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坚决推翻压在郑州头上的三座大山!

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郑州基本转入改善和豪宅市场。

不久前,在A股暴跌吞吃了几乎所有人的时候。在雪球上,很多反思帖开始成批量的涌现。

很多人痛定思痛,又开始思考楼市和金融市场的关系。

最典型的是下面这张图:


A股跌破3000,但翠湖天地的单价却涨到了35万一平;复兴珑御的二手房也翻倍,单价24万一平。

这让很多人又重新树立了三观。

果然,楼市和股市依然是中产阶级的左右手,不同的只是左手倒右手,还是右手倒左手。

在大浪滔天,随时都要掀桌子的时刻,忽然发现,楼市依然是避险最安全的工具。


上海的楼市效应传导到郑州,就是郑州楼市的大撕裂。


这种撕裂断崖于北龙湖和主城,也断崖于刚需改善之间,两个市场之间似乎已经完全脱钩了,刚需这边,改善在那边。

所谓伊人,在水一方;溯洄从之,道阻且长。溯游从之,宛在水中央。


当时龙湖北岸已经卖到了5.2万的高价,这让很多人感到匪夷所思。


在2020年的大放水中,主城没动,但北龙湖南岸的千万顶豪一个项目一天能出十几套,北岸项目一个月能出40多套。

在2020之后,郑州楼市所有行情,都来自于豪宅。


2022年前6个月,郑州市场销售额前10名,均价超过了20000。

基本被北龙湖、金水北、经开的豪宅和改善包圆。

这告诉我们的事实是,郑州楼市年年在涨,只不过是改善盘在涨;郑州楼市时时热销,只不过是改善盘在热销。

郑州楼市也从来都不缺钱,你只要看看华润幸福里一个月内开了两次盘,卖了40个亿就能知道;你只要看看万科拾谧森语800万总价起的豪宅,三个去化了50%就能知道。

但是,问题是,可是......

郑州楼市是个刚需市场啊,它的本质应该是虹吸地市六个钱包,从而带动郑州的GDP增长啊,掏空地市养大一个郑州啊。

但你这庞大的市场,基本成为资本的天下,成为货币超发后资本避险的工具,以及大放水时虚拟收益转化为不动产的落地为安。

和刚需需求越发脱离,这已经违背了,或者出轨了郑州发展的基本逻辑了。

2

郑州楼市的新房库存和二手房堰塞湖同时并发。

过去10年,郑州的高速发展得益于东区为主的城市化,和富士康为主的供应链。

像富士康这样的大型劳动密集型企业前来投资,中原人口向着郑州聚集,房地产市场热度上升。这是个三维一体的促进关系。

2019年郑州房地产开发投资占 GDP 的比例达到 28.9%,成为全国大城市中房地产依赖度最高的城市。

2019年郑州的土地出让金高达 1304 亿,这是历史性的数字。

而2022年第一次土拍,只有106亿,连2019年的零头都不到。

去年郑州三次集中供地,前两次仅完成了全年的 35%,最后一次大面积流拍。即便如此,土地财政下的郑州楼市留下了大量库存。

贝壳的数据,2022年3月,郑州主城区商品住宅库存量99045万套,去化周期22个月。


如果算上市内八区+荥阳、新郑、中牟,航空港区的大郑州,整个库存则达到了172719套,合计2000万方,去化周期25个月。


所以在2019年,一直到今天,郑州楼市迎来史上最严重的库存周期。

1、房子太多不好卖,开发商预售后资金周转不开;

2、三道红线银行直接抽贷断贷。

双重因素叠加之下,最终导致,开发商摆烂,郑州楼市冒出了很多烂尾楼。

新房高库存,二手房也迎来堰塞湖周期。

郑州的二手房,挂牌价格一路在下跌。

任何一个门店,郑州二手房眼下最常见的交易心理是这样的:

房东要价228万,客户出200万,最后房东让了5万,但是客户一分都不让,一毛钱都不愿意加。

最终,房东觉得,行情太差,就不卖了,想等下半年房价回暖以后再说。

最终,客户觉得,行情太差,就不买了房价一直在降,心里也没底,想等下半年房价再降降再买。

房东向左走,客户向右走。

最终,二手房看似对比几年前,溢价确实很高。但却忽然发现要脱手无比艰难。

追涨杀跌,很多市场越冷,越是想卖出止损,根据贝壳数据,二手房挂牌大概82000套,法拍房截止到2022年3月的数据是5.13万套。

这造成了大量的市场拥挤,造成了二手房的出货挤压,又导致了整个二手房市场跌入了流行性陷阱。

最终,情绪再次放大一切,越是陷入流动性陷阱,很多人越是不愿意继续等待,就越多人想卖。

这一切的结果,就是形成一个巨大的二手房堰塞湖。

房地产投资,最关键的两个指标:是后期市场溢价和流动性。

现在172719套新房+82000套+50000套法拍房。

郑州楼市进入了高库存之下的,低市场溢价和低流动性的螺旋下行陷阱。

3

但以上都不是最核心的问题,核心问题在于,大量流动的二手房所造成的沉没资产。

在前几年买了远郊盘、环郑盘、商铺、写字楼的,或者该交房没有交房的烂尾楼,都在变成沉没资产。

郑州楼市的核心购买力,一直以来都是地市人群。


这是2020年的数据,地市人群买了郑州71%的房子,郑州本地消化甚至只有1/4。

但其实,郑州的市场构成很多年以来都是这个数据。

这些人并不是都在郑州主城买,而是撒遍整个大郑州,南龙湖、港区、四环外、绿博等等。

最终,这些房源在要变现的时候,全部丧失了流动性,最终全部变成了沉没资产。

有钱人和没钱人的区别是,有钱人可以更多次的试错,比如说买万科拾谧森语的很多业主,都是北龙湖的二次购买客户,首次购买产品太差,或者有其他问题不满意不想住,那好,再买一套就是了。

但是对于这79%的人群来说,大部分都是掏空六个钱包来郑州买了一套房子。等着房子变现了,一步一步往主城挪的。

现在忽然,没有流动性了,直接阻断了楼市的置换周期。

另一点是,基层百姓大部分人的财富来源,都是基于房价。

这些绑定房价的财富是很多家庭都是掏空了六个钱包换来了。这些家庭对财富减损的承受能力基本没有。
房价不断上涨时,民间情绪就会很高涨;房价一旦下跌,整个民间情绪会迅速下跌。


楼市越下行,咒骂、愤恨就会越多。

房价跌下来,或者是不涨,烂尾,就意味着很多家庭多少年的努力都消亡了。

这是很可怕的,很多家庭因此甚至返贫,这对于很多人来说是无法承受的。

这和前些年投资担保和P2P盛行时的财富消失,并没有什么本质性的区别。

所以,当我们知道了这个根源,便会理解为什么民间现在对于楼市负面情绪爆棚。

也会理解为什么会出现需求萎缩、预期转弱。

而这些, 并不是几个豪宅卖的好了,就可以拯救的。

4

这就是压着郑州楼市身上的三座大山:

逐渐改善化、豪宅化的市场,直接背离了郑州发展逻辑;

低收益率和低流动性,正在让楼市成为财富减损的主要问题;

过多的沉没资产,正在阻断整个楼市的置换途

家庭财富的流失,正在摧毁楼市最基础的民间信心。

如何破解?如何拯救?

救市要不要更积极一些?更灵活一些?


西安五年不涨,成都五年不涨,但行情来了之后,拉都拉不住,一涨五年!

那么,郑州也在进入这个怪圈吗?

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