楼市面临“青黄不接”？房价“鹤岗化”正在全国蔓延，风向变了

眼下，房地产“滞销”形势依旧：数据显示，5月全国新建住宅平均售价9878元/平米，与2021年1月的11228元顶峰相比，每平米下降了1350元，降幅12%。房价的下跌，“买涨不买跌”的思维影响慢慢体现了出来，前5个月，全国个人按揭贷款同比下降27%，这意味着，如果去年有10个人贷款买新房，而今年不到7个人。

可以看出，楼市已经进入一个全新阶段，伴随着这些年的密集调控，房价泡沫不断消除，越来越多炒房客退出市场，楼市真正需求得以显现。这也就很好解释了为什么我国住房供应在几年前已经过剩，但房价都没有下跌，反而持续上涨。主要原因在于投机属性放大了需求，一些泡沫严重的地区，甚至还出现了抢房现象。如今住房逐渐回归居住，房价才因此回落。

具体到各城市，房价变化情况又是如何呢？

在国家统计局的数据中，5月70大中城市房价下跌数量还在扩大。新房方面，从去年金九银十开始，房价下跌城市比例开始扩大，最后一季度平均每月下跌城市占比80%。虽然进入2022年后有所起伏，但整体下跌城市仍占大多数。

其中，仅一线城市还在上涨，二线则在“微涨”和“微跌”中反复波动，三四线房价回调显著，比如沈阳、廊坊、香河、宜兴、丽水、中山等房价同比降幅均超10%

二手房方面，则更能体现市场环境。70城中有53个城市价格下跌，其中至少有33个城市房价回到2020年以前，比如牡丹江领跌全国。不仅如此，不光是三四线城市，就连中心城市的房价也在不断调整，包括哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、南宁、天津、济南、南昌、青岛等。在房说君看来，大城市房价由于市场基数大，至少还经得起跌，但大多数城市，本来市场销售已经岌岌可危，房价再一下跌可能就会变成“菜价”了。

不过放眼全局，房价呈现下跌趋势，并不能一味将其定义为“贬值潮来临”，而是要从3方面解读：

其一，供需差距加大，楼市正在进一步向买方市场靠近

随着市场调整，如今真正的购房需求已经显现，但从城镇家庭住房拥有率达到96%的比例来看，当下的刚需家庭占比已经不多。另一方面，从住房供应来看，截至2022年5月末，100个重点城市库存量达到了6.1亿平方米，如果算上未竣工/未动工/已动工未竣工的房子，库存更是达到38亿平米，库存压力十分明显。

炒房客的退出，意味着未来住房供需关系会进一步增加，房价也会失去上涨支撑，虽然说业内一直有“个别人口持续流入城市抗跌性强，多数城市住房需求会不断降低”的论证，但对于刚需来说不失为一个好消息，毕竟市场供应增加需求维持或是减少的话，买房将更轻松。

其二，房价“鹤岗化”正在全国蔓延，尤其是三四线城市，楼市更是直接住进ICU

继鹤岗因为房子菜价多次刷榜热搜后，东北另一个城市：牡丹江同样因房价受到关注，在最新的统计局数据指出，牡丹江5月二手房价格环比下跌1.3%，同比下跌10.5%，较2020年下跌15.4%，市场走势一直处于国家统计局划定的70大中城市的垫底位置。目前市面上有不少总价在10万元以下的二手房源，有的甚至低到5万元以下。

图源：安居客

除了牡丹江，你敢信这样的现象已经蔓延到京津冀，甚至是长三角了吗？

据华夏时报2月27日消息，重庆长寿区房价低得可怕，贝壳平台上有44套10万以下的二手房源，其中一套73平两室一厅的商品房仅需7万元；还有安徽淮南，4.5万就可以买54平的房子，均价不到1千元，不仅如此，淮南总价低至4-5万一套的房子，更是一抓一大把。尽管淮南到合肥乘高铁只需半小时。同样，长三角的宿迁、镇江、湖州和衢州等地均出现了一大批总价20万以下的房源。

坐标再往北移，京津冀地区更是出现了一大批房价“鹤岗化”的城市，其中不乏保定、廊坊、天津等眼熟的名字。其中属廊坊降幅最大，对于最高点，廊坊房价降幅超过45%，相当于10000元房价现在只有5400元。

毫不夸张地说，从东北，到京津冀、长三角再到西南，“鹤岗化”现象已经在中小城市开始蔓延！这些城市都具有很多特点，而房价终究只是一个表象，因为房地产一直有市场走势长期看人口，中期看土地，短期看金融的观点，房子价格鹤岗化背后，要么是经济产业，要么是人口。

以牡丹江来说，2021年GDP为875亿元，在东北36城排在TOP15，与经济相比，人口流失更为严重，与2010年的279.87万人相比，十年间减少50.85万人。要知道，人口是经济和楼市的基石，当大部分中小城市的基石都在晃动，楼市会不会面临“青黄不接”？答案当然是肯定的。

其三，未来鹤岗化的城市会越来越多，对于炒房投资者来说会迎来“贬值潮”

不用惊讶，因为按照目前的人口流向和增幅的大背景，未来面临收缩的城市数量，会越来越多。这一点，从各省市披露的2021年统计公报已经有了论证，要知道，七普公布数据时，常住人口减少的城市只有6个，但去年，常住人口减少的省市自治区已经有16个。这也意味着近一半城市的人口开始减少，而其中占比最多的就是三四线城市，仅有个别一二线城市的常住人口在增加。

按照这样的趋势，将直接增加炒房客囤房族的持房成本，因为在人口维持甚至是减少的情况下，这类群体不得不加速抛售多余住房平衡收支，但如果没有足够的接手者买房的话，只能减低售价抛售，对于炒房投资者来说会迎来“贬值潮”。

房说君有话说，有2类人群或许会借着这次市场调整而“咸鱼翻身”：改善型购房者和持续观望刚需。因为这两类群体，房价涨跌一直是最为纠结的地方，毕竟迫于无奈不得不换/买房，现在遇上房价下跌，就可以用更价格买到房子。美中不足的是，如果改善购房者需要以旧换新的话，恐怕只能利用价格优势。