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郑州明星楼盘复工疑云:业主直播进度,动用无人机监控

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撰文 / 李逗

编辑 / 董雨晴

按照原本规划,融创中原大观二期的房子,应当是在7月15日进行交付。不过,从今年3月份开始,不确定性出现了,项目交付时间被延后。在业主的再三督促下,一群施工队人员进场施工仅三两天就很快散去,让业主们开始怀疑复工的进展。有知情人士表示,该项目的规模化复工复产工作正在有序推进,但由于结算纠纷问题及烟尘管控等因素,项目二期预计延期一年左右。对于急于拿到房子的业主们来说,还有许多疑云未解。



很多买了融创郑州中原大观项目的业主们至今仍一头雾水——他们花真金白银买的房屋,交付时间一拖再拖,项目所在施工围栏内的施工进度也扑朔迷离。

6月中下旬,郑州白天最高气温数日飙到了近40度,但融创中原大观项目的施工队无法停歇。数十名工人,正在对一栋尚未完结的主体结构进行修缮。只不过,施工进度远远落后于项目计划的交付节点,施工人数也远远不足约定的百人规模。

仅仅一个月前,该项目还处于停工困扰中。为了安抚业主的焦虑情绪,融创派了施工队进入现场,启动复工仪式。但不久后业主们就又发现,短暂的仪式过后,施工现场又再次归于沉寂,“复工仪式结束后,工人就全散场了,第二天就来了三四个人。”

据《财经天下》周刊了解,融创没有如期推进施工的原因有很多,除了最显而易见的缺钱之外,另一个重要原因也在于,一旦项目到了封顶节点,意味着开发商要支付的工程款压力更大了。

对于此次延期交付事件,一位接近融创的行业人士也对《财经天下》周刊表示,“融创中原大观项目二期因与施工方存在结算纠纷问题,导致项目工程进度暂缓”。不过,规模化复工复产工作已经在有序推进,但由于上述原因叠加疫情及烟尘管控等因素,项目二期预计延期一年左右。

在楼市新周期背景下,作为大宗商品的烂尾楼,从来没有像今天这样引发社会多方群体的关注。由此引发的交付问题,始终挑动着购房者的心弦。在郑州,人们买房的担忧已经不在于涨跌问题,而是烂尾。

扑朔迷离的复工

长期以来,施工单位的日子过得算滋润。每当开发商拿到一块新项目,房企的施工利润就会找上门来。但在今年,施工单位们不仅没有单子可接,反倒连开发商欠的工程款,也拿不到手了。

郑州融创项目的许多个施工现场,甚至开始陷入不寻常的沉寂。

以往,中建二局是融创多个项目的总包单位,先后承接了中州坊二、三号院、融创城融馨园、大河宸院、观澜壹号、平原融创文旅城等项目。但在今年,这些项目大多都面临着楼盘交付的困扰,敲敲打打的施工声,时有时无。

融创中原大观在郑州属于红极一时的明星盘。当年度销售十分火爆,价格也很美丽。为了买房,很多业主甚至用上了非常规手段——“首付分期”。辗转来到今年,局面开始反转,很多人不仅背负着每月一万多元的房贷,还要担心延期交房,以及可能出现的烂尾。

按照原本规划,融创中原大观二期的房子,应当是在7月15日进行交付。不过,从今年3月份开始,很多事情变得充满不确定性。没能如约交付的期间,融创中原大观也曾向业主承诺复工。最终,经过近3个月的维权沟通后,2022年5月20号当天,成了融创中原大观复工的日子。

据一位知情人士透露,5月20日那天,穿着黄马褂戴着红帽子的建筑工人们,来到了施工现场,进行了一场人员壮大的复工仪式。然而,这并不意味着项目的施工真正步入了正轨。业主们发现,开进施工现场的塔吊没动一下,没多过久,这些施工人员就都散了。

为了掌握项目施工的真实进展,融创中原大观二期的业主们操碎了心。最近一段时间,一些业主几乎每天都望着窗外一栋栋光秃秃的楼房,直播每天的施工情况。通过不间断的直播,手机无人机齐上阵 ,几位业主给融创业主们进行了一场完整的复工直播。

他们去的比施工方早,回的比施工方晚。但最终业主们还是发现,施工现场不仅看不到施工迹象,也无操作工人,吊塔也是停滞状态,只看到了一个三人复工小分队,“在我们看来不能算完全复工了,其他楼都停着”。



图/视觉中国

业主方面有人认为,这是一场融创迫于“压力”呈现的复工仪式。按照业主们和融创方的约定,项目的施工将分为3个阶段进行:13号楼施工,地库复工,以及全面复工。但时至如今,业主们只能看到13号楼的缓慢施工,其他的施工环节却迟迟未动。

“目前只有中建二局来了一些施工人员,主要负责13号楼的主体施工,而对于负责水电、地库的分包单位,却迟迟未进场”,业主张扬(化名)告诉《财经天下》周刊,“目前是总包在阻拦分包施工,因为中建二局和融创的项目纠纷还在进行中。”

