上半年销售“腰斩” 德信中国“退退退”

7月8日，德信中国发布2022年6月销售简报。数据显示，今年上半年德信中国实现累计合约销售金额约人民币193.80亿元，累计合约销售面积约103.7万平方米。

相比2021年同期430.3亿元的销售金额，德信中国今年上半年销售同比减少55.0%。

房地产市场快速调整超乎预期，当年登陆港交所时立下争取三年时间跨入“千亿阵营”的目标变得遥不可及。在债务压力下，向来激进扩张的德信中国开始“大撤退”。

德信中国“大撤退”

在过去一个月里，德信中国接连抛售掉三笔股权。6月7日，德信退出杭州润郎企业管理有限公司，退出前持股比例100%。

资料显示，杭州润郎2021年才成立，注册资本3.15亿元，接盘方为新华园房产。在转让了杭州润郎的股权一周后，6月13日德信地产将德清莫干山东麓建设有限公司49%的股权转让给德清瑞发企业管理合伙企业。

最近一笔股权转让发生在6月16日，德信中国退出投资企业杭州沁都置业有限公司，退出前的持股比例为32.00%，接盘方为杭州一品良筑实业有限公司。

而在这三笔股权转让之前，今年5月份德信中国才以4.54亿元的价格转让所持有的杭州海衍54.54%股权。

杭州海衍项目是德信中国旗下物业中“现金牛”项目，2021年为德信中国带来了约6818.7万元的租金收入，占总租金收入的48.5%。

截至2021年年底，杭州海衍未经审核的总资产为12.52亿元，资产净值约8.46亿元。在转让前，德信中国持有54.54%的股权，价值约4.62亿元，但是最终以4.54亿元的价格甩卖，预期亏损约1404.19万元。

这与一年前的情况截然相反，去年3月德行中国曾一口气成立了60家子公司，4月份成立4家，今年1月份还从融创手里接盘了“融创德信江山云起”项目。

短短一年时间，从“买买买”转为“退退退”，德信中国的债务压力陡增。

业绩下滑债务压顶

德信中国的基本面从2021年下半年开始出现恶化，上半年时还是一片形势大好。

数据显示，2021年上半年，德信中国实现合约销售额为约人民币430.3亿元，同比增长67.4%；收入为约人民币130.71亿元，同比增长68.5%；毛利润约人民币28.501亿元，同比增长37.7%；净利润为约人民币13.784亿元，同比增长2.6%。

但是到下半年，德信中国德业绩已经出现颓势，下半年销售金额309.8亿元，较2020年同期下降了18.1%。整个2021年德信中国实现全口径销售金额739.8亿元，同比增长16.7%，未完成全年800亿的销售目标，由此也失约了三年时间跨入“千亿阵营”的目标。

到2022年，形势依然没有好转，今年上半年德信中国实现累计合约销售金额约人民币193.80亿元，比去年同期减少55.0%，销售“腰斩”。

但让德信中国更为担忧的是日益逼近的巨额债务。数据显示，截至2021年末，德信中国2021年负债总额952.4亿元，较2020年的799.92亿元增加了152亿，增幅19%，来自银行及其他金融机构的借款总额为308.97亿元，同比增长约20.3%，其中157.64亿元将在一年内到期，短期债务同比大增80.4%。

但是截至2021年底，德信中国账面上现金及现金等价物合计约仅为175.63亿元，其中包含受监管的建造预售物业的担保存款人民币58.3亿元，以及约14.22亿元的银行借款及银行承兑票据的担保存款，另外还有应付非控股权益及关联方款项97亿元，短期内偿债压力巨大。

与此同时，2021年以来，德信中国遭遇业主维权事件增多。2021年11月，德信溧水项目“玖宸府”被曝由于违规施工被强制停工，今年5月23日，有网友在人民网领导留言板上爆料称，“2020年10月买的德信眉州大院，停工，而且进度修建进度超慢，已被爆是问题盘”。

销售不及预期，短期偿债压力陡增，2021年11月德信中国被标普信用评级为“B”， 同时将展望由“稳定”下调至“负面”，今年4月2日进一步下调至“B-”，列入负面信用观察名单。

与此同时，穆迪也在今年3月31日将德信中国评级为“B2”，展望由“稳定”调整至“负面”。

在接连遭遇下调评级后，今年4月德信中国赎回于2022年4月到期的2亿美元11.875%优先票据，短期内美元债务警报解除。但是，德信中国还有一笔2022年12月3日到期约3.5亿美元债，利率9.95%，境外债务压力犹在。

除了美元债，当下对德信中国而言，更大的压力来自于内债，抛售资产加速回流资金成为了必要选择。

在2021年德信地产年度经营会议上，德信控股集团董事长胡一平曾表示，“2022年，生存和发展依然是工作重点”。面对巨额债务以及市场调整，德信中国能否穿越危机呢？（来源|大华观察）