基金调整估值、 业主“停贷”发酵，地产股何时能见“黎明”？

基金调整估值、网传业主“断供事件”持续发酵，让已在困境中挣扎许久的房企，处境可能变得更为艰难。

第一财经梳理发现，近期多家基金公司已经开始调整部分地产股估值。财通基金7月13日公告，自12日起，将持有的世茂集团、中国澳园中国按照1.34港元、0.354港元估值。此外，融创中国的估值，也已被基金调整。

而花旗7月13日在一份研报中称，截至7月12日，全国22个城市的35个住宅项目购房者已经决定停止偿还按揭贷款，原因是建楼工期拖延和房产价格下跌。7月14日地产行业开盘即跌。截至收盘，Wind房地产开发板块的104只地产A股中的91只个股下跌，天保基建下跌9.55%，中交地产下跌7.34%，深物业A下跌7.09%。年初至今，44只地产A股跌幅超过10%。

在地产股下跌的同时，是大面积的破净，而已经公布2022年半年报预告的A股地产股中，超过70%的净利润同比下跌。随着楼市政策松绑，按揭利率降至历史低位，下半年地产行业是否能迎来黎明？

地产股大面积破净

根据Wind数据，截至7月14日收盘，沪深两市共有339只个股破净。按申万所属一级行业划分，破净股集中在房地产、银行、钢铁等行业。其中房地产以56家的破净总数排在首位，破净家数占沪深地产股总数的42.1%；银行以36家居次，占沪深银行股总数的85.7%。

具体来看，沪深两地共有14只地产股市净率低于0.5倍，其中市净率最低的为荣盛发展，市净率为0.31倍；其次是ST泰禾，市净率0.32倍，而福星股份、金科股份、世茂股份市净率均未及0.4倍。

港股方面也呈现相似情况。根据Wind数据，港交所上市的地产行业（包括已经停牌的个股）302只个股中，共计219只个股破净，破净比例达到72.5%，其中167只个股市净率跌破0.5倍，74只跌破0.2倍，23只跌破0.1倍。

记者注意到，多家基金公司已经开始着手调整估值。

就在7月13日，财通基金公告称，自12日起，将投资组合所持有的停牌股票世茂集团按照1.34港币进行估值，停牌股票中国奥园按照0.354港币进行估值。

无独有偶，汇添富也对旗下基金汇添富中证港股通高股息投资指数发起式证券投资基金（LOF）所持有停牌股票中国奥园按照0.354港币进行估值。

此外，同样在13日，中融基金的中融沪港深大消费主题灵活配置混合型发起式证券投资基金所持有的融创中国，也按照1.37元港币/股进行估值。

值得注意的是，上述沪深57只破净地产股中，35只个股一季度净利润同比下跌。根据Wind数据，荣盛发展一季度净利润总比下跌226.59%，ST海投下跌319%，阳光城下跌441.38%，华远地产下跌472.86%，我爱我家下跌239.65%，金科股份下跌138.18%。

根据沪深两地部分地产上市公司已披露的业绩预告，今年上半年，超过70%的净利润同比下跌，17只个股净利润同比下跌超过100%。其中财信发展净利润同比下跌6824.5%，粤泰股份同比下跌1376.89%，皇庭国际同比下跌1198.96%，京能置业同比下跌831.27%，阳光股份同比下跌579.25%。

下半年地产景气度可否修复？

去年下半年以来，地产景气持续下滑；6月随着疫情受控，地产景气恢复较好，30城地产销售同比跌幅收窄至-6.4%。央行最新调查问卷显示，今年二季度认为“未来3个月预计增加购房支出”和“预期未来房价上涨”的占比分别降至16.9%、16.2%，均从2017年底以来持续回落。

7月上旬，中信证券跟踪样本城市新房销售5.9万套，同比下降45.2%，6月下降11.2%，5月下降45.9%；跟踪样本城市二手房销售2万套，同比下降14.4%，6月下降2%，5月下降19.7%。

中信证券认为，销售走弱的原因包括，开发企业为了冲上半年销售业绩，尽最大努力在6月推货，造成7月初可销售资源不足。各地散发的疫情，影响了居民的置业信心。局部出现房屋延期交付问题，影响了消费者对新房购置的信心，也使得二手交易的恢复明显好于一手。

中信证券认为，七月初的市场下行，进一步说明地产市场复苏并不稳固。因为信用仍未修复，大多数企业可能面临融资进一步收紧，故而企业投资行为很难短期修复。未来，市场仍将沿着先销售、后投资、最后信用的步骤复苏。

中信证券并称，目前按揭贷款利率仍有明显的下降空间，因城施策的空间依然不小，且交付问题、信用问题、投资问题、拿地问题交织，也意味着政策有加码的意愿。对流动性困难的企业更直接的支持；进一步因城施策，下调按揭贷款利率和首付比例；化解烂尾楼，保障交付，是目前阶段最能恢复市场信心的政策可能选项。

华泰证券认为，房地产融资总量仍在收缩，结构问题突出，央国企和少数头部民企已经恢复信用扩张，预计政策与销售的共振将在第三季度出现。

国盛证券则表示，从政策端看，近半年来虽然200多城放松地产调控 但核心约束并未明显松动；从需求端看，预期恶化、杠杆高企、人口压力共同压制居民购房需求；从供给端看，房企资金链紧张未有明显缓解。

因此国盛证券认为，往后看，稳增长必须避免地产“硬着陆”，下半年地产政策仍有望进一步实质性松动，地产景气度也有望逐步修复、但幅度可能偏弱，预计全年地产销售增速可能仍有-10%到-20%的跌幅。