这之后,融创中原大观的复工接连制定了一个个交付节点。然而,项目的交付时间一拖再拖,最新交付日期延迟到了2023年7月31日,也就是一年之后。

这或许不是个例,房企因资金压力影响,复工缓慢以至于延期交房的情况正频发。在成都、泉州、菏泽等城市,都有房企发出延期交房声明,有称是受疫情等不可抗力因素影响,还有房企实则因资金链紧张,影响了项目施工进度。

根据克尔瑞公布的“2021年24个重点城市已停工,延期交付问题项目汇总”统计报告显示,截至2021年年底,郑州是全年成交项目问题占比最高的城市,成交的问题项目占比达到了28%。

郑州,曾被看好的宝地

2016年时,在融创中国董事会主席孙宏斌眼里,郑州楼市还是一块儿藏着金子的宝地。

原因也很简单,“郑州的市场比较平稳,风险不大,因为房价并不高”、“北上广深地价高得吓人,强二线城市最看好郑州”,说这话时,老孙还是时隔12年之后第一次踏入郑州。

那一年的郑州,正如朴树歌里边唱的词:新世纪来的像梦一样。当地鼓励去库存并出台一系列政策。许多专家站出来呼吁人们买房,开盘清盘成为郑州楼市的标配,一些卖不动的房源借机入市,照样能被一抢而空。

郑州的楼市盛宴,吸引了很多外来房企的加入。这些来到郑州的开发商们,一年就让郑州市场诞生出了16个地王。不过,老孙的到来,却是以一种独特的出场方式,揭开了融创重回河南郑州的序幕。

2016年3月19日,孙宏斌从天津飞到了郑州。时隔12年重回郑州的老孙感概万千。他给郑州公司下达了明确的指令:看好郑州市场;一定深耕郑州;为郑州市场带来好产品。

负责郑州市场的融创,在郑州演绎了一场“兵贵神速”,没多久就在郑州的很多个偏远地段,布局了十多个项目。但最终,融创的多个项目却陷入了“冰火两重天”的困境:一面是业主们的交付维权,一面是满城排队的开盘热销。

亲身体会过2019年郑州买房热潮的陈旭(化名),到现在还对融创的营销套路印象深刻,“融创好多盘其实比较偏远,每次搞价格战,刚需们比较吃这个,销量也不算太差”。

2019年12月,融创城一开盘,就开出了跳楼甩卖价,原本14000元/㎡的房子,直降到10500元/㎡,直接击穿市场“底价”。整个郑州地产圈和房地产都为之沸腾了。当天晚上开盘,项目人山人海,交通堵得整条街水泄不通。但最终,排队的人们还是发现,所谓的超低价只是个别房源。相当于一个假噱头,全城人直呼“上当”。

融创大河辰院项目的营销,也遭遇了同样的命运。当年7月13日,融创位于郑州惠济区的大河辰院项目降价3000元/㎡,二期开盘比一期价格低出很多。结果,二期开盘就收到了老业主的大规模维权。

分裂在这一刻发生,一边引发排队疯抢,一边是先期购房者闻讯维权。

“本来是售楼处开盘,结果老业主去堵售楼处。然后,融创当晚就跑到酒店去开盘,老业主听到消息,又集体去酒店围堵。”陈旭回忆道。

融创搞价格战的原因很简单,房子不好卖。去年,郑州楼市销售极度惨烈。但很多人没注意到的是,郑州楼市低位运行的情况已经持续了3年。根据禾略研究院提供的一份数据显示,自2017年11月开始,郑州房价开始高位回落,2018年12月开始下探筑底,低位盘整整持续了3年。

Top30房企的投研经理张亮(化名)表示,“主要问题还在于郑州前提大量的库存,让客户没有购买的紧迫性,企业被迫拉长开发周期。而由于资金成本的压力,又要加快周转,就要以价换量,造成的结果是,购房人买的越晚,反而越便宜。”



图/视觉中国

“价格战”打出的诱人标价让很多郑州的刚需买房人决定上车,但问题也随之而来。

自入郑以来,融创在郑州的项目陷入了“交房必维权”的泥沼,原因则各种各样——大河宸院是精装修质量问题、融创城开珑府是漏雨问题、中原宸院开盘两月就降价十几万,最终都发生了维权。

到了2022年,事情又演变得更加复杂。项目由原本的质量维权,变成了项目停工,延期交付。“当初营销的时候,可能销售价格压太低,后来就一直因为减配维权。现在减配已经不值得维权,因为融创大部分项目已经通通停工了。”一位当地的业主陈程(化名)表示。

陷入停工危机之后,一些开发商开始直接摊牌“躺平”。一位郑州房地产行业的业内人士分析,主要原因是受到市场低迷、行业信心不足的影响。换言之,当下开发商做出努力想要获得回报变难了,一些开发者索性就不争不抢了。

工程款去哪儿了?

业主陈星一开始怎么都不理解,“项目封顶都建好了,剩下的为什么不接着盖呢?”

