷项目 禹洲朗廷湾停贷风波调查

目前，多地烂尾楼业主发布“强制停贷告知书”，克而瑞研究中心数据显示，涉及的城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。

7月13日，北京也有项目加入了这份长长的停贷名单，即禹洲朗廷湾。

公开资料显示，禹洲朗廷湾（备案名：朗廷雅苑）位于北京市通州区朝阳北路与通顺路东侧100米，由北京禹茂房地产开发有限公司开发建设，系禹洲集团旗下。项目总建筑面积112809平方米，包括14栋住宅楼和6栋商业建筑。按照购房合同约定，住宅项目应于2021年12月31日前竣工，并分两期以精装修标准交付，分别是2022年9月30日和2022年11月15日。

去年7月封顶之后，施工进展非常缓慢，期间经历几次表演式复工，通州区住建委自2022年3月起多次沟通协调，但成效甚微，开发商承诺的施工进度一推再推。“距离合同约定的交付仅2个月时间，我们‘未来的家’依旧一片萧瑟寂寥，交付没有时间表，眼看面临着烂尾的风险却又投诉无门。”业主无奈地表示。

实际上，这是此轮停贷现象的一个缩影。正如克而瑞研究中心在研报中强调的那样，停贷风波背后实则是业主购买的楼盘，因开发商资金问题面临停工或是延期交付风险，有部分甚至濒临烂尾。业主为了维护自身合法权益，不得不“断供”自保，希望政府引起高度重视。

表演式复工开发商持续遮掩延期事实

北京通州区禹洲朗廷湾的业主张华（化名）告诉中国房产质量周报，停贷实属无奈之举。合同约定于2022年9月30日交付。然而，自去年7月封顶后至今无明显施工进展，如今距离交房不足三个月，仍有大量工程未完成。

张华在内的多位业主对禹洲朗廷湾施工进度表示不满，2022年年初向通州区住建委反映，为此，通州区住建委组织相关方于2022年3月24日召开沟通会，会后住建委成立工作专班加强对项目的监管，每月组织综合协调会及业主见面会，告知业主项目工程进展情况并解答业主提出的问题。

“在接到业主反映后，通州区住建委要求开发商每月组织协调会，告知业主项目工程进展情况并解答业主提出的问题。截至目前已经组织过三次协调会，分别为3月24日、4月12日、5月27日，参会的业主陆续发现开发商所提供的工程进展情况与实际工程进展并不相符。”张华表示。

在4月12日的沟通会上，开发商工程部聂姓负责人曾承诺，5月下旬工程会有较大进展，宣称施工人员数量能达到600余名，事实却并非如此。“5月27日的沟通会，该负责人介绍说内部精装修未开始，外墙保温完成了30%，外窗完成了17%，外墙抹灰完成27%，外立面装饰基本没有开展，电梯等设备尚未安装完成，供水、供电、供暖、消防、安防等配套工程尚未完成，园林工程建设更是遥遥无期。”

上图为2021年12月家书，下图为2022年4月家书，施工进度未有明显进展。图源：禹洲地产公众号

《北京市禹洲朗廷雅苑全体业主停贷告知书》中的一段话表达了业主的心声：目前，我们“未来的家”依旧一片萧瑟寂寥，交付没有时间表。购置柴米油盐尚有消费者权益法来保护，而凝聚了首都城市副中心400多位业主身家性命的房产真的便无处说理了，只能任由其发展了吗？

业主质疑监管账户资金去向

最终让禹洲朗庭湾业主走上停贷道路，一方面是“开发商对工程进度的持续遮掩，对无法如期交付既成事实的掩耳盗铃”，另一方面，则是“监管账户不公开、不透明，资金余额是否能覆盖剩余工程进度这一问题始终未得到妥善解决”。

5月31日，禹洲集团发布公告，因资金链断裂无法支付已到期且超过了宽限期的多笔境外美元债券，违约规模合计5727.96万美元。对应的美元债未偿余额本金为6.5亿美元、4.97亿美元、1.79亿美元，永续美元宅未偿余额为3亿美元。

在这一背景下，业主担忧的是，项目预售资金监管账户资金是否已被挪用，集团的票据违约事件是否会对项目带来烂尾的风险。

在多次向通州区住建委反映后，得到的回复为“无法监管资金用途和施工进度”。

实际上，2021年11月，北京市住建委曾发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版）》（下称《办法》），明确银行在支付预售资金前，属地主管部门要进行现场查勘或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度，进一步强化了属地在资金支取管理上的监督责任。

《办法》还规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

中国房产质量周报曾于7月7日致电通州区住建委，一位工作人员表示，“监管账户的具体余额我们看不见，但资金监管账户是没有问题的。业主买房时，并非所有购房款都需打入监管银行账户，而是按照开发商跟银行约定，如约定购房款30%进入监管账户。此外，账户内的款项都必须用于支付工程款，以保障工期完成。如果开发商未按照比例打入监管账户，监管平台就会出现红字，否则是白字，说明没有问题。”

“自开盘以来，已售套数411套，成交总价18.52亿元。但是监管账户中具体还有多少资金，能否覆盖工程进度？如果资金足够完成工程进度，为何项目停工又几次‘表演式复工’。”这几个疑问始终盘旋在张华等业主心中。

对监管账户疑问以及对表演式复工的不满，全都在《北京市禹洲朗廷雅苑全体业主停贷告知书》集中体现出来：

为保证朗廷湾全体业主的生命财产安全，保障业主们的合法权益，全体业主一致决定：

1、要求项目8月15日前工地全面复工，工地工人不少于800人，保证至少8小时工作时长；

2、要求项目公布施工计划表、交付计划表，并在相关职能部门的监管下如期进行；

3、要求严格资金监管账户的收款人监管及用途监管，保证购房款用于本项目工程，杜绝违规支取监管资金的现象；

4、如上述要求未达，全体业主将在合同约定的二期住宅交付之日2022年11月15日起，停止偿还贷款银行的本金及利息，房子保质保量交付后，我们将立刻恢复还贷。

律师建议业主通过法律手段合法停贷

不仅仅是禹洲朗庭湾，目前已经有不少停工、烂尾楼项目业主提出了“强制停贷”。然而，强制停贷靠谱吗，会有什么后果呢？如果想实现合法停贷该怎么做？

对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出，首先，从情理来看，而且从实际情况来看，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。以住宅为例，根据相关规定，在主体没有完工之前，银行是不能放贷的。但是不少的银行根本就无视这个规定，提前放贷，而且还有不少放贷的时候根本就没有放到监管账户里，进一步推动了烂尾楼的诞生。

所以，对于不少烂尾楼而言，银行违规放贷是其中一个很重要的间接原因。然而，司法实践中，很少有法院会直接判在这种情况可以直接实现停贷。即使有，也是很少一部分。

其次，如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。看起来似乎很不公平，但是从按揭合同的约定来看，肯定不会约定这种情况可以停贷。而按揭合同又是谁提供的呢？所以特别建议，在银行的按揭合同中增加一个关于银行违规放贷的违约责任。

最后，购房人要实现停贷的目的，根据我们以往类似案件的经验来说，一般有两类法律手段：第一类是民事诉讼，如果符合特定的条件，可以直接到法院起诉。但是这种情况不多，更多是后面的这一类。第二类是视情况综合运用信息公开、违法查处、谈判，甚至行政诉讼等多种法律手段来推动停贷协议的达成。

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