坚决推翻压在郑州头上的三座大山！

1

郑州基本转入改善和豪宅市场。

不久前，在A股暴跌吞吃了几乎所有人的时候。在雪球上，很多反思帖开始成批量的涌现。

很多人痛定思痛，又开始思考楼市和金融市场的关系。

最典型的是下面这张图：

A股跌破3000，但翠湖天地的单价却涨到了35万一平；复兴珑御的二手房也翻倍，单价24万一平。

这让很多人又重新树立了三观。

果然，楼市和股市依然是中产阶级的左右手，不同的只是左手倒右手，还是右手倒左手。

在大浪滔天，随时都要掀桌子的时刻，忽然发现，楼市依然是避险最安全的工具。

上海的楼市效应传导到郑州，就是郑州楼市的大撕裂。

这种撕裂断崖于北龙湖和主城，也断崖于刚需改善之间，两个市场之间似乎已经完全脱钩了，刚需这边，改善在那边。

所谓伊人，在水一方；溯洄从之，道阻且长。溯游从之，宛在水中央。

当时龙湖北岸已经卖到了5.2万的高价，这让很多人感到匪夷所思。

在2020年的大放水中，主城没动，但北龙湖南岸的千万顶豪一个项目一天能出十几套，北岸项目一个月能出40多套。

在2020之后，郑州楼市所有行情，都来自于豪宅。

2022年前6个月，郑州市场销售额前10名，均价超过了20000。

基本被北龙湖、金水北、经开的豪宅和改善包圆。

这告诉我们的事实是，郑州楼市年年在涨，只不过是改善盘在涨；郑州楼市时时热销，只不过是改善盘在热销。

郑州楼市也从来都不缺钱，你只要看看华润幸福里一个月内开了两次盘，卖了40个亿就能知道；你只要看看万科拾谧森语800万总价起的豪宅，三个去化了50%就能知道。

但是，问题是，可是......

郑州楼市是个刚需市场啊，它的本质应该是虹吸地市六个钱包，从而带动郑州的GDP增长啊，掏空地市养大一个郑州啊。

但你这庞大的市场，基本成为资本的天下，成为货币超发后资本避险的工具，以及大放水时虚拟收益转化为不动产的落地为安。

和刚需需求越发脱离，这已经违背了，或者出轨了郑州发展的基本逻辑了。

2

郑州楼市的新房库存和二手房堰塞湖同时并发。

过去10年，郑州的高速发展得益于东区为主的城市化，和富士康为主的供应链。

像富士康这样的大型劳动密集型企业前来投资，中原人口向着郑州聚集，房地产市场热度上升。这是个三维一体的促进关系。

2019年郑州房地产开发投资占 GDP 的比例达到 28.9%，成为全国大城市中房地产依赖度最高的城市。

2019年郑州的土地出让金高达 1304 亿，这是历史性的数字。

而2022年第一次土拍，只有106亿，连2019年的零头都不到。

去年郑州三次集中供地，前两次仅完成了全年的 35%，最后一次大面积流拍。即便如此，土地财政下的郑州楼市留下了大量库存。

贝壳的数据，2022年3月，郑州主城区商品住宅库存量99045万套，去化周期22个月。

如果算上市内八区+荥阳、新郑、中牟，航空港区的大郑州，整个库存则达到了172719套，合计2000万方，去化周期25个月。

所以在2019年，一直到今天，郑州楼市迎来史上最严重的库存周期。

1、房子太多不好卖，开发商预售后资金周转不开；

2、三道红线银行直接抽贷断贷。

双重因素叠加之下，最终导致，开发商摆烂，郑州楼市冒出了很多烂尾楼。

新房高库存，二手房也迎来堰塞湖周期。

郑州的二手房，挂牌价格一路在下跌。

任何一个门店，郑州二手房眼下最常见的交易心理是这样的：

房东要价228万，客户出200万，最后房东让了5万，但是客户一分都不让，一毛钱都不愿意加。

最终，房东觉得，行情太差，就不卖了，想等下半年房价回暖以后再说。

最终，客户觉得，行情太差，就不买了房价一直在降，心里也没底，想等下半年房价再降降再买。

房东向左走，客户向右走。

最终，二手房看似对比几年前，溢价确实很高。但却忽然发现要脱手无比艰难。

追涨杀跌，很多市场越冷，越是想卖出止损，根据贝壳数据，二手房挂牌大概82000套，法拍房截止到2022年3月的数据是5.13万套。

这造成了大量的市场拥挤，造成了二手房的出货挤压，又导致了整个二手房市场跌入了流行性陷阱。

最终，情绪再次放大一切，越是陷入流动性陷阱，很多人越是不愿意继续等待，就越多人想卖。

这一切的结果，就是形成一个巨大的二手房堰塞湖。

房地产投资，最关键的两个指标：是后期市场溢价和流动性。

现在172719套新房+82000套+50000套法拍房。

郑州楼市进入了高库存之下的，低市场溢价和低流动性的螺旋下行陷阱。

3

但以上都不是最核心的问题，核心问题在于，大量流动的二手房所造成的沉没资产。

在前几年买了远郊盘、环郑盘、商铺、写字楼的，或者该交房没有交房的烂尾楼，都在变成沉没资产。

郑州楼市的核心购买力，一直以来都是地市人群。

这是2020年的数据，地市人群买了郑州71%的房子，郑州本地消化甚至只有1/4。

但其实，郑州的市场构成很多年以来都是这个数据。

这些人并不是都在郑州主城买，而是撒遍整个大郑州，南龙湖、港区、四环外、绿博等等。

最终，这些房源在要变现的时候，全部丧失了流动性，最终全部变成了沉没资产。

有钱人和没钱人的区别是，有钱人可以更多次的试错，比如说买万科拾谧森语的很多业主，都是北龙湖的二次购买客户，首次购买产品太差，或者有其他问题不满意不想住，那好，再买一套就是了。

但是对于这79%的人群来说，大部分都是掏空六个钱包来郑州买了一套房子。等着房子变现了，一步一步往主城挪的。

现在忽然，没有流动性了，直接阻断了楼市的置换周期。

另一点是，基层百姓大部分人的财富来源，都是基于房价。

这些绑定房价的财富是很多家庭都是掏空了六个钱包换来了。这些家庭对财富减损的承受能力基本没有。
房价不断上涨时，民间情绪就会很高涨；房价一旦下跌，整个民间情绪会迅速下跌。

楼市越下行，咒骂、愤恨就会越多。

房价跌下来，或者是不涨，烂尾，就意味着很多家庭多少年的努力都消亡了。

这是很可怕的，很多家庭因此甚至返贫，这对于很多人来说是无法承受的。

这和前些年投资担保和P2P盛行时的财富消失，并没有什么本质性的区别。

所以，当我们知道了这个根源，便会理解为什么民间现在对于楼市负面情绪爆棚。

也会理解为什么会出现需求萎缩、预期转弱。

而这些， 并不是几个豪宅卖的好了，就可以拯救的。

4

这就是压着郑州楼市身上的三座大山：

逐渐改善化、豪宅化的市场，直接背离了郑州发展逻辑；

低收益率和低流动性，正在让楼市成为财富减损的主要问题；

过多的沉没资产，正在阻断整个楼市的置换途径；

家庭财富的流失，正在摧毁楼市最基础的民间信心。

如何破解？如何拯救？

救市要不要更积极一些？更灵活一些？

西安五年不涨，成都五年不涨，但行情来了之后，拉都拉不住，一涨五年！

那么，郑州也在进入这个怪圈吗？