2021年12月31日,是郑州融创宸院二期项目的交房日。最初的施工进展,看起来还很顺利。小区主体、外立面基本完工,只差最后的小区消防设施和景观,就能如愿收房了。但业主们等了近3个月,小区内的施工工人始终寥寥无几,合同约定好的竣备验收时间也一拖再拖。

2022年6月中旬,陈星终于等来了交房日,但交房的实际效果却大打折扣。业主们发现,这些交房的项目并没有真正完成施工,不仅没有了最初说好的市政配套,就连消防栓里也看不到水管和消防枪。“交房太赶了,第一次遇到连小区都没建好就强制交房的”。

这也不是郑州融创一个区域遇到的问题,在社交平台上,广州融创城、成都融创等业主都反映有相似情况。

据知情人士表述,融创遇到债务危机后,由于没有钱支付工程款,融创就用商票兑付。直到其总包单位中建二局发现,手里的商票根本兑付不了,于是停工了。

工程款迟迟不到位,施工方只好掀了“牌桌”。要知道,任何一个项目的建设都涉及三方,即开发商负责拿地、总承包单位负责主体施工,总承包单位下还有各种小承包商、小建筑度、材料供应商等。

那么,这些不翼而飞的工程款,又是缘何消失了?

房地产开发本就是一场资金游戏。房屋建设期间资金形成了环环镶嵌的圈子。开发商欠总承包的的钱,总承包欠小承包的钱。

最初的施工,是各方难得的“蜜月期”。把楼先盖起来,这符合各方的基本利益。但到了某个阶段,需要结算工程款时,往往也是最容易引发纠纷的环节。

郑州本地的施工从业人士说道,“一般会允许房企拖欠一段工程款,比如这月销售不好,晚两个月付,不至于停工 。但如果对预期不看好,到了封顶阶段,施工机械人员脚手架可以撤,这样一来,停工对施工方损失也会更少。”

上述人士表示,“按头部房企的计价和付款方式,一般就是招标施工单位对总价进行报价,合理价中标,价低的有优势,付款则是按照每个月做多少工程量进行计算,下个月报付款资料审核完之后付款。”

实际上,给到施工方工程款的资金,原本是属于项目上的预售监管资金。这笔钱本来仅限于各地项目上的工程建设款项,但在高周转模式下,预售监管的钱往往会被集团统一抽走,用于还债和拿新地。

拿郑州市场来说,当地一般会规定,监管资金为项目建设工程资金总额加上20%不可预见的费用支出,同时对房企进行差别化信用管理,对高信用房企的资金额度降低、提取比例提升。

但实际执行层面,却并不完全以此为准,“这个监管政策,只是地方的行政规章,效力等级达不到,执行层面也有偏差”。



图/视觉中国

此外,银行疏于监管也是重要原因。按照监管规定,银行开始按照工程进度节点放按揭款。行业高速发展时,各地对预售资金的管理也大多“睁一只眼闭一只眼”。

一位TOP10房企的投资人士表示,“项目开发贷银行和预售资金监管银行往往是同一家,银行基于自身利息的考量,也会愿意配合开发商,开盘销售后,拿预售资金偿还开发贷。”

实际上,预售资金监管制度,起源于商品房预售制度,最早要追溯到香港的“炒楼花”。预售制度能够迅速、滚动式增加商品房供应,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。但孪生相伴的问题便是,交易的不公平。

对于购房者来说,住房还处在建设过程中,购房者就支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。最突出的风险自然就是烂尾。尤其是进入行业调整期时,烂尾楼在周期上爆发式增长。

自去年恒大债务爆雷之后,各地开始纷纷加强预售资金监管。不过,想要管好预售资金也不容易。监管资金的过度加强,容易进一步引爆房企的资金问题,引发更大的楼市危机。

华泰证券地产首席分析师陈慎曾在接受媒体采访时介绍,地方上容易造成两个极端:一是持续缺位,部分城市在面临烂尾风险前反应不及时;二是过严监管,部分地方过度升级当地资金监管政策,反而会造成次生的房企现金流问题。

阳光城总裁吴建斌也在去年的一次公开论坛中说道,“现在差不多要交房才放按揭款。房建好了,好不容易销售、网签了,当地担心烂尾。什么时候放款?竣工的时候。”

而为有效防范房地产市场风险,2022年3月11日,河南省住房和城乡建设厅联合多部门发布了《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》,对预售资金安全,房地产开发企业预售商品房取得的全部收入,均纳入商品房预售资金监管范围。

这份文件堪称最严预售资金监管,最核心的主张就是最大程度上保障购房者权益,即便牵扯到开发企业的保全执行,都要优先保证施工及交付,对河南省接下来的施工交付有较大的正向作用。

与此同时,郑州也在二线城市中率先启动了措施救市,解决楼市销售下行的困局。今年3月以来,郑州出台了措施救市,准备重启棚改货币化安置政策。此后,对棚改化安置办法进行了新的创——即不再给棚改户发钱,取而代之的是发一张“房票”,让棚改户凭票购买商品房,加大楼市去化力度。

不过,想要楼市恢复往日的活力,并非一朝一夕。楼市的良好运行,往往是政策、企业、开发商三者间的合力。一旦合力打破,企业不重视市场秩序,不想承担交房责任,最受伤害的,也只有最无助的购房者。

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