2022上半年上海楼市表现“冷热不均”，豪宅哄抢、调控松绑

2022年已经过半，上半年上海经历了特殊时期，楼市表现也是跌宕起伏。回顾上半场的上海楼市，“金三银四”爽约，一季度市场表现平稳，4、5月市场封零，6月呈现出报复性反弹。

另外，全市出台了一系列松绑政策，人才落户门槛大幅降低，房贷利率下调，三价就低政策放松，降低买房人和房企的入围门槛，都在助力楼市恢复活跃度。

市场逐步恢复，新房成交“深V”走势

上海中原地产数据显示，1-6月上海新建商品房的供应总量达到375.48万平方米，累计同比增加6.90％。1-6月新建商品房成交377.78万平方米，累计同比减少31.84％。

4、5月上海楼市成交和供应几乎探底，6月随着全市复工复产，成交逐步恢复正常。

图源上海中原地产

从投放产品来看，中高端产品占市场主力的格局不变，但是高端产品的投放量有所增加，10万＋的楼盘达到21个，而去年同期仅11个。虹口区上半年6盘入市，杨浦也有5个，这两区也是上半年市区主要供应区域。

从单个项目表现来看，瑞虹新城、融创未来金融城和仁恒海上源荣膺上半年销售金额的TOP3。

而从销售面积来看，融创未来金融城、瑞虹新城再次霸榜，中高端改善型产品居多。

数据来源于CRIC

二手房方面，易居研究院统计数据显示，今年上半年上海二手房成交套数约5.2万套，同比下降71%，跌幅进一步加剧，在去年上半年，上海二手房成交套数为18.02万套。其实在今年一季度，上海二手房市场行情已经出现了萎缩，第一季度的成交量为4.06万套，同比下降60%左右。

二手房与新房市场的表现可谓“冰火两重天”，一方面来看，一二手房存在倒挂导致了“打新热”。另外在疫情后，改善置业的需求激增，助推了中高端新房市场的热销。更重要的是，二手房此前受到“三价就低”调控的影响存在很多不确定因素，买房人也会更为谨慎选择。

土地市场方面，上半年上海共完成1次集中供地出让，疫情影响下原定于3月底出让的宅地最终于6月初完成出让。最终40幅地块全部顺利成交，总金额约878.9亿元。

从各成交地块来看，表现出了冷热不均的现象。底价成交地块多达19幅，主要位于浦东临港、奉贤、松江、金山等远郊区域，而13幅地块触及中止价，主要集中在近郊热门板块。

上海本轮土拍的一大特点就是参拍房企基本以国企、央企为主。在成交的40幅宅地中，32幅地块被国字头房企收入囊中。

疫情后市区新房活跃，下半年楼市向好

6月上海重启后，无论是新房市场还是二手房市场均出现了报复性反弹。尤其是第二批新盘认购的进展相当迅速，截至6月底已有超过七成的楼盘开启认购，半数的项目已经开盘。新房市场表现活跃，对恢复上海楼市活力、提振市场信心起到重要的作用。

上海中原地产发布的数据显示，6月，上海新建商品住宅成交面积90.1万平方米，环比增加742.1%；成交均价75515元/平方米，环比上涨5.7%。在市区高价房源交易火热的推动下，拉高了7月新房市场整体的成交均价。

另外，从第二批新房认筹表现也能反映出高端项目交易热的现象，只要市中心项目基本都触发积分制。当然，整体市场还是属于冷热不均的状况，郊区的楼盘大多没有触发积分，尤其是一些远郊区域，成绩表现普遍不及预期。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海市区核心地段的新房存在着一、二手房价格倒挂的情况，核心地段的高端新盘成交增多归根还是利益驱动。

二手房市场方面，据同策研究院数据，在上海完全复工复产后，二手房挂牌量出现增长，挂牌量较疫情前增加约17%，至2.2万套。其中，29%挂牌量集中在上海内环内，挂牌房源中“老破小”、刚需刚改房源增大。

从成交来看，网签数据显示6月上海二手房成交15474套，交易量基本恢复到疫情前水平。成交均价37108元/平，较此前略有下降，低总价的刚需产品成交占比居多。

上海二手房成交量

6月因为防疫常态化的影响，全市二手房带看并未完全恢复，成交数据还是会受到影响。1.5万套成交与去年相比仍处于低位，不过考虑到市场刚刚恢复，这样的表现还是好于预期的。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“上海近半年交易行情可以概括为‘大病初愈，但仍虚弱’。随着下半年社会经济环境的持续改善，交易行情有望呈现‘渐入复苏、积极向上’的良好发展态势。”

