江苏
现代快报讯（通讯员 盛杰 记者 张晓培）市民张先生在新房验收时发现房屋地下室漏水，跟开发商交涉后多次维修仍然无法正常使用，这让他很闹心。日前，徐州市铜山区人民法院审结了该起地下室渗水引发的房屋买卖合同纠纷案件，认为地下室漏水的质量问题严重影响张先生的正常使用，判决双方解除《商品房买卖合同》及《地下室使用权转让协议》，开发商返还购房款及利息。
地下室几经维修仍漏水
2018年底，张先生与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，花费160多万元购买一套商品房，另签订了《地下室使用权转让协议》，以近60万元的价格购买了该公司开发的150多平方的地下室，商品房与地下室之间存在内部楼梯，可以直接相通。
经历了漫长的等待后，张先生接到开发商通知开始进行新房验收时，发现地下室漏水情况严重无法正常使用。报修后，开发商组织施工人员对地下室进行了多次维修，但一直没修好。工作人员表示现在无法确定反水原因，不确定后期能否修好，但肯定会继续维修。
在反复修理没有结果、地下室仍无法使用后，张先生诉至法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》《地下室使用权转让协议》并返还购房款及利息、赔偿损失。
法院：解除合同赔偿损失
铜山法院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》《地下室使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行。被告向原告交付的涉案地下室经过多次维修，至今仍然存在严重质量问题无法修复，影响原告的正常居住使用，被告的违约行为致使原告的合同目的不能实现，原告有权解除双方签订的地下室使用权转让协议。
针对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请，被告抗辩《商品房买卖合同》《地下室使用权转让协议》系独立的合同，每一个合同均具有独立的标的物和独立的法律相对性，原告以地下室存在所谓质量问题为由主张同时解除两个合同，没有相应的事实及法律依据。法院认为，原告购买一楼房屋是基于房屋与地下室的特殊构造而一并购买，被告也自认涉案一楼房屋与地下室一并销售且存在内部楼梯相连。综合考虑涉案地下室所处位置、结构、面积以及原告购房目的的实现，原告主张商品房买卖合同一并解除的诉请，法院予以支持。
综上，判决双方解除《商品房买卖合同》及《地下室使用权转让协议》，并返还购房款及利息。一审判决后，被告不服提起上诉。二审法院审理后认为，一审法院查明事实清楚，适用法律准确，判决驳回上诉维持原判。
法官：房屋存在严重质量问题无法修复，买方可以要求解除合同并赔偿损失
据主审法官孙懋介绍，开发商有义务保证交付的房屋能够正常使用，如交付房屋存在严重的质量问题无法修复，影响买受人正常居住使用，则应认定开发商没有履行合同约定，其违约行为致使合同目的不能实现，买方有权解除双方签订的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
另外，要注意的是，出卖人交付房屋时，交付条件满足合同约定，不影响房屋交付，买方因此拒绝接收房屋，并主张逾期交房违约责任的，不予支持。但房屋存在一般性瑕疵的，且经过修复可以正常居住使用的，买方可以请求出卖人承担维修责任。买方主张因出卖人维修期间，无法正常使用房屋给其造成损失的，可以酌情予以支持。
（编辑 邵倩倩）
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