政策接连出台，多维度刺激楼市

上半年全国出台了多项稳楼市的举措，上海也不例外。当然并非直接放松限购，而是通过降低人才落户标准，信贷方面松绑及增加供应量，间接刺激楼市。

（1）人才落户放宽：

6月29日，上海学生就业创业服务网发布了《关于做好2022年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业工作的通知》。

政策要点：在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生，满足基本条件即可落户。

其他世界一流大学建设高校应届硕士毕业生、世界一流学科建设高校建设学科应届硕士毕业生，符合基本也可落户。

另外，更早前发布的公告中提出，世界排名前50的大学留学生，免于社保基数和缴费时间限制，工作可直接落户；世界排名51-100名的大学留学生，全职来上海工作并缴纳社保满6个月后可申办落户。

解读：上半年以来，长三角多个热点城市放宽落户政策，上海出台该政策一方面是为了留住人才，刺激五大新城以及宝山金山等地区的经济建设，更重要的是，能释放出近10万张房票，当然这些落户人口并不会能马上买房，不过从长远来看，对于房地产市场有支撑作用。

（2）新房认购周期调整：

6月10日，在暂停了2个多月后，上海2022第二批入市新房官宣，新房供应开始加速。

从第二批次开始，上海新房在认购周期方面出现了重大调整，主要变化有：

公示期由3天调整为1天；认购期由之前的6.5天缩短为4.5天；限购查询由7天调整为5天，计分审核由7天调整为5天；未触发积分的计分审核天数为0天；认购比出现放宽，外环外的部分楼盘认购比由之前的1.3上调至1.8，其中临港新片区的楼盘认购比均调整为1.8。

解读：缩短新房认筹和开盘的周期，短期内可以加速新盘入市。同时，新房限购政策上并没有出台进一步的松绑细则，楼市政策总体还是以“稳”为主。

（3）土拍规则调整：

5月26日，上海土地市场发布2022年一批次住宅地块的竞拍时间安排，延期2个月之久的上海首轮土拍终于重启，同时官方还发布了新版的竞拍规则：

1.取消招挂复合打分入围方式，均采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人。

2.竞拍资金监管额度调整，账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金金额后的自有资金金额。

图源官方公示信息截图

解读：2022上海首轮土拍均采用挂牌方式出让，意味着报名成功即可参与竞买，降低了入围的门槛。此外，竞拍资金监管额度也有调整，房企账户中封存的资金比例由此前110%降低至80%，此举大幅降低了房企的资金投入。

当然这一“减负”措施出台恰逢上海疫情管控期间，因此并未真正惠利到尚未参与报名的房企，相信这一利好要在第二轮集中供地中才会体现出来。

（4）信贷政策放松：

1.三价就低放松：今年二手房评估价比去年有了很大提升，此前的银行评估价通常都在市场价的50%-60%左右，现在基本都能达到市场价的8成左右。

2.房贷放款周期缩短：由于当前各家银行额度充足，房贷审批和放款周期再次缩短。四大行基本都在1个月内可以放款，部分股份制银行在出了产证后，最快隔天就可以放款。

3.房贷利率下调：今年以来，全国下调了首套个人住房贷款利率下限0.2%，叠加5月份5年期LPR下调15个基点，部分城市首套房贷利率已经下探到4.25%。而上海目前首套房贷利率为4.8%，二套房贷利率为5.5%。

解读：疫情之后，稳经济的一揽子措施逐步落地，有利于市场恢复正常，尤其是信贷方面的放松，不仅有利于房地产市场平稳健康发展，并减小购房者的月供压力，还能在一定程度上促进二手房的成交。

（5）部分放松限购：

今年4月，临港新片区对人才住房政策优化调整，将原《购房资格确认函》调整为《临港片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。此外，2022年重点支持单位中工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月。

解读：临港新片区一直是上海放宽人才落户和住房限购的优先试点区域，在这里非沪籍单身社保满3年即可买房。针对本次临港出台的人才住房政策，其核心要点在于人才导入，提振市场信心并促进就业市场环境。当然政策另一层含义或许为了激活人才合理的购房需求，目前临港新房库存压力较大，政策出台有利于加快临港新盘的去化，稳定临港楼市，这也是今年上海住房限购部分松绑的先例。

结语

整体来说，预计下半年上海楼市的热度会进一步走高，人才落户带来的购买力，房贷利率下降、三价就低放松等信贷支持，加上土地供应量增加转换成更多的商品住宅，下半年的新房市场或依然很热。有业内人士认为，预计下半年成交量还是在当前水平整固，9、10月份有机会看到下半年的高点。

在新房带动下，二手房市场或稳步回暖，不过其热度势必不如新房。当然，市中心总价较低的房源，凭借更好的配套和交通优势，还是会受到部分有“地段情结”的购房者青睐。在经历了4、5月份的空窗期后，上海的二手房也将迎来触底反